Vì sao người dân phải nộp phí rất cao khi chuyển mục đích sử dụng đất?

Đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên

Trả lời câu hỏi của phóng viên tại cuộc họp báo thường kỳ của Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT), được tổ chức sáng 3/7, ông Mai Văn Phấn - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai cho biết: “Đây là vấn đề áp dụng giá đất giữa hai nhóm đối tượng cần phải xem xét để có sự hài hòa và thống nhất. Đó là bồi thường cho người có đất bị thu hồi và tính thu tiền sử dụng đất cho người có đất chuyển mục đích sử dụng. Trước đây, theo Luật Đất đai 2013, giá đất được xác định dựa trên khung giá do Nhà nước ban hành, dẫn đến có khoảng cách lớn giữa giá đất theo quy định và giá thị trường. Điều này, đã khiến công tác thu hồi đất cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là các dự án đầu tư công mà phải thu hồi đất, do người có đất bị thu hồi nhận bồi thường chưa thực sự đồng thuận giữa giá đất được bồi thường so với giá thị trường tại cùng thời điểm, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án”.

Theo ông Mai Văn Phấn, tổng kết thực tiễn triển khai và thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW, ngày 31/10/2012 của Ban Chấp hành Trung ương cũng đã chỉ rõ: cơ chế xác định giá đất theo Luật Đất đai 2013 chưa sát với thực tiễn thị trường, là điểm nghẽn lớn cho sự phát triển chung của đất nước. Chính vì vậy, ngày 16/6/2022 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" đã đưa ra nhiệm vụ, giải pháp về giá đất đó là bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW, Luật Đất đai năm 2024 bỏ quy định về khung giá đất; quy định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026, và được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hằng năm; quy định bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025, trường hợp cần thiết Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 nhằm đảm bảo sự kế thừa các quy định của Luật Đất đai năm 2013, phù hợp với nguyên tắc thị trường, tránh thất thu ngân sách, đảm bảo công bằng trong thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời có thời gian chuyển tiếp để các địa phương có lộ trình chuẩn bị ban hành Bảng giá đất lần đầu, do đó việc rà soát, điều chỉnh Bảng giá đất là cơ hội và điều kiện để các địa phương thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa giá đất trong Bảng giá đất hiện tại với mặt bằng giá đất trên thực tế tại địa phương. Đồng thời, từng bước để xây dựng Bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2024 để áp dụng từ 01/01/2026 tránh cú sốc tăng giá đột biến trong Bảng giá đất ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tạo phản ứng từ phía người dân, doanh nghiệp.

Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, điều này nhằm đảm bảo người có đất bị thu hồi được bồi thường theo giá cụ thể sát thực tế, đồng thời người chuyển mục đích sử dụng đất cũng cần đóng góp đúng mức vào ngân sách Nhà nước qua nghĩa vụ tài chính.

Ông Mai Văn Phấn nhấn mạnh: “Việc thu tiền sử dụng đất hiện nay đang được thực hiện theo các quy định tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ do Bộ Tài chính chủ trì. Trên cơ sở đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường sẽ tiếp tục phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài chính để nghiên cứu phân loại xác định đối tượng, loại đất và thuế trong trường hợp áp dụng Bảng giá đất để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất… bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp”.

Liên quan đến ảnh hưởng của chính sách giá đất tới thị trường bất động sản, ông Mai Văn Phấn khẳng định: “Giá đất là yếu tố cốt lõi, gắn chặt với sự vận hành của thị trường bất động sản. Theo Luật Đất đai năm 2024, chậm nhất đến ngày 31/12/2025, tất cả các địa phương phải hoàn thành xây dựng và ban hành Bảng giá đất mới để chính thức áp dụng từ ngày 1/1/2026. Trong quá trình xây dựng, điều chỉnh phải tập trung vào phân tích, đánh giá tác động, có lộ trình phù hợp, xác định khu vực, vị trí hợp lý đối với từng loại đất, tổ chức lấy ý kiến các đơn vị, tổ chức, cá nhân liên quan để đảm bảo sự đồng thuận của cơ quan thẩm định và các đối tượng chịu tác động, hạn chế phản ứng bất bình, thiếu đồng thuận trong xã hội. Chuẩn bị tốt các điều kiện về nguồn lực, cơ sở hạ tầng thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai để xây dựng Bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai năm 2024”.

Đang sửa đổi quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Trước đó, tại họp báo chiều 2/7 về phương án “gỡ khó” cho người dân khi phải nộp 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, bà Nguyễn Thị Thoa, Phó Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) cho biết: “Bộ Tài chính đã có văn bản gửi các địa phương yêu cầu báo cáo, đánh giá việc thu tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình. Từ Luật Đất đai năm 2013 đến Luật Đất đai năm 2024 quy định về nghĩa vụ tài chính đối với hộ gia đình, cá nhân khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đều không có sự phân biệt. Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất, giao địa phương ban hành bảng giá đất để tiệm cận hơn với giá thị trường. Chúng tôi đã lường trước khả năng bảng giá đất sẽ tăng; trong khi đó, nghĩa vụ tài chính vẫn được tính theo giá trong bảng giá đất. Sau khi tổng hợp báo cáo từ các địa phương, Bộ sẽ đánh giá toàn diện và phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường để rà soát, kiến nghị sửa đổi quy định trong luật”.

Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý công sản, trước mắt, Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024 (quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất). Trong đó, Bộ đề xuất bổ sung khoản 6 vào Điều 52 nhằm xử lý các trường hợp chuyển tiếp.

Cụ thể, khoản bổ sung này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở (trước đây được xác định là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở) sang đất ở.

Bộ Tài chính đề xuất, tiền sử dụng đất nên được thu bằng 50% khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và theo giá đất nông nghiệp, tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. “Chúng tôi đang hoàn thiện dự thảo nghị định để xin ý kiến Bộ Tư pháp”, Phó Cục trưởng Cục Quản lý công sản cho hay.

Văn Ngân/VOV.VN