Vẫn 'bát nháo' trong quản lý vận hành chung cư

"Găm" quỹ bảo trì

Sở Xây dựng vừa báo cáo UBND TP.HCM về các khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến chung cư trên địa bàn. Theo đó, TP.HCM đang có 413 nhà chung cư đã bàn giao quỹ bảo trì, còn 163 nhà chung cư chưa bàn giao.

Chưa hết, cơ quan chức năng còn cho hay, còn 2 nhóm nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng tranh chấp khiếu nại khiếu kiện ở các chung cư Thành phố thời gian qua.

Cụ thể, nhóm 1 là tình trạng chủ đầu tư vi phạm pháp luật hình sự, đã bị cơ quan công an khởi tố điều tra; có văn bản của cơ quan nhà nước đề nghị cơ quan công an xem xét, xứ lý theo quy định về bàn giao kinh phí bảo trì; chủ đầu tư đã chết.

Chung cư Saigon Gateway, nơi đang là điểm nóng khiếu nại, khiếu kiện.

Nhóm 2 là các khiếu nại khiếu kiện liên quan đến công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư như: Chậm lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho cư dân mua căn hộ tại dự án; chậm, không bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư hoặc quản lý, sử dụng và bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định; tự ý thay đổi đơn vị quản lý vận hành mà không thông qua Hội nghị nhà chung cư; không thực hiện đóng phí quản lý vận hành nhà chung cư; không thực hiện bàn giao phân diện tích thuộc sở hữu chung và công tác quản lý vận hành nhà chung cư đến Ban quản trị theo quy định; tự ý thay đổi công năng sử dụng đối với các hạng mục trong nhà chung cư như tầng hầm, sân thượng, phòng sinh hoạt cộng đồng; Ban quản trị nhà chung cư lạm quyền, xâm phạm lợi ích hợp pháp cùa cư dân và Chủ đầu tư...

Chất chồng nguyên nhân

Nguyên nhân, cơ quan chức năng cho rằng bởi một số Chủ đầu tư chậm hoặc không tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu Ban quản trị.

Có nơi đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư nhưng số lượng chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư tham dự không đủ theo quy định nhưng không có văn bản đề nghị UBND cấp xã tổ chức hoặc đã tổ chức hội nghị nhà chung cư nhưng không có người ứng cử, đề cử vào Ban quản trị.

Không bàn giao đầy đủ hồ sơ nhà chung cư, không bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư cho Ban quản trị, gây khó khăn cho việc kiểm tra, bảo trì, bảo dưỡng công trinh.

Khi phát sinh các tranh chấp, khiếu nại trong thực hiện quản lý, sử dụng nhà chung cư, Chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và các chủ sở hữu chưa giải quyết theo hướng tích cực dẫn tới xảy ra tranh chấp, khiếu nại kéo dài, gửi đơn khiếu nại đến nhiều nơi, nhiều cấp.

Cơ quan chức năng TP.HCM cho rằng có rất nhiều nguyên nhân dẫn tới khiếu nại khiếu kiện ở các chung cư tại Thành phố.

Mặt khác, quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ ở một số nhà chung cư chưa được cụ thể hóa. Việc này dẫn đến các lợi ích cục bộ chưa được các chủ thể giải quyết để đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên theo quy định pháp luật.

Bên cạnh đó, vai trò quản lý Nhà nước của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương cũng chưa thực hiện tốt, chưa ngăn chặn xử lý kịp thời việc Chủ đầu tư và chủ căn hộ cơi mới lấn chiếm diện tích sử dụng; sử dụng nhà sinh hoạt cộng đồng không đúng thiết kế được duyệt; chưa nghiệm thu công trình đã đưa vào sử dụng; công tác phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự chưa đảm bảo.

Một số thành viên Ban quản trị năng lực còn hạn chế, không đảm bảo thời gian tham gia các hoạt động, không am hiểu chuyên ngành xây dựng và công tác tài chính kế toán.

Các thành viên trong Ban quản trị xảy ra tình trạng không đoàn kêt, không thống nhất với nhau nên xảy ra mâu thuẫn dẫn đến việc tự ý từ nhiệm mà không thông báo, không thông qua Hội nghị nhà chung cư gây khó khăn trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư.

Sở Xây dựng kiến nghị UBND TP.HCM giao Sở Nông nghiệp và Môi trường phối hợp với các sở, ban ngành, chủ đầu tư… khẩn trương cấp sổ hồng; các đơn vị hành chính tăng cường hiệu quả công tác quản lý nhà chung cư…

Ngô Nguyên