Từ ngày 01/8/2024, bốn Luật quan trọng chính thức có hiệu lực thi hành

Văn phòng Chủ tịch nước tổ chức họp báo công bố Lệnh của Chủ tịch nước công bố Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng

Rút ngắn thời gian có hiệu lực nhằm sớm đưa những điểm mới của các Luật vào thực tiễn

Luật số 43/2024/QH15 được bố cục thành 5 điều, sửa đổi, bổ sung theo hướng cho phép Luật Đất đai; Luật Nhà ở; Luật Kinh doanh BĐS; khoản 2, Điều 209 Luật Các tổ chức tín dụng có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024.

Theo đó, Luật sửa đổi, bổ sung khoản 2, Điều 251 Luật Đất đai như: Bãi bỏ Nghị quyết số 132/2020/QH14, ngày 17/11/2020 của Quốc hội thí điểm một số chính sách để tháo gỡ vướng mắc, tồn đọng trong quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp hoạt động lao động, sản xuất, xây dựng kinh tế từ ngày 01/01/2025 và sửa đổi, bổ sung khoản 1, Điều 252. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.

Đồng thời sửa đổi, bổ sung khoản 10, Điều 255: Các dự án đầu tư thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13, pháp luật có liên quan và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà chưa được giao đất, cho thuê đất thì tiếp tục thực hiện các bước trong trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư, chủ đầu tư theo quy định của Luật này nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây: (a) Dự án đã lựa chọn được nhà đầu tư, chủ đầu tư theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đấu thầu từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày 01/8/2024; (b) Dự án mà nhà đầu tư đã nộp hồ sơ hợp lệ để thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư trước ngày 01/8/2024 và đã lựa chọn được nhà đầu tư, chủ đầu tư trước ngày 01/01/2025. Việc lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư đối với dự án quy định tại điểm này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đấu thầu có hiệu lực tại thời điểm nộp hồ sơ.

Ngoài ra, Luật còn sửa đổi, bổ sung khổ đầu khoản 4, Điều 260: “4. Phương án sử dụng đất, phương án xử lý, phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định tại Nghị quyết số 132/2020/QH14 của Quốc hội thí điểm một số chính sách để tháo gỡ vướng mắc, tồn đọng trong quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động, sản xuất, xây dựng kinh tế trước ngày 01/01/2025 thì thực hiện theo phương án đã phê duyệt”.

Như vậy, việc rút ngắn thời gian có hiệu lực của các Luật nêu trên nhằm sớm đưa các điểm mới của các luật vào thực tiễn, khắc phục những tồn tại, hạn chế của pháp luật hiện hành; khơi thông nguồn lực đất đai, lành mạnh hóa thị trường BĐS, tạo động lực mới cho phát triển và thực hiện các chính sách an sinh xã hội. Đồng thời, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước; tạo điều kiện cho doanh nghiệp và người dân sớm tiếp cận các chính sách mới theo hướng có lợi như chính sách nhà ở xã hội, chính sách về đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số, quyền lợi của người có đất bị thu hồi, đơn giản hóa thủ tục hành chính,… trong thời gian tới.

Hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong điều kiện hội nhập quốc tế

Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 18/01/2024, thay thế cho Luật Đất đai số 45/2013/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 35/2018/QH14. Luật gồm có 16 chương, 260 điều, trong đó sửa đổi, bổ sung 180/212 điều của Luật Đất đai năm 2013 và bổ sung mới 78 điều với những điểm mới trọng tâm:

Luật đã sửa đổi, bổ sung quy định về người sử dụng đất để thống nhất với quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Tín ngưỡng, tôn giáo, Luật Quốc tịch, Luật Đầu tư. Không phân biệt công dân Việt Nam định cư trong nước hay ở nước ngoài trong tiếp cận đất đai. Không phân biệt tổ chức kinh tế trong nước và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà không phải đáp ứng điều kiện, không phải thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư trong tiếp cận đất đai. Quy định nhóm người sử dụng đất gồm thành viên hộ gia đình thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất.

Bổ sung, hoàn thiện quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; bảo đảm thống nhất giữa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở và quy định pháp luật khác có liên quan, trong đó: Bổ sung quyền lựa chọn hình thức trả tiền cho thuê đất hằng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; đối với đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất mà có nhu cầu sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích được giao để sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ thì được chuyển sang thuê đất trả tiền hằng năm. Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa trong hạn mức giao đất, trường hợp quá hạn mức thì phải thành lập tổ chức kinh tế, phải có phương án sử dụng đất trồng lúa và phải được UBND cấp huyện phê duyệt; tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được UBND cấp huyện chấp thuận.

Bên cạnh đó, Luật quy định rõ người sử dụng đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; trường hợp chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm.

Hoàn thiện quy định về quy hoạch sử dụng đất theo hướng xây dựng hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai đồng bộ ở 3 cấp song vẫn bảo đảm đồng bộ với pháp luật về quy hoạch; đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định rõ chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất quốc gia chỉ kiểm soát đối với đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất quốc phòng, đất an ninh. Phân cấp thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất quốc gia cho Chính phủ, thẩm quyền quyết định kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh cho HĐND cấp tỉnh. Kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh được quy định lồng ghép trong nội dung quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh. Thành phố trực thuộc Trung ương đã có quy hoạch đô thị không phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và căn cứ vào quy hoạch đô thị để lập kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Đơn giản hóa kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, không yêu cầu phải đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện các dự án đầu tư công, dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư đã được cấp tỉnh trở lên phê duyệt, các dự án đầu tư từ nguồn vốn tư nhân đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt hoặc trường hợp có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất gắn liền với thửa đất ở của hộ gia đình, cá nhân. Tăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất.

Hoàn thiện các quy định về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất theo nguyên tắc phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, công khai, minh bạch, hợp lý, hiệu quả. Đồng thời, hoàn thiện các quy định về chính sách tài chính về đất đai. Bổ sung, hoàn thiện quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bảo đảm thống nhất giữa Luật Đất đai và các luật khác có liên quan. Hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; quy định rõ tại Luật về căn cứ định giá đất, thông tin đầu vào để định giá đất và các phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất,…

Phát triển nhà ở cho nhân dân

Luật Nhà ở năm 2023 gồm 13 chương, 198 điều.Việc xây dựng Luật nhằm kịp thời thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp và người nghèo, không có khả năng tạo lập nhà ở theo cơ chế thị trường; sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 phù hợp với tình hình thực tế, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm tính hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở năm 2023 với các luật khác có liên quan.

Luật có những điểm mới cơ bản liên quan đến chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của tỉnh; phát triển nhà ở; cải tạo, xây dựng lại chung cư; chính sách về nhà ở xã hội; tài chính cho phát triển nhà ở; quản lý, sử dụng nhà ở; quản lý sử dụng nhà chung cư. Công nhân khu công nghiệp được hỗ trợ nhà là một trong những chính sách mới, đáng chú ý nhất tại Luật Nhà ở năm 2023.

Quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản

Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 gồm 10 chương, 83 điều, kịp thời thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường BĐS, hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển lành mạnh, bền vững và vận hành thông suốt thị trường BĐS; vận hành đồng bộ thị trường quyền sử dụng đất, thị trường lao động, thị trường BĐS; bảo đảm thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch. Đồng thời, sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 phù hợp với tình hình thực tế, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm tính hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 với các luật khác có liên quan. Luật có một số điểm mới liên quan đến phạm vi điều chỉnh của Luật; các loại BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh; công khai thông tin về BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh; điều kiện đối với tổ chức cá nhân khi kinh doanh BĐS; chính sách về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân tự xây dựng nhà ở và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho tổ chức; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS; hợp đồng kinh doanh BĐS./.

Kiến Quốc