Vẫn băn khoăn thí điểm đất nông nghiệp làm dự án nhà ở

Sáng 21/11, Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự thảo nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Được biết, nội dung chính của nghị quyết sẽ cho doanh nghiệp đang có hoặc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở để làm dự án nhà ở thương mại.

Chính sách này đã từng thực hiện ở các Luật Đất đai, Luật Nhà ở trước nhưng từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực đã bị dừng lại do luật quy định.

Một số đại biểu lo ngại việc cho thí điểm sẽ tạo ra hiện tượng thu gom đất nông nghiệp, giảm diện tích đất lúa, đất rừng.

Thảo luận về nội dung này bên cạnh nhiều ý kiến đồng tình, vẫn có một số đại biểu lo ngại việc cho thí điểm sẽ tạo ra hiện tượng thu gom đất nông nghiệp, giảm diện tích đất lúa, đất rừng và ảnh hưởng đến an ninh lương thực.

Thảo luận tại hội trường, đại biểu Mai Văn Hải (đoàn Thanh Hóa) nêu câu hỏi: Về phạm vi điều chỉnh của dự thảo, tại sao áp dụng trên địa bàn cả nước mà còn gọi là thí điểm? "Thí điểm thì chỉ nên xác định phạm vi thí điểm ở một số tỉnh, thành phố, đặc biệt là các tỉnh, thành phố lớn" - đại biểu nói.

Về điều kiện thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận để nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, đại biểu bày tỏ đồng tình với quan điểm của dự thảo Nghị quyết là mở rộng thêm ba trường hợp (Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép áp dụng với đất ở) là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở và đất trong một thửa liền với đất ở.

Tuy nhiên, đại biểu đề nghị đối với đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì cần phải có quy định chặt chẽ hơn.

Trước hết, mở rộng đất nông nghiệp cho dự án nhà ở thương mại nhưng vẫn phải đảm bảo vấn đề an ninh lương thực (đảm bảo được diện tích đất lúa 3,5 triệu ha đến năm 2030); đất nông nghiệp phải nằm trong quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chứ không chỉ quy định là "phù hợp với quy hoạch" vì sẽ rất khó xác định thế nào là phù hợp quy hoạch.

Trường hợp thứ hai, đối với diện tích đất phi nông nghiệp không phải là là đất của các cơ quan, đơn vị sự nghiệp, đơn vị công an, quân đội... trong trường hợp thực hiện sáp nhập, giải thể hay là chuyển trụ sở thì mới thực hiện thỏa thuận chuyển quyền.

Đại biểu cho rằng, câu chuyện thỏa thuận sẽ xung đột với quy định đấu thầu dự án có sử dụng đất và xung đột với quy định đấu giá tài sản công, do đó phải quy định rất rõ cơ chế để tiến hành thỏa thuận.

Trường hợp việc thỏa thuận cả một dự án lớn mà chỉ còn một, hai trường hợp không thỏa thuận được, đại biểu kiến nghị Nhà nước có biện pháp để thực hiện được giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất cho nhà đầu tư thực hiện các dự án nhà ở thương mại, tránh ách tắc, khó khăn.

Về tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm, với quy định không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch, đại biểu đề nghị làm rõ căn cứ của quy định không vượt quá 30% này, tránh tình trạng không khuyến khích được các nhà đầu tư tự thỏa thuận hoặc nhận chuyển nhượng để thực hiện các dự án nhà ở thương mại.

Tương tự, đại biểu Nguyễn Minh Tâm (đoàn Quảng Bình) cũng cho rằng, theo Luật Đất đai năm 2024, tại Điều 9 quy định nhóm đất nông nghiệp bao gồm 7 loại đất, nhóm đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) gồm 9 loại đất

Trong khi đó, dự thảo Nghị quyết quy định tổ chức kinh doanh bất động sản được mở rộng thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đối với 3 loại đất trên (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất cùng thửa với đất ở) là quá rộng. Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo giải trình thêm.

Đại biểu Nguyễn Công Long (đoàn Đồng Nai) cũng nêu quan điểm: "Hiện chúng ta đã hoàn thiện cơ bản hệ thống pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản. Do vậy, khi Nghị quyết này được ban hành sẽ có 2 mặt bằng pháp lý, việc này tác động đến thị trường bất động sản ra sao cần được nghiên cứu kỹ".

Đại biểu Nguyễn Công Long đặt câu hỏi, giá bất động sản tăng phi mã, người lao động, cán bộ, công chức vài trăm năm mới mua được nhà. Vậy tại sao cơ chế trong Nghị quyết này không được áp dụng với nhà ở xã hội mà chỉ có nhà ở thương mại.

Đại biểu đề nghị cần cân nhắc phạm vi thí điểm, hạn chế tình trạng đầu tư đất đai, thu gom đất nông nghiệp. Bên cạnh đó, phải có các giải pháp chống tình trạng hợp thức hóa mua gom đất đai, như vụ Công ty địa ốc Alibaba.

Phát biểu giải trình tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy nêu rõ, vấn đề giữ diện tích đất nông nghiệp, nhất là đất trồng lúa sao cho đảm bảo an ninh lương thực được đặt ra và thảo luận chặt chẽ khi lập các đồ án quy hoạch cấp quốc gia cũng như địa phương.

Trong các đồ án quy hoạch cũng xác định rõ bao nhiêu diện tích đất nông nghiệp được chuyển mục đích để làm các dự án (nhà ở, giáo dục, bệnh viện...), và bao nhiêu diện tích đất nông nghiệp được giữ lại để phục vụ sản xuất nông nghiệp, đảm bảo an toàn, an ninh lương thực.

Mặt khác dự án nhà ở thương mại muốn làm phải tuân thủ chặt chẽ và đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Do vậy theo ông Duy: "Không nên quan ngại việc cho thí điểm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở được làm dự án sẽ ảnh hưởng đến diện tích đất nông nghiệp cũng như an ninh lương thực".

Hồng Hương