Vì sao nhu cầu thị trường cao nhưng giao dịch chưa nhiều?

Sự quan tâm của người dân, nhà đầu tư cũng tăng đáng kể, nhưng số lượng giao dịch chưa cao.

Sự thận trọng của nhà đầu tư

Mặc dù ghi nhận có sự tăng trưởng mạnh về nguồn cung và số lượng giao dịch vào giai đoạn cuối năm 2024, nhưng từ đầu năm 2025 đến nay, bất chấp việc thị trường đã chứng kiến hàng loạt dự án lớn “ra hàng”, triển khai đầu tư, cũng như tái khởi động sau một thời gian dài nằm “đắp chiếu”, nhưng số lượng giao dịch thành công lại có xu hướng giảm, trong khi đó nhu cầu tìm kiếm BĐS lại tăng cao.

Cụ thể, theo số liệu thống kê từ trang tin batdongsan.com.vn từ đầu năm, đặc biệt là sau Tết Nguyên đán Ất Tỵ, số lượng người tìm kiếm BĐS đã tăng gấp 6 lần so với giai đoạn cuối năm 2024; tương tự số lượng người đăng bán nhà đất cũng tăng gấp khoảng 4 lần.

Tuy nhiên, dù nhu cầu tìm kiếm tăng cao, nhưng số lượng giao dịch BĐS thực tế chưa ghi nhận sự tăng trưởng tương ứng. Tổng hợp từ các địa phương, từ đầu năm 2025 đến nay, cả nước có 14 dự án đủ các điều kiện bán hàng, được mở bán, nhưng số lượng nguồn cung mới cũng vẫn ở mức khiêm tốn, với gần 1.700 sản phẩm. Đáng nói, số lượng giao dịch thành công cũng không nhiều, điều đó cho thấy tâm lý thị trường vẫn chịu nhiều yếu tố tác động.

Nhà đầu tư tham khảo thông tin một dự án bất động sản tại Hà Nội. Ảnh: Công Hùng

Theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, các yếu tố tác động khiến lượng giao dịch trên thị trường chưa cao, gồm: tâm lý nhà đầu tư vẫn dè dặt khi xuống tiền do những biến động của thị trường trong năm 2023 - 2024. Trong khi , nhà đầu tư vẫn kỳ vọng giá sẽ tiếp tục điều chỉnh hoặc có thêm các chính sách hỗ trợ một cách rõ ràng hơn từ Chính phủ nên họ chờ đợi thời điểm thích hợp hơn.

Bên cạnh đó, khả năng tiếp cận vốn của thị trường còn khó khăn, lãi suất cho vay có xu hướng hạ nhiệt nhưng vẫn ở mức cao, khiến người mua nhà và nhà đầu tư hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính; phía ngân hàng vẫn kiểm soát chặt tín dụng vào BĐS, đặc biệt là phân khúc đầu cơ, dù lãi suất có xu hướng giảm nhưng vẫn chưa đủ hấp dẫn để kích thích vay mua nhà.

Trong khi, giá BĐS ở nhiều phân khúc vẫn ở mức cao, dù có dấu hiệu điều chỉnh nhẹ, nhưng giá bán không giảm mạnh như kỳ vọng, khiến thị trường kém sôi động. Đáng nói, nguồn cung thị trường có nhưng phần lớn là ở phân khúc cao cấp, không phù hợp với nhu cầu của người mua thực; phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội vẫn thiếu, khiến người mua gặp khó khăn trong việc tiếp cận.

Pháp lý cũng là vấn đề lớn tác động đến tâm lý thị trường, các bộ luật sửa đổi có hiệu lực nhưng vẫn cần thời gian để hướng dẫn thực hiện. Trong khi đó, thủ tục pháp lý đối với nhiều dự án vẫn còn vướng mắc, khiến nguồn cung mới chưa thể đưa ra thị trường nhanh chóng; nhiều dự án vẫn gặp khó khăn về pháp lý, kéo dài thời gian triển khai và làm giảm nguồn cung...

“Đồng thời, sau giai đoạn tăng nóng, thị trường đang trong quá trình điều chỉnh để trở về giá trị thực, nên người mua và nhà đầu tư cần thêm thời gian để đánh giá các cơ hội và rủi ro trước khi ra quyết định. Tóm lại, dù thị trường BĐS có những tín hiệu tích cực, nhưng đầu năm 2025 vẫn chưa phải là thời điểm bùng nổ giao dịch, dự kiến hoạt động mua bán có thể sôi động hơn vào giữa hoặc cuối năm khi thị trường ổn định hơn” - ông Nguyễn Thế Điệp nhận định.

Cần tiếp tục cơ chế hỗ trợ

Theo PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế T.Ư, thị trường BĐS năm 2025 sẽ được cộng hưởng từ sự tăng trưởng của kinh tế vĩ mô. Trong đó, BĐS khu công nghiệp sẽ tiếp tục “sứ mệnh” dẫn dắt thị trường nhờ chu kỳ tăng trưởng kinh tế mới (chỉ tiêu của Chính phủ là năm 2025 tăng trưởng kinh tế đạt tối thiểu 8%), cùng với tăng trưởng về nguồn vốn FDI, sẽ kéo theo việc đầu tư hệ thống hạ tầng giao thông, khu công nghiệp được đẩy mạnh.

Trong khi đó, phân khúc BĐS nhà ở trung - cao cấp sẽ có sự điều chỉnh theo xu hướng giảm, bởi giá bán đang ở mức quá cao, biên độ lợi nhuận đầu tư thấp; đất nền sẽ không có sự biến động lớn bởi sự kiểm soát về pháp lý trong các bộ luật mới; phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng tiếp tục có sự phân rẽ và khó khăn, bởi những quy định mới chưa thực sự đủ mạnh để tạo đột phá thay đổi, nhưng do ngành du lịch phục hồi tích cực nên phân khúc này sẽ ghi nhận sự phục hồi nhẹ.

“Vấn đề lớn nhất đối với DN BĐS trong năm 2025 này vẫn liên quan đến câu chuyện về nguồn vốn, trong khi vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng tiếp tục được kiểm soát chặt chẽ, thì doanh nghiệp sẽ phải tập trung vào vốn trái phiếu BĐS, bởi sức ép về đáo hạn trái phiếu đã giảm nhiều so với năm 2024, đặc biệt là so với giai đoạn năm 2022 - 2023. Cùng với đó hoạt động M&A và quỹ tín thác BĐS sẽ tiếp tục được đẩy mạnh, nếu thị trường tiếp tục có những chuyển biến tích cực như hiện nay” - PGS.TS Trần Kim Chung phân tích.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế - TS Cấn Văn Lực nhận định, trong năm 2025 mặc dù thị trường BĐS vẫn còn gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn, nhưng thực tế DN BĐS cũng đã vượt qua được giai đoạn khó khăn nhất trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính; với việc duy trì các kênh vốn hiện tại sẽ góp phần quan trọng thúc đẩy thị trường tăng trưởng ổn định trong thời gian tới. Sự mất cân đối cung - cầu, đang tạo sức ép lên thanh khoản, nhưng đây lại là cơ hội để doanh nghiệp BĐS điều chỉnh hướng chiến lược kinh doanh, tập trung ưu tiên dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, để ổn định trong dài hạn và thị trường sẽ phát triển theo xu hướng điều chỉnh giá ở mức phù hợp hơn.

“Vấn đề quan trọng nhất lúc này là Nhà nước cần tiếp tục tập trung hoàn thiện khung pháp lý, đẩy nhanh việc thực thi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 để giúp thị trường hoạt động minh bạch, tạo niềm tin cho nhà đầu tư; thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông, đô thị vệ tinh... để kích thích nhu cầu mua nhà và đầu tư dài hạn; đơn giản hóa thủ tục pháp lý, rút ngắn thời gian cấp phép dự án, hỗ trợ DN tháo gỡ vướng mắc để gia tăng nguồn cung. Đồng thời, tăng cường tín dụng hợp lý, phía ngân hàng cần linh hoạt hơn với các khoản vay, ưu tiên dự án khả thi và nhóm người mua có nhu cầu ở thực; DN nghiên cứu điều chỉnh giá bán hợp lý, tận dụng công nghệ để nâng cao tính minh bạch, hiệu quả giao dịch” - TS Cấn Văn Lực cho hay.

TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng dự báo trong năm 2025, nguồn cung mới trên thị trường BĐS sẽ tăng thêm ít nhất khoảng 10% so với năm 2024. Nhưng vẫn chưa thể đáp ứng đủ so với nhu cầu về nhà ở của người dân, nhà đầu tư, trước thực trạng dân số và tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh, trong đó phân khúc nhà ở bình dẫn sẽ vẫn tiếp diễn tình trạng khan hiếm, bất chấp việc Chính phủ đang quyết liệt triển khai các giải pháp phát triển nhà ở xã hội, vì thực tế cơ cấu nguồn cung vẫn chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong toàn bộ sản phẩm trên thị trường.

“Điều đó dẫn đến việc giá bán tiếp tục tăng cao hơn bình quân từ 7 - 10% so với mặt bằng chung của năm 2024. Vì vậy, để kích thích giao dịch trên thị trường Nhà nước cần “nới lỏng” chính sách về tín dụng, giảm lãi suất cho vay đề người dân dễ tiếp cận vốn; hỗ trợ pháp lý, đẩy nhanh tiến độ phê duyệt, cấp phép dự án, ưu tiên các dự án nhà ở bình dân, vừa túi tiền, nhà ở xã hội... để tăng nguồn cung, tránh tình trạng khan hiếm nhân tạo. Chủ đầu tư cũng cần nghiên cứu điều chỉnh giá bán phù hợp, cân đối lại lợi nhuận trong bối cảnh thị trường đang cần phục hồi, đặc biệt là xây dựng chính sách bán hàng, tăng ưu đãi cho người mua nhà ở thực...” - TS Nguyễn Văn Đính nói.

Doãn Thành