Vì sao giá nhà đất tại Tây Ninh tăng dựng đứng?

Các kết quả thăm dò thị trường chỉ ra không chỉ đất nền mà ngay cả phân khúc căn hộ, nhà phố tại Tây Ninh cũng đang thiết lập mặt bằng giá mới, đưa địa phương này thành tâm điểm mới của giới đầu tư, đặc biệt thời điểm trước và sau thời điểm điều chỉnh lại địa giới hành chính.

Nhà đất “nhảy múa”

Báo cáo chuyên đề về thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm của CBRE Việt Nam chỉ ra Tây Ninh đang dẫn đầu các tỉnh vệ tinh của TP.HCM về mức tăng giá ở cả hai phân khúc chung cư và nhà liền thổ.

Cụ thể, so với cùng kỳ năm 2024, giá sơ cấp căn hộ tại Tây Ninh đã tăng tới 90%, trong khi TP.HCM và Đồng Nai chỉ ghi nhận mức tăng 15%. Ở phân khúc nhà liền thổ, Tây Ninh tăng 21%, cao hơn so với mức 16% tại TP.HCM mới và 2% tại Đồng Nai.

Một nghiên cứu khác của DKRA Consulting cũng cho thấy trong quý II vừa qua, căn hộ tại Tây Ninh đạt mức giá cao nhất 57 triệu đồng/m², trong khi cùng kỳ năm 2024 chỉ dừng ở 24 triệu đồng/m² – tương ứng mức tăng 135% chỉ sau một năm.

Nhà đất tại Tây Ninh tăng dựng đứng trong hơn 1 năm qua.

Dữ liệu từ các nền tảng trực tuyến cũng phản ánh xu hướng tương tự. Trong 6 tháng đầu năm, giá chung cư tại Tây Ninh tăng 19%, so với 11% ở TP.HCM và 2% ở Đồng Nai (theo Nhà Tốt). Còn chuyên trang Batdongsan cho biết, so với cùng kỳ năm 2024, giá nhà tại Tây Ninh tăng 36%, vượt xa mức tăng 18–25% tại TP.HCM và Đồng Nai.

Cơn sốt đất tại Tây Ninh không chỉ nằm trên báo cáo. Anh Nguyễn Đăng Hưng, một nhà đầu tư đến từ TP HCM, cho hay dù đã lường trước giá sẽ tăng khi các tập đoàn lớn đổ về đây. Nhưng khi đi xem thực tế ở các khu vực Đức Hòa hay Bến Lức cũ, anh vẫn bị “choáng”.

“Nhiều dự án căn hộ đang rao bán 40 – 70 triệu đồng/m2, cao ngang ngửa TP.HCM, trong khi cùng thời điểm này năm ngoái vẫn còn quanh mốc 20 – 30 triệu đồng. Đất nền cũng tăng mạnh, giờ cầm 2-3 tỷ đồng không dễ săn hàng tốt. Đơn cử, một lô đất ở xã Hiệp Hòa mới (trước đây thuộc xã Tân Phú, huyện Đức Hòa) đang rao bán ở mức 30 triệu đồng/m2, trong khi trước đó chỉ trên dưới 15 triệu đồng”, anh Hưng chia sẻ với VnBusiness.

Tương tự, chị Lê Thu Thủy, một nhà đầu tư cá nhân tại Tây Ninh, cho biết hồi cuối năm 2024, chị rót tiền mua một lô đất ở trung tâm xã Cần Giuộc (thuộc thị trấn Cần Giuộc, tỉnh Long An cũ) với giá 2,5 tỷ đồng. Vừa qua, môi giới gọi lại trả 4,2 tỷ đồng.

“Giá tăng nhanh quá khiến tôi mừng thì ít mà lo thì nhiều. Tôi sợ nếu nguồn cung bung ra ồ ạt, người mua ở thực không theo kịp thì nguy cơ “chôn vốn” là rất rõ ràng. Bởi thực tế thì đất nền tại nhiều khu vực ở Tây Ninh đang trong tình trạng giá cao nhưng bán khó. Ai cũng muốn bán giá tốt, trên lý thuyết thì lãi đậm, nhưng tìm được người mua để chốt lời không dễ”, chị Thủy nhìn nhận.

Tỉnh táo trước “cơn sóng”

Theo Sở Tài chính Tây Ninh, thu tiền sử dụng đất trong 6 tháng đầu năm 2025 trên địa bàn tỉnh đạt hơn 8.462 tỷ đồng, tăng 84% so với cùng kỳ năm 2024. Điều này phản ánh sức hút mạnh mẽ của dòng vốn vào bất động sản. Đáng chú ý, tỉnh đã cấp mới 43 dự án trong nước với vốn hơn 9.327 tỷ đồng và 76 dự án FDI với vốn 251 triệu USD.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng sự xuất hiện đồng loạt của các tập đoàn lớn như Vingroup, Ecopark, Nam Long, Seaholdings… đã làm thay đổi diện mạo thị trường bất động sản Tây Ninh.

Chỉ riêng Vingroup, với 3 dự án đại đô thị quy mô hàng nghìn ha, tổng vốn hơn 192.500 tỷ đồng, đã đưa Tây Ninh vượt xa nhiều địa phương về quy mô đầu tư bất động sản.

Bên cạnh đó, hạ tầng kết nối vùng cũng là “đòn bẩy” quan trọng. Cao tốc Bến Lức – Long Thành, vành đai 3 TP HCM, quốc lộ 22 mở rộng… giúp Tây Ninh từ một tỉnh vệ tinh trở thành cực phát triển mới, vừa là cửa ngõ sang Campuchia, vừa kết nối Đông Nam Bộ – Tây Nam Bộ.

Đang hội tụ nhiều đòn bẩy với tiềm năng lớn, tuy nhiên, các chuyên gia cũng đưa ra nhiều cảnh báo. Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng: “Khả năng chi trả của người dân địa phương Tây Ninh còn hạn chế. Nếu tăng nguồn cung biệt thự, nhà phố cao cấp ồ ạt, trong khi lực cầu thực tế chưa theo kịp, thì nguy cơ dư thừa sản phẩm và điều chỉnh giá là khó tránh”.

Một vấn đề khác là hiện tượng đầu cơ. Nhiều nhà đầu tư “lướt sóng” liên tục đẩy giá, khiến thị trường nóng hơn so với nhu cầu thật. Điều này dễ dẫn đến kịch bản “bong bóng” tương tự những đợt sốt đất nền tại Đồng Nai, Bình Dương cũ trước đây.

Dù CBRE dự báo giá bất động sản Tây Ninh có thể tiếp tục tăng 9-12%/năm trong giai đoạn 2026-2027, nhưng đó là với giả định thị trường hấp thụ tốt. Trong ngắn hạn, rủi ro vẫn hiện hữu, đặc biệt với những nhà đầu tư nhỏ lẻ chạy theo tâm lý “sợ mất cơ hội”.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhận định: “Cơ hội ở Tây Ninh rất lớn, nhất là khi hạ tầng và khu công nghiệp đang phát triển mạnh. Nhưng nhà đầu tư cần phân biệt giữa giá trị thực và giá ảo do đầu cơ. Việc lao vào theo tin đồn hay sóng ngắn hạn có thể khiến nhiều người trả giá đắt”.

Sự bùng nổ của bất động sản Tây Ninh cho thấy sức hút mạnh mẽ của một thị trường vệ tinh giàu tiềm năng. Tuy nhiên, song song với cơ hội là những rủi ro không thể bỏ qua.

Giới chuyên gia cũng khuyến nghị, Tây Ninh cần điều tiết nguồn cung hợp lý, chú trọng phân khúc vừa túi tiền, đồng thời phát triển bền vững gắn với nhu cầu thực của cư dân, thay vì chạy theo lợi nhuận kỳ vọng.

Với nhà đầu tư, “đi sau một bước” để quan sát, chọn lọc dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch hạ tầng rõ ràng có thể là chiến lược an toàn hơn là “nhảy sóng” theo đám đông. Bởi lẽ, trong mọi “cơn sốt đất”, người thắng nhiều nhất thường không phải là những người lao vào đầu tiên, mà là những ai biết tỉnh táo, nắm bắt đúng thời điểm và lựa chọn sản phẩm phù hợp.

Nhật Minh