TPHCM: Bảng giá đất mới vẫn là ẩn số

Dự báo bảng giá đất mới sẽ khiến thị trường tăng giá.

Giá BĐS buộc phải tăng, nhưng…

Giám đốc Sở TNMT TPHCM Nguyễn Toàn Thắng cho rằng, khi áp dụng bảng giá đất điều chỉnh, các khoản lệ phí, thuế, tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ được công khai, minh bạch, công bằng.

Ngoài ra, các khoản xử phạt hành vi vi phạm về đất đai cũng tăng lên, góp phần làm trong sạch, lành mạnh thị trường BĐS. Bên cạnh đó, việc phí chuyển đổi đất nông nghiệp tăng, sẽ giúp giảm rất nhiều hoạt động đầu cơ loại hình này chờ chuyển đổi lên đất ở kiếm lời. Nhà nước hay chủ đầu tư khi cần thu hồi đất làm dự án cũng sẽ thuận lợi hơn, vì đất nông nghiệp chưa chuyển đổi lên đất ở sẽ dễ đàm phán đền bù hơn so với đất ở.

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, giá đất tăng có những tác động tích cực như người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn với số tiền được bồi thường cao hơn; giúp nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất tăng thêm trong thời gian tới; chênh lệch địa tô được xử lý thỏa đáng hơn, hạn chế những bất cập về “đất hai giá”.

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng, khi bảng giá đất tăng, kéo theo là chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tăng lên, làm tăng chi phí đầu tư, kể cả dự án đầu tư công và dự án của các doanh nghiệp tư nhân. Điều đó dẫn đến chi phí đầu vào tăng, tạo sức ép tăng giá nhà đất, giá nhà cho thuê, giá cho thuê đất trong các khu công nghiệp và các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch, dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa và tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội, do doanh nghiệp phải thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Hiện nay, trên địa bàn TPHCM có hơn 13.000 thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu. Đây là các trường hợp người sử dụng đất xin chuyển mục đích sử dụng đối với phần diện tích đất trong cùng thửa đất, mà phần diện tích đất xây dựng nhà ở đã có “sổ hồng” nằm xen kẽ trong đô thị, khu dân cư nông thôn; hoặc người sử dụng đất xin tách thửa đối với đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để chia cho con cháu.

Nhóm đối tượng này bị tác động mạnh nhất do phải thực hiện các mức phí, lệ phí liên quan ở mức cao theo bảng giá đất. Ngoài ra, khi doanh nghiệp BĐS nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án BĐS, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội thì người dân có tâm lý muốn bán với giá cao hơn trước đây, dẫn đến áp lực làm tăng giá nhà.

Hiện tại thị trường chưa bị tác động

Ông Đoàn Chí Thanh, Chủ tịch Công ty Hoàng Anh Sài Gòn nhận định, xét trên góc độ giao dịch thứ cấp, tức nhà đầu tư mua đi bán lại, bảng giá đất mới sẽ không làm thay đổi quá nhiều giá trị của các loại hình nhà riêng, nhà phố, đất thổ cư. Tuy nhiên, với thị trường sơ cấp, giá đất tăng làm thuế, chi phí tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng... tăng, sẽ kéo giá thành BĐS buộc phải điều chỉnh.

Trên thực tế, người dân, nhà đầu tư sẽ có tâm lý “té nước theo mưa” khi bảng giá đất lên, thì khi giao dịch nhà đất họ cũng sẽ “định vị” lại giá bán dẫn đến nhiễu loạn thị trường, gây tình trạng sốt nóng cục bộ ở vài phân khúc. Đặc biệt khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở chi phí khá cao, dẫn đến tình trạng những người có đất thổ cư sẽ đẩy giá lên cao.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho rằng, theo Luật Đất đai năm 2024, giá đất phải tiệm cận giá thị trường. Do giá đất hiện nay tại TPHCM đã biến động nhiều so với bảng giá năm 2020, nên việc điều chỉnh là cần thiết. So với bảng giá năm 2020, giá đất tại bảng điều chỉnh tăng bình quân từ 4-35 lần. Điều này tác động đến giá của hầu hết các loại hình BĐS và mọi ngóc ngách của thị trường.

Tuy nhiên, ông Quang nhìn nhận chịu ảnh hưởng nhiều nhất là loại hình đất nền vùng ven, bởi bảng giá điều chỉnh theo hướng tăng sẽ dẫn đến giá đất nền tăng theo. Dự báo từ 3-6 tháng tới, giá đất nền hiện hữu sẽ tăng từ 20-30% so với hiện nay. Tiếp theo, giai đoạn từ 6 tháng đến 1 năm nữa, giá đất nền sẽ tăng từ 30-50%.

Loại hình BĐS tiếp theo bị ảnh hưởng là nhà phố liền kề có giá bán dưới 7 tỷ đồng. Cùng với đà tăng giá của đất nền, nhà phố liền kề dự báo cũng sẽ tăng theo. Đối với các dự án nhà ở thương mại, ông Quang cho rằng giá đất tăng khiến cho các chủ đầu tư gặp khó khăn hơn trong việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người dân, bởi khi đó chi phí đền bù sẽ cao hơn.

Do vậy, giá nhà tại dự án cũng sẽ leo thang. “Tác động của bảng giá đất mới lên thị trường BĐS chưa thật sự rõ nét, nhưng vài tháng qua, một số chủ đầu tư khi tung dự án mới ra thị trường đều bán giá khá cao. Không loại trừ các chủ dự án lợi dụng việc điều chỉnh bảng giá đất để đẩy giá bán” - ông Quang phân tích.

Về tâm lý của nhà đầu tư, vị chuyên gia này cho rằng, những người đang găm giữ đất nền có thổ cư thì sẽ có xu hướng ghim hàng chờ tăng giá. Còn những nhà đầu tư nếu nắm giữ đất nền nhưng là đất nông nghiệp thì lại bối rối. Trong khi đó, nhà đầu tư căn hộ chung cư đang được hưởng lợi rất nhiều từ việc điều chỉnh giá đất.

Theo ông Quang, giao dịch của thị trường hiện nay chủ yếu là căn hộ. Không chỉ các dự án chung cư mới mở bán, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp cũng sẽ không ngừng tăng.

Giám đốc một dự án chung cư đang được triển khai chia sẻ, giá thành của dự án hiện nay không có gì thay đổi. Tuy nhiên, khi có thể trong quá trình giao dịch các nhà đầu tư thứ cấp sẽ tự ý đưa lên. Đối với những dự án sắp tới khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo bảng giá đất mới, chắc chắn chi phí đầu vào sẽ có nhiều thay đổi theo chiều hướng tăng cao.

BÌNH MINH