TPHCM cấm phân lô bán nền: Lợi hay hại?

Thị trường sẽ bị tác động

UBND TPHCM vừa ban hành quyết định số 83 về xác định các khu vực được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức, cá nhân tự xây nhà.

Theo quy định mới này, chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên toàn TPHCM không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở. Còn dự án có mục tiêu tái định cư bằng nền đất tại khu vực xã, thị trấn, huyện của thành phố, đảm bảo các điều kiện theo quy định tại điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và điều 45 Luật Đất đai 2024 thì chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng nền đất cho người dân tự xây dựng nhà ở.

Cấm phân lô bán nền có ý nghĩa lớn trong việc tạo lập quy hoạch, lành mạnh thị trường, đảm bảo đầu tư xây dựng dự án đồng bộ. Ảnh: DNCC

Quyết định có hiệu lực kể từ ngày 21-10. Như vậy, kể cả 5 huyện vùng ven của TP gồm Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi, Nhà Bè cũng không được phân lô bán nền.

Quyết định này gặp các phản ứng từ giới chuyên gia, nhà đầu tư trên thị trường bất động sản. Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) có nhiều văn bản kiến nghị, đề nghị thành phố xem xét, sửa đổi quy định.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, lý giải Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 1-8) quy định cấm phân lô bán nền với đất thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. Với các khu vực còn lại, địa phương sẽ xác định các khu vực được lập dự án theo phân lô bán nền cho cá nhân tự xây nhà ở.

TPHCM là đô thị đặc biệt nên các quận, thành phố Thủ Đức không được phép phân lô bán nền. Còn với 5 huyện vùng ven là Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ vẫn là khu vực nông thôn, thuộc thẩm quyền quyết định của thành phố.

Theo ông Châu, khu vực huyện vùng ven bao gồm Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ là vùng nông thôn, nhu cầu được mua bán, chuyển nhượng đất để tự xây nhà ở tại các khu vực này vẫn rất lớn nên cấm phân lô bán nền cho cá nhân tự xây nhà vào lúc này là chưa phù hợp với thực tiễn và các quy định hiện hành.

Do đó, Hiệp hội đề xuất cần sửa quy định theo hướng quy định chi tiết việc xác định các khu vực được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đã có hạ tầng kỹ thuật) để người dân tự xây nhà tại các xã ở các huyện ngoại thành của TPHCM theo quy định hiện hành.

Đánh giá tác động của qui định, nhiều chuyên gia lo ngại thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng, giá đất nền, đất thổ cư trong khu dân cư, các dự án đã phân lô thứ cấp sẽ tăng giá mạnh.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam thừa nhận, nguồn cung đất nền phân lô ở TPHCM vốn đã hạn hẹp, nay có thể ít hơn và tăng giá mạnh hơn. Mức tăng được dự báo khoảng 15-20%.

Ngoài ra, ông Tuấn cho rằng khi mặt bằng giá đất nền, thổ cư bị đẩy lên cao, cùng với việc TPHCM vừa áp dụng bảng giá đất mới sẽ tác động "kép" tới thị trường, ảnh hưởng đến chi phí giải phóng mặt bằng các dự án hạ tầng đầu tư công.

Cùng lo ngại giá tăng lên nhưng ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng thị trường đất nền phía Nam hiện tại có thanh khoản thấp nên khó có khả năng "sốt" đất.

Cần thiết phải cấm

Trước khi đưa ra quyết định cấm phân lô bán nền, Sở Xây dựng TPHCM có công bố dự thảo và lý giải về vấn đề này. Theo đó, thành phố đang xây dựng đề án Đầu tư - xây dựng các huyện thành quận, hoặc thành phố thuộc TPHCM giai đoạn 2021-2030. Đến năm 2030, các huyện sẽ tập trung đầu tư xây dựng hạ tầng hướng đến các chỉ tiêu đô thị để chuyển lên thành phố trực thuộc TPHCM.

Để tránh sự phân biệt giữa các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và thống nhất việc áp dụng quy định. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản tại TPHCM phải đầu tư xây dựng hoàn chỉnh nhà ở theo quy định, sau đó mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân. Quy định này ngoại trừ đối với các dự án bất động sản có mục tiêu tái định cư bằng nền đất tại khu vực xã, thị trấn, huyện đủ điều kiện theo quy định.

TPHCM là đô thị đặc biệt, có tốc độ đô thị hóa cao, cần quản lý quy hoạch nghiêm ngặt để phục vụ kế hoạch phát triển lâu dài. Ảnh: VD

Như vậy, quy định cấm phân lô bán nền trên toàn thành phố để thống nhất công tác quản lý Nhà nước về nhà ở và tăng cường trách nhiệm của chủ đầu tư các dự án, đảm bảo đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; tránh tình trạng người dân tự xây dựng không phép, sai phép hoặc không đảm bảo quy chế quản lý kiến trúc. Sở Xây dựng cho rằng cấm phân lô bán nền toàn địa bàn là cần thiết.

Nhiều chuyên gia khi được hỏi cũng đồng tình với quan điểm này của TPHCM. Ông Võ Hồng Thắng nói cấm phân lô đất nền giúp thành phố giải quyết được nhiều bất cập, trong đó tránh được tình trạng xây dựng bừa bãi, băm nát quy hoạch. Đất nền phân lô chủ yếu dành cho dân đầu tư mua đi bán lại kiếm lời, người mua ở thực rất ít. Vì thế, đất nền phân lô không được sử dụng thường xuyên, mức độ tạo đô thị thấp, gây lãng phí tài nguyên.

Lãnh đạo một doanh nghiệp tại quận 7, TPHCM cũng bày tỏ đồng tình với quyết định của thành phố. Ông cho rằng TPHCM là đô thị đặc biệt, có tốc độ đô thị hóa cao, cần quản lý quy hoạch nghiêm ngặt để phục vụ kế hoạch phát triển lâu dài. Nếu phân lô bừa bãi, đất nền bỏ trống không người ở, giá đất tăng có lợi cho dân đầu tư chứ không đảm bảo được việc tạo lập các đô thị, dễ tạo ra những khu đất trống bỏ hoang.

Một chuyên gia cũng cho rằng TPHCM đang trong quá trình lập đề án, đưa các huyện vùng ven lên quận hoặc thành phố trực thuộc nhằm thúc đẩy quá trình giãn dân từ nội thành ra ngoại thành. Khi đó, thành phố cần quy hoạch xây dựng những khu đô thị lớn, hoàn chỉnh đồng bộ. Nếu phân lô bán nền tràn lan, thành phố khó tạo lập quỹ đất lớn để phát triển các khu đô thị bài bản, quy mô để thu hút dân cư về ở.

Đồng thuận với quyết định của TPHCM nhưng chuyên gia vẫn nêu các đề xuất, băn khoăn. Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng tại thời điểm này, quy định có thể chưa phù hợp thực tiễn khi thị trường vừa trải qua giai đoạn khó khăn. Nếu cấm phân lô bán nền, TPHCM có thể cấm ở một số khu vực đô thị hóa cao tại các huyện, như trung tâm thị trấn. Các khu vực ở xa, dân cư thưa thớt thì chưa vội.

Thực tế cho thấy thời gian qua, nhiều nơi xảy ra tình trạng phân lô bán nền tràn lan, kéo theo hệ lụy "thổi giá", ghim đất, bỏ hoang đất... Nhiều địa phương từng cấm phân lô bán nền khi nhận thấy có các diễn biến bất thường, "sốt" ảo về giá ngay trong những khu rừng trồng cao su, trên đất nông nghiệp...

Do đó, việc TPHCM quyết định theo thẩm quyền về các khu vực không được phân lô bán nền được giới chuyên gia đồng thuận và kỳ vọng. Những dự án khu dân cư chỉnh trang, có quy hoạch từ Nhà nước, được đầu tư bài bản từ các chủ đầu tư uy tín... dự báo có tiềm năng phát triển trong tương lai.

Kim Ngân