Tư vấn định giá đất... sợ ký!

Pháp lý đất đai là lĩnh vực liên quan tới tất cả mọi người. Ảnh: Dũng Minh.

Những “điểm khó” theo luật mới

Không phải ngẫu nhiên tại các cuộc hội thảo, tọa đàm về thị trường bất động sản diễn ra gần đây, vấn đề định giá đất liên tục được đề cập tới khi nhiều doanh nghiệp địa ốc bày tỏ sự sốt ruột với các kế hoạch, giải pháp khắc phục tình trạng chậm quyết định giá đất ở nhiều địa phương.

Trong Luật Đất đai 2024 đã nêu rõ nguyên tắc “bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”, nhưng trong cách tính giá đất hiện nay, các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng bởi giá đất tăng cao theo quy định mới. Từ đây, dẫn tới sự khác biệt quan điểm giữa đơn vị tư vấn định giá đất, hội đồng thẩm định giá đất và cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất.

TP.HCM là một trong những địa phương rốt ráo nhất trong việc giải quyết khó khăn cho các dự án bất động sản trên địa bàn thời gian qua. Tuy nhiên, cho tới nay, hàng trăm bộ hồ sơ xin xác nhận việc xác định giá đất vẫn chưa thể giải quyết do các cơ quan chức năng không tìm được đơn vị thẩm định giá đất, cho dù phát thư mời tới… vài chục lần.

Trong đó, theo tìm hiểu của Báo Đầu tư Chứng khoán, tại Khoản 4, Điều 116 - Luật Đất đai 2024 quy định, việc giao đất và thuê đất được thực hiện theo tiến độ dự án, tiến độ đầu tư và tiến độ thu hồi, bồi thường, tái định cư. Bên cạnh đó, tại Khoản 8, Điều 6 - Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất cũng đã hướng dẫn việc xác định giá đất cho các dự án được giao đất thành nhiều đợt.

Tuy vậy, ghi nhận thực tế cho thấy, việc giao đất theo nhiều đợt có thể dẫn đến sự chênh lệch lớn về giá đất giữa các đợt, từ đó có thể ảnh hưởng đến trách nhiệm của cơ quan quản lý trong quá trình xác định tiền sử dụng đất, khiến quá trình này tại nhiều dự án chưa thể thực hiện.

Đó là chưa kể, nhiều dự án rơi vào trường hợp quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo các quy định cũ và các hồ sơ thuê đất trả tiền thuê hàng năm lưu trữ không đầy đủ, dẫn đến các đơn vị thẩm định e ngại việc thực hiện xác định giá đất theo yêu cầu của địa phương.

Tình trạng này không chỉ diễn ra tại TP.HCM, mà còn ở nhiều địa phương khác trên cả nước.

Tại Bình Thuận, thông tin từ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Thuận cho biết, mặc dù đã được hướng dẫn tháo gỡ đối với 100% dự án thuê đất trả tiền hàng năm trên địa bàn tỉnh, nhưng vẫn còn tồn tại 21 dự án giao đất, thuê đất trả tiền thuê đất một lần.

Trong đó, có 6 dự án thuộc nhóm khu dân cư, khu đô thị, nhà ở thương mại; 5 dự án thuộc nhóm công nghiệp, nông nghiệp, thương mại, vận tải và 10 dự án thuộc nhóm du lịch. Đây đều là những dự án quy mô lớn, có thể mang lại hiệu quả kinh tế rất cao cho địa phương.

Tại Hà Nội, dù không nhiều như TP.HCM, nhưng số lượng các dự án gặp vướng mắc trong quá trình xác định tiền sử dụng đất cũng lên tới hàng chục, trong đó có không ít dự án vướng mắc kéo dài nhiều năm, nhưng đến nay vẫn chưa giải quyết được.

Nguyên nhân là do chưa tìm được các đơn vị tham gia tư vấn xác định giá đất, trong đó chủ yếu là lo ngại những quy định pháp luật về việc thu thập thông tin về giá đất xung quanh để xác định giá đất cụ thể cho các dự án đang không phù hợp với thực tế.

Đơn cử, Luật Đất đai 2024 quy định lấy mẫu để xác định giá đất là giá ghi trên hợp đồng mua bán cụ thể, trong khi giá ghi trên hợp đồng lại thấp hơn nhiều so với thực tế.

Ngoài ra, cũng có trường hợp do phải xác định lại giá đất cho thời điểm cả chục năm trước, trong khi cơ sở dữ liệu lại không có và không đảm bảo tính chính xác nên các đơn vị tư vấn đều e ngại, bởi về cơ bản, họ vẫn phải chịu trách nhiệm chính trước pháp luật nếu có sai sót. Có trường hợp chủ đầu tư vì hàng đã bán hết hàng nên không muốn hợp tác xác định lại giá đất, bởi như vậy sẽ phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung rất lớn.

Hoàn thiện chính sách theo hướng nào?

Hài hòa lợi ích là vấn đề trọng tâm trong việc xác định giá đất. Thực tế, để thi hành luật đảm bảo hiệu quả, Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) đã nỗ lực nghiên cứu, xây dựng các nghị định, thông tư, đặc biệt là trình Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất và Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nhằm giải quyết tình trạng “nợ” định giá đất từ những năm trước.

Dẫu vậy, vấn đề thực thi chính sách vẫn còn nhiều bất cập, nhất là tại các địa phương, khi chính cơ quan quản lý cũng lúng túng trong áp dụng.

Vụ việc Công ty cổ phần Bất động sản Hà Quang thắng kiện UBND và Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa theo quyết định của tòa án sơ thẩm liên quan đến việc tính tiền sử dụng đất, thuê đất tại dự án Khu đô thị mới Lê Hồng Phong II (TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa) có thể coi là trường hợp điển hình khi áp dụng sai quy định về xác định giá đất theo Nghị định 71/2024, dẫn đến tiền thuế phải nộp tăng mạnh.

Mặc dù đây là phiên xử sơ thẩm, nhưng nếu kết quả này tiếp tục được công nhận ở những phiên xử cấp cao hơn, thì cũng đồng nghĩa với việc các đơn vị, tổ chức tham gia tư vấn xác định giá đất cho UBND tỉnh Khánh Hòa sẽ phải chịu trách nhiệm chính.

PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Khoa Pháp luật kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội nhấn mạnh, vấn đề giá đất đang là “điểm nghẽn của điểm nghẽn”. Nhiều địa phương hiện tồn tại nhiều dự án “đắp chiếu”, không thể triển khai trong nhiều năm do không xác định được giá đất, trong khi cơ quan quản lý cũng tỏ ra rất lúng túng.

Đây là vấn đề cần sớm tháo gỡ để thúc đẩy thị trường nhanh chóng ổn định và phát triển, nhất là các địa phương cần sớm khắc phục trong khâu tổ chức thực thi.

Bên cạnh đó, cần phải có một cơ chế pháp lý rõ ràng, cụ thể để bảo vệ đội ngũ, tổ chức tư vấn định giá đất. Họ là chuyên gia, làm đúng thủ tục, trình tự của pháp luật thì phải bảo vệ họ. Có như thế người tư vấn định giá mới dám làm.

“Chúng ta phải chuẩn bị đầy đủ nguồn lực cho việc thực thi định giá đất, bao gồm các chuyên gia định giá. Ngoài tổ chức các cuộc hội thảo, tọa đàm về định giá đất, tôi cho rằng, Bộ Nông nghiệp và Môi trường phải “cầm tay chỉ việc”, hướng dẫn cụ thể cho các địa phương, còn để cho các địa phương tự làm thì rất khó”, ông Tuyến nêu quan điểm.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng cho rằng, các bộ, ngành liên quan cần tư vấn cụ thể về các phương pháp định giá đất cho các địa phương, cũng như quy định rõ ràng về các trường hợp áp dụng theo Nghị định 71/2024 quy định về giá đất.

“Vấn đề ở đây là quy trình xác định trách nhiệm của tổ chức tư vấn, của cấp cao nhất là chủ tịch UBND cấp tỉnh, chịu trách nhiệm với Chính phủ. Trước khi tổ chức tư vấn đưa ra giá cụ thể, cấp có thẩm quyền phải thống nhất, đối với dự án cụ thể thì phương pháp định giá đất là gì, cơ sở nào để áp dụng phương pháp này…, từ đó mới bắt đầu giai đoạn tính toán giá đất cụ thể”, ông Khôi nói, đồng thời lưu ý thêm, hiện khâu tính toán giá đất cụ thể vẫn chưa có quy định rõ ràng. Do đó, cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực đất đai cần làm việc với các địa phương để xem xét, lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp, bởi đây chính là “gốc rễ” để giải quyết vướng mắc định giá đất hiện nay.

Việt Dương