Trung Quốc 'bơm' 562 tỷ USD giải cứu thị trường bất động sản

Các “ông lớn” bất động sản lao đao

Cuộc khủng hoảng kéo dài của lĩnh vực bất động sản tại Trung Quốc vẫn chưa có hồi kết. Dữ liệu chính thức cho thấy, giá nhà mới tại Trung Quốc đã giảm với tốc độ nhanh nhất trong hơn 9 năm qua. Con số mà Cục Thống kê quốc gia Trung Quốc (NBS) công bố cho thấy giá nhà mới trong tháng 8-2024 đã giảm 5,3% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức giảm nhanh nhất kể từ tháng 5-2015, so với mức giảm 4,9% vào tháng 7-2024. Trong khi đó, đầu tư bất động sản đã giảm 10,2% và doanh số bán nhà giảm 18% so với cùng kỳ năm trước trong 8 tháng đầu năm.

Thị trường bất động sản Trung Quốc đang khủng hoảng kéo dài

Theo các nhà kinh tế của Ngân hàng Thụy Sĩ UBS, những năm gần đây, các yếu tố cơ bản về cung và cầu trên thị trường bất động sản Trung Quốc đã thay đổi. Niềm tin của người mua nhà đang ở mức thấp trong bối cảnh tăng trưởng thu nhập hộ gia đình yếu. Lượng nhà tồn kho trên thị trường ở mức cao kỷ lục trong khi việc triển khai các giải pháp giải phóng nhà tồn kho diễn ra chậm chạp...

Ngành bất động sản, từng là động lực chính của nền kinh tế Trung Quốc, đang đối mặt với giai đoạn suy giảm nghiêm trọng, kéo theo nhiều hệ lụy cho nền kinh tế nói chung. Dù đóng góp đã giảm từ 30% xuống còn khoảng 1/4 GDP, ngành này vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tài sản của các hộ gia đình (khoảng 70%). Hệ quả của cuộc khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản là 18 nghìn tỷ USD bị thổi bay khỏi tài sản của các hộ gia đình Trung Quốc. Nó lấy đi 18 triệu việc làm, đồng thời kéo tụt niềm tin của người tiêu dùng cũng như nhu cầu của nhiều sản phẩm như thép.

Cuộc khủng hoảng này còn khiến đà tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc suy yếu từ tháng 3 đến nay. Ngân hàng Thụy Sĩ UBS dự báo GDP của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới chỉ tăng 4,6% trong năm 2024, thấp hơn so với mức dự báo 4,9% đưa ra trước đó và là mức thấp trong khoảng mục tiêu mà Bắc Kinh đặt ra.

Với năm 2025, UBS đã hạ mức dự báo tăng trưởng của Trung Quốc từ 4,6% xuống còn 4%. Hàng loạt các công ty bất động sản hàng đầu của Trung Quốc rơi vào cảnh vỡ nợ khi doanh số bán sụt giảm mạnh gây ra khó khăn lớn về thanh khoản. Tháng 3-2024, “gã khổng lồ” bất động sản Country Garden thông báo sẽ trì hoãn việc công bố kết quả kinh doanh hằng năm, dấu hiệu mới nhất cho thấy lĩnh vực bất động sản Trung Quốc chưa thoát khỏi khủng hoảng. Country Garden, từng là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, đang gánh khoản nợ khoảng 194 tỷ USD. Công ty đã chính thức vỡ nợ trên số nợ nước ngoài 11 tỷ USD vào cuối năm ngoái.

Trước đó, China Evergrande Group - công ty bất động sản được coi là nợ nần nhất thế giới với số nợ 300 tỷ USD đã nhận phán quyết thanh lý tài sản của một tòa án Hồng Kông vào cuối tháng 1-2024, do không đưa ra được một kế hoạch tái cơ cấu nợ cụ thể hơn 2 năm sau khi vỡ nợ nước ngoài. Evergrande hiện phải đối mặt với quá trình tái cơ cấu phức tạp mà một số nhà đầu tư cho rằng có thể kéo dài hơn một thập kỷ.

Một “ông lớn” khác trong ngành bất động sản Trung Quốc là China Vanke cũng gặp khó khăn. Công ty có trụ sở tại Thâm Quyến, xếp thứ 2 về doanh số bán vào năm ngoái, đã báo cáo lợi nhuận giảm 46% trong năm 2023 vào ngày 29-3. Đầu tháng 3-2024, Moody's đã hạ mức xếp hạng tín nhiệm của Vanke xuống mức không đáng đầu tư, với lý do tình trạng thanh khoản của công ty ngày càng tồi tệ.

Biện pháp mạnh nhưng hiệu quả thấp

Những vấn đề của thị trường bất động sản gây ảnh hưởng không nhỏ đến nhiều lĩnh vực khác của nền kinh tế, khiến Chính phủ Trung Quốc phải triển khai nhiều biện pháp mạnh để “giải cứu” thị trường. Giải thích về gói tín dụng 4.000 tỷ nhân dân tệ, tương đương hơn 562 tỷ USD mới thông qua hôm 17-10, Bộ trưởng Bộ Nhà ở và Xây dựng Đô thị Nông thôn Trung Quốc Nghê Hồng cho biết sẽ mở rộng “danh sách trắng” các dự án nhà ở đủ điều kiện để tài trợ và tăng cho vay vốn ngân hàng với lãi suất ưu đãi nhằm sớm đưa các sản phẩm ra thị trường. Chỉ trong hơn 2 tuần, “danh sách trắng” mà cơ quan chức năng Trung Quốc phê duyệt trong năm đã lên đến hơn 313 tỷ USD. Gói tín dụng trên sẽ được đẩy mạnh giải ngân trong những tháng cuối năm nay.

Đi liền với các gói tín dụng, Bộ Nhà ở và Xây dựng Đô thị Nông thôn Trung Quốc còn khởi động chương trình cải tạo nhà của 1 triệu ngôi nhà. Tuần trước, Bộ Tài chính Trung Quốc cũng cho phép chính quyền các tỉnh, thành phố sử dụng tiền từ trái phiếu đặc biệt để mua nhà tồn kho và đất trống để cứu doanh nghiệp bất động sản và thực hiện các chương trình kinh tế - xã hội địa phương. Trước đó, hồi tháng 5-2024, Chính phủ Trung Quốc đã kêu gọi hơn 200 thành phố mua nhà ế trên thị trường bất động sản để giải tỏa bớt nguồn cung nhà đang dư thừa.

Đây là biện pháp mà Chính phủ Trung Quốc xem như “1 mũi tên bắn trúng 2 đích”, vừa nhằm ngăn đà sụt giảm của thị trường vừa hướng tới mục tiêu tạo thêm nhiều nhà ở có giá cả phải chăng. Tuy nhiên, sau khi các quan chức công bố loạt biện pháp mới nhằm thúc đẩy thị trường, cổ phiếu bất động sản Trung Quốc lại giảm mạnh. Nhóm cổ phiếu bất động sản trong chỉ số CSI 300 của Trung Quốc giảm 5%, đảo ngược mức tăng trong những ngày trước đó. Chỉ số Shanghai Composite giao dịch đi ngang trong khi chỉ số Hang Seng tại Hồng Kông tăng nửa phần trăm.

Theo giới đầu tư và chuyên gia kinh tế, các biện pháp này không đủ đồng bộ. Chuyên gia kinh tế Larry Hu nhận định với CNN rằng, các biện pháp này chỉ mang tính chất tạm thời và có thể chưa đủ để ổn định thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn. Từ đó, các nhà kinh tế kỳ vọng sẽ phải có một gói kích thích bổ sung lên tới 10 nghìn tỷ NDT (1,4 nghìn tỷ USD) để khôi phục sự lạc quan cho nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

Lời kêu gọi các địa phương mua lại nhà tồn như một phần trong kế hoạch xử lý khủng hoảng bất động sản cũng ít được hưởng ứng do kế hoạch này kém hấp dẫn về mặt kinh tế. Lợi nhuận ước tính từ việc biến nhà tồn thành nhà ở giá rẻ cũng thấp hơn chi phí vốn. Theo Macquarie Group Ltd, lợi suất cho thuê nhà tại các thành phố cấp 1 của Trung Quốc chỉ đạt trung bình 1,4% vào năm 2023, so với lãi suất cho vay của ngân hàng Trung ương là 1,75%.

Chương trình mua nhà tồn cũng có nguy cơ gây thêm căng thẳng cho nền tài chính địa phương vốn đang bấp bênh. Khả năng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của các chính quyền địa phương Trung Quốc đã suy giảm nhiều so với trước dây do thu ngân sách từ cấp quyền sử dụng đất giảm kỷ lục. 7 tháng đầu năm nay, chi ngân sách của các địa phương Trung Quốc đã giảm. Trong số tất cả 31 tỉnh và thành phố, chỉ có Thượng Hải ghi nhận thặng dư tài khóa trong nửa đầu năm.

HOÀNG SƠN