Văn phòng cho thuê vào chu kỳ mới

Các chuyên gia đánh giá thị trường văn phòng cho thuê năm 2025 đã ghi nhận những thay đổi sâu sắc về cơ cấu khách thuê và tái định hình mối quan hệ hợp tác giữa các bên. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tại sự kiện công bố Báo cáo Thị trường Cho thuê Thương mại quý IV/2025 mới đây, bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê thương mại Savills Việt Nam đánh giá nhu cầu thuê văn phòng quy mô lớn từ các tập đoàn đa quốc gia đang duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, khả năng đáp ứng của thị trường đối với các tiêu chuẩn khắt khe về vị trí và tính bền vững đang đối mặt với nhiều thách thức do sự thiếu hụt dự án mới.

Nhu cầu thuê văn phòng hạng A tăng mạnh

Theo bà An, thị trường đang ghi nhận xu hướng khách thuê ưu tiên các tòa nhà hạng A tại khu vực trung tâm và cận trung tâm. Các doanh nghiệp hiện nay đặt ra yêu cầu cao hơn về chất lượng không gian làm việc, tiêu chuẩn vận hành, cam kết phát triển bền vững và đặc biệt là ưu tiên thời hạn thuê dài nhằm đảm bảo sự ổn định cho chiến lược phát triển lâu dài.

Đáng chú ý, các Trung tâm Năng lực Toàn cầu (Global Capability Centres - GCC) đang trở thành nhóm khách thuê chiến lược, đóng vai trò quan trọng trong cơ cấu cầu văn phòng. Thống kê trong 9 tháng đầu năm 2025 của Savills chỉ ra các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực công nghệ thông tin, tài chính - bảo hiểm và logistics chiếm phần lớn diện tích thuê văn phòng mới. Trong đó, khối công nghệ dẫn đầu khi đóng góp 37% tổng diện tích giao dịch thành công.

Trao đổi với Tri Thức - Znews, bà An nhận định năm 2025 là giai đoạn bản lề khi hành vi của khách thuê và chủ văn phòng có sự điều chỉnh sâu sắc, chuyển dần từ hình thức giao dịch đơn thuần sang thiết lập quan hệ đối tác lâu dài giữa chủ và khách thuê. Đặc biệt, bà nhấn mạnh về khu vực Thủ Thiêm đang hình thành rõ nét vai trò của trung tâm tài chính mới, bổ trợ và đối trọng trực tiếp với khu CBD hiện hữu.

Đánh giá về sức hút của khu vực này, vị chuyên gia cho biết: "Hai tòa nhà hạng A tại đây (The Mett và The Hallmark) có tỷ lệ lấp đầy đạt đến 95%, với nhóm khách thuê phản ánh xu hướng hiện tại của thị trường văn phòng. Đó là các trung tâm năng lực toàn cầu, những văn phòng có diện tích rất lớn, tập trung cung cấp dịch vụ cho các tập đoàn lớn”.

Cùng với đó, bà nhìn nhận sự hiện diện của các GCC tại đây như minh chứng cho xu hướng dịch chuyển trụ sở của các tập đoàn lớn về Việt Nam thay vì các quốc gia như Ấn Độ hay Philippines trước đó, điển hình là Google mới đây đã mở rộng quy mô tại tòa nhà The Hallmark.

Đặc điểm chung của nhóm khách thuê GCC là ưu tiên văn phòng hạng A hoặc A+, ký kết hợp đồng 5-10 năm và yêu cầu khắt khe về tiêu chuẩn ESG cũng như hạ tầng công nghệ.

Chỉ một dự án văn phòng hạng A mới trong 2026

Dù nhu cầu thị trường ở mức cao, triển vọng nguồn cung văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm TP.HCM trong ngắn hạn lại khá hạn chế. Theo ghi nhận từ Savills, The Kross (phường Sài Gòn) là dự án văn phòng hạng A duy nhất dự kiến gia nhập thị trường khu vực trung tâm trong năm 2026.

Đây là dự án phát triển bởi chủ đầu tư Trung Việt, có tổng diện tích thuê khoảng 33.000 m2, quy mô 36 tầng nổi và 5 tầng hầm, vận theo tiêu chuẩn quốc tế với các chứng nhận LEED Gold và WELL.

Dữ liệu từ Savills cho thấy tính khan hiếm của dự án này càng được nhấn mạnh khi nhìn vào lộ trình cung ứng dài hạn. Sau năm 2026, thị trường dự kiến không có thêm dự án văn phòng hạng A mới nào cho đến ít nhất năm 2028. Điều này dự kiến gia tăng áp lực cạnh tranh cho các doanh nghiệp đang tìm kiếm không gian làm việc đạt chuẩn quốc tế tại khu vực vùng lõi TP.HCM.

Sau năm 2026, thị trường dự kiến không có thêm dự án tòa nhà văn phòng hạng A nào cho đến 2028. Ảnh: Quỳnh Danh.

Về tiến độ dự án, ông Nguyễn Vũ Hùng, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Trung Việt, cho biết: “Với tổng diện tích cho thuê tại dự án hiện nay hơn 30.000 m2, lượng khách quan tâm đặt vấn đề đã lên đến hơn 40.000 m2. Khi dự án được đưa vào sử dụng dự kiến vào quý III/2026, trong vòng một năm tiếp theo từ thời điểm đó sẽ lấp đầy được trên 90%”.

Tính đến cuối quý III/2025, báo cáo của Savills ghi nhận tổng nguồn cung văn phòng hạng A tại TP.HCM đạt khoảng 553.325 m2, tăng 12% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, khu vực trung tâm chiếm tỷ trọng lớn với hơn 424.000 m2. Trước nhu cầu ổn định, giá thuê trung bình tại khu vực lõi đô thị đạt mức 1,6 triệu đồng/m2/tháng, tăng 2% theo quý và 8% theo năm, phản ánh sức hút của các tòa nhà chất lượng cao tại vị trí đắc địa.

Trong giai đoạn tiếp theo, bà Từ Thị Hồng An chỉ ra 3 xu hướng tác động mạnh đến thị trường văn phòng cho thuê năm 2026 gồm: Một là, sự tiếp nối của làn sóng dịch chuyển các trung tâm năng lực toàn cầu về những khu vực tài chính mới. Bên cạnh Thủ Thiêm, Trung tâm Tài chính quốc tế tại khu vực Saigon Marina IFC được dự báo thu hút nhóm doanh nghiệp Fintech và các startup công nghệ quy mô lớn.

Hai là, các tiêu chuẩn ESG đã chuyển từ yếu tố khuyến khích sang yêu cầu bắt buộc đối với nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các tập đoàn có mục tiêu Net Zero. Hiện nay, 76% nguồn cung văn phòng hạng A tại TP.HCM đã đạt chứng nhận xanh, phản ánh cam kết của thị trường trong việc đáp ứng các tiêu chuẩn về phát triển bền vững và sức khỏe người dùng.

Cuối cùng là xu hướng phát triển hệ sinh thái văn phòng linh hoạt. Sự kết hợp giữa diện tích văn phòng cố định và các khu vực làm việc chia sẻ (mô hình core and flex) giúp tối ưu hóa hiệu quả sử dụng cho khách thuê dài hạn. Bà An lưu ý rằng những dự án không chú trọng đến xu hướng này hoặc thiếu sự linh hoạt trong vận hành có thể gặp khó khăn trong việc duy trì tỷ lệ lấp đầy trong tương lai.

Lam Như