Vấn đề pháp lý về 'sổ đỏ' sau sắp xếp đơn vị hành chính?

Ảnh minh họa.

Người dân băn khoăn về sổ đỏ

Vừa qua, ngày 20/4, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Đỗ Đức Duy cùng Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Yên Bái tiếp xúc cử tri TP Yên Bái trước Kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa XV. Cử tri đã đề nghị thông tin về nội dung, lộ trình sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật về đất đai, nhất là các quy định liên quan đến chỉnh lý hồ sơ địa chính, sổ đỏ, tài sản gắn liền với đất… khi thực hiện sắp xếp lại tổ chức bộ máy của hệ thống chính trị để bảo đảm phục vụ nhu cầu của người dân, DN được kịp thời.

Đồng thời, cử tri cũng kiến nghị có giải pháp để chỉ đạo giải quyết thủ tục hành chính về đất đai cho người dân khi thực hiện mô hình tổ chức chính quyền địa phương hai cấp được nhanh chóng, thuận lợi.

Về những kiến nghị nêu trên, theo Bộ trưởng Đỗ Đức Duy, Bộ đã có văn bản gửi các địa phương để hướng dẫn việc chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và tập hợp số liệu diện tích tự nhiên trong quá trình sắp xếp tổ chức bộ máy. Trong văn bản này đã quy định rõ nguyên tắc chỉnh lý, cách thức thực hiện, việc bảo quản và bàn giao hồ sơ địa chính từ cấp huyện về cấp xã, cấp tỉnh.

Việc chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai do sắp xếp đơn vị hành chính phải được thực hiện đồng thời với việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất, đảm bảo thông suốt, không gây ách tắc cho người dân và DN.

Sau khi sắp xếp đơn vị hành chính, không bắt buộc phải chỉnh lý đồng loạt các giấy chứng nhận đã cấp, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu hoặc khi thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai. Các giấy tờ vẫn có giá trị pháp lý đầy đủ và không cần thay đổi, trừ khi người dân thực hiện thủ tục như: chia tách, chuyển nhượng…

Pháp luật quy định như thế nào?

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Mai Thị Thảo – Phó Giám đốc TAT Law Firm, chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản - đất đai cho biết: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn có giá trị pháp lý sáp nhập đơn vị hành chính là một trong những chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước nhằm tinh gọn bộ máy, tiết kiệm ngân sách, cải thiện hiệu quả điều hành. Tuy nhiên, với người dân, những thay đổi này lại khiến họ lo ngại về tính pháp lý của các loại giấy tờ như sổ hộ khẩu, giấy khai sinh, hay đặc biệt là sổ đỏ - tài sản có giá trị lớn".

Liên quan đến những băn khoăn của người dân có bắt buộc phải làm lại sổ đỏ ghi tên địa danh cũ hay không? Luật sư Mai Thị Thảo – TAT Law Firm khẳng định: “Việc thay đổi địa giới hành chính không làm mất hiệu lực của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sổ đỏ đã cấp vẫn có giá trị pháp lý đầy đủ và không bắt buộc phải đổi lại nếu không có nhu cầu”.

Về cơ sở pháp lý, luật sư Mai Thị Thảo viện dẫn: theo qui định tại khoản 2 Điều 133 Luật Đất đai 2024 như sau: trường hợp đăng ký biến động được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới, khi người sử dụng đất có nhu cầu. Riêng với trường hợp thay đổi địa danh hành chính, cơ quan có thẩm quyền sẽ xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp. Khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định: đăng ký biến động khi có thay đổi về: “... ranh giới, mốc giới, kích thước, diện tích, số hiệu và địa chỉ thửa đất...”.

Như vậy, có thể hiểu, khi tỉnh, thành nơi có đất sắp xếp lại đơn vị hành chính, nếu muốn được cấp giấy chứng nhận mới thì người dân cần phải thực hiện đăng ký biến động. Tuy nhiên, việc đăng ký biến động để được cấp sổ mới là không bắt buộc và chỉ thực hiện khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu.

Việc hướng dẫn đổi sang mẫu mới theo quy định tại khoản 21 Điều 13 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT ngày 31/7/2024 của Bộ Tài Nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. “Không có quy định nào bắt buộc đổi sổ đỏ chỉ vì thay đổi tên địa phương. Hiện nay có một số thông tin lan truyền yêu cầu đổi sổ hàng loạt là sai pháp luật, gây hoang mang và tốn kém không cần thiết” - luật sư Mai Thị Thảo lưu ý.

Luật sư cũng cho biết thêm, dù không bắt buộc, người dân có thể cân nhắc cập nhật lại thông tin sổ đỏ trong các trường hợp sau: khi thực hiện giao dịch đất đai (chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp…) và muốn đồng bộ địa chỉ với các giấy tờ khác. Khi có thay đổi thông tin người sử dụng đất: họ tên, số căn cước công dân, địa chỉ thường trú, tình trạng pháp lý thửa đất... Việc đổi sổ sẽ được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Trung tâm phục vụ hành chính công. Lệ phí dao động từ 50.000 – 100.000 đồng tùy địa phương (không tính phí đo vẽ lại nếu không thay đổi diện tích).

Theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường (tên trước khi sáp nhập) nếu người dân muốn cập nhật thông tin địa giới hành chính mới trên sổ đỏ, thủ tục như sau: đơn đề nghị cập nhật thông tin; bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy tờ tùy thân.

Người dân nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã (theo cơ chế một cửa). Nhận thông báo, đóng lệ phí và nhận lại sổ đỏ đã cập nhật phần địa danh (nếu có). Việc cập nhật không làm thay đổi bản chất quyền sử dụng đất và không bị giới hạn thời gian thực hiện.

Đạt Lê