TP Hồ Chí Minh chốt giá thuê đất, cao nhất tăng tới 53%

Tạ kỳ họp thứ 20 HĐND TP Hồ Chí Minh khóa X, ngày 11/12 đã cho ý kiến về mức tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất, mức tỷ lệ (%) thu đối với đất xây dựng công trình ngầm (không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất) và mức tỷ lệ (%) thu đối với đất có mặt nước làm căn cứ để tính tiền thuê đất trên địa bàn Thành phố.

Theo đó, HĐND thống nhất tỷ lệ tính đơn giá thuê đất theo tờ trình, đồng thời giao UBND Thành phố ban hành Quyết định về nội dung trên làm căn cứ để tính tiền thuê đất trên địa bàn Thành phố và tổ chức triển khai thi hành theo quy định.

Một góc huyện Bình Chánh. Ảnh: Quỳnh Trần

Giảm tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất

Cụ thể, thành phố chia làm 3 khu vực để tính toán: Khu vực 1 (gồm các quận 1, 3, 4, 5, 10 và Phú Nhuận) áp dụng tỷ lệ 1,5%; khu vực 2 (gồm các quận 6, 7, 8, 11, 12, Bình Thạnh, Bình Tân, Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp và TP. Thủ Đức) là 1%; khu vực 3 (gồm các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Cần Giờ, Nhà Bè) là 0,75%.

Đối với đất sản xuất - kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, và đất công trình công cộng có mục đích kinh doanh, tỷ lệ áp dụng cho khu vực 1 là 1%, khu vực 2 là 0,75% và khu vực 3 là 0,5%.

Đối với nhóm đất nông nghiệp (kể cả đất thuê trong Khu Nông nghiệp Công nghệ cao) sẽ áp dụng tỷ lệ 0,25%; Đất thuê trong Khu Công nghệ cao, Khu Công viên phần mềm Quang Trung; Khu Công nghiệp, Khu Chế xuất, Cụm Công nghiệp là 0,5%.

Quy định này áp dụng cho trường hợp Nhà nước cho thuê đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quyết định cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp phải nộp tiền thuê đất. Các tổ chức, cá nhân khác liên quan đến việc tính, thu, nộp, quản lý tiền thuê đất.

Công thức tính giá thuê đất sẽ là: Giá thuê = tỷ lệ phần trăm tính đơn giá (x) giá đất theo bảng giá điều chỉnh.

Hiện nay, theo Quyết định 50/2014, giá thuê đất hàng năm (không thông qua hình thức đấu giá) được chia làm 4 khu vực với tỷ lệ % tính tiền thuê đất là từ 1,6 - 2% với đất kinh doanh dịch vụ, thương mại; tài chính; nhà hàng; khách sạn; nhà ở cho thuê; văn phòng; khoảng 1,1 - 1,5% với đất sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp; kho xưởng; công trình công cộng, thương mại dịch vụ...

Đối với đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất; bến cảng, sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản... áp dụng tỷ lệ 1%.

Theo UBND Thành phố, ngoài đơn giá thuê đất, thuê mặt nước theo Quyết định 50 không còn phù hợp thì tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất tại quyết định này được xây dựng trên cơ sở Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định cũ, nên có tỷ lệ khá cao (từ 1% đến 2% tùy theo khu vực và tùy theo mục đích thuê đất).

Thành phố đã ban hành Quyết định điều chỉnh bảng giá đất, theo đó, giá đất được xây dựng theo hướng tiệm cận với giá thị trường, giá đất tăng nhiều lần đặc biệt là khu vực quận, huyện ngoại thành, nếu không điều chỉnh tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất sẽ gây biến động lớn về chi phí đầu vào cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, không mang tính chất khuyến khích, hỗ trợ doanh nghiệp và dễ dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện về đơn giá thuê đất.

Khu chế xuất Tân Thuận - TP Hồ Chí Minh

Giá thuê đất ảnh hưởng hầu hết các hoạt động sản xuất kinh doanh

Dù quy định tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất theo đề xuất của UBND thành phố đã giảm xuống khá sâu, nhưng do bảng giá đất điều chỉnh tăng mạnh so với giá cũ nên giá thuê đất trả tiền hàng năm vẫn tăng cao.

Tại thời điểm lấy ý kiến dự thảo, Sở Tài chính (cơ quan soạn thảo) đánh giá, khi thực hiện tính tỷ lệ giữa đơn giá thuê đất theo quy định cũ và đơn giá thuê đất được tính toán theo quy định mới nêu trên, đất thương mại, dịch vụ có tỷ lệ tăng giá thuê trung bình tại khu vực 1 là 18%, khu vực 2 là 25% và khu vực 3 là 53%.

Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sẽ có tỷ lệ tăng giá thuê trung bình khu vực 1 là 35%, khu vực 2 là 54% và khu vực 3 là 50%.

Riêng trường hợp áp dụng tỷ lệ 0,25% với nhóm đất nông nghiệp thì Khu vực tập trung đất nông nghiệp (Huyện Bình Chánh, huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi, huyện Nhà Bè, huyện Cần Giờ) có giá thuê đất giảm 22% so với giá thuê theo quy định cũ.

Xét tổng thể, đơn giá thuê đất có ảnh hưởng hầu hết các hoạt động sản xuất kinh doanh. Do vậy, cơ quan soạn thảo đã xây dựng tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất, trong đó đơn giá thuê đất trung bình khu vực trung tâm và nội thành thành phố tăng không quá 25% so với đơn giá thuê đất tính theo quy định cũ, phù hợp với mức tăng của Bảng giá đất, phản ánh đúng giá thị trường, đảm bảo hài hòa lợi ích của người thuê đất và của nhà nước.

Tại khu vực ngoại thành, trước đây có giá đất quy định tại bảng giá đất rất thấp, sau khi điều chỉnh Bảng giá đất khu vực này có mức tăng chênh lệch khá lớn với khu vực nội thành. Do vậy, mặc dù Thành phố đề xuất tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất không cao (0,5% đối với đất sản xuất kinh doanh và 0,75% đối với đất thương mại dịch vụ) nhưng tỷ lệ tăng giá ở mức cao là 53%.

Các doanh nghiệp môi giới cho thuê bất động sản cho rằng, khi bảng giá đất mới có hiệu lực từ ngày 31/10/2024 đến hết năm 2025, một tác động lớn sẽ đến từ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, là chi phí đầu vào cho hoạt động sản xuất và kinh doanh của doanh nghiệp. Mức đóng hiện tại là 0,15%/năm, áp dụng đến hết năm 2025 theo Luật Đất đai 2024.

Tác động tiếp theo là từ tiền thuê đất, khi tiền thuê đất tăng kéo theo giá thuê mặt bằng cũng tăng, tạo thêm gánh nặng cho doanh nghiệp. Công thức tính đơn giá thuê đất hàng năm là tỷ lệ phần trăm nhân với giá đất, với tỷ lệ dao động từ 0,25% đến 3%.

Doanh nghiệp thuê đất trong các khu công nghiệp đặc biệt gặp khó khăn. Nhiều doanh nghiệp ký hợp đồng thuê đất từ trước năm 2000 với giá rẻ, có khi chỉ vài USD/m2 để thu hút đầu tư, nên diện tích thuê rất rộng. Những doanh nghiệp này đang lo ngại phải trả thêm tiền thuê đất theo bảng giá mới, hoặc không rõ liệu có được giữ nguyên hợp đồng cũ cho đến khi hết chu kỳ thuê 50 năm hay không.

Ngoài ra, một số doanh nghiệp tính tiền thuê đất theo chu kỳ 50 năm, nhưng từ năm 2017 - 2018, có doanh nghiệp đã thanh toán tiền thuê đất một lần nhưng vẫn chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thời hạn, gây thắc mắc liệu sẽ áp dụng bảng giá đất cũ hay mới.

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng bảng giá đất mới tăng cao ở các khu vực ngoại thành, nơi có nhiều khu chế xuất và công nghiệp, gây áp lực lớn lên doanh nghiệp.

Minh Thành