TP.HCM mở rộng dư địa quỹ đất cho các dự án mới sau sáp nhập

Cơ hội rộng mở

Ngày 22/8, chia sẻ thông tin tại Hội thảo: “Từ TP.HCM ra các tỉnh vệ tinh - Cơ hội mới cho bất động sản”, các chuyên gia cho rằng việc sáp nhập đã tạo ra yếu tố cộng hưởng mạnh mẽ, đặc biệt trong năng lực phát triển đô thị. Bài toán quỹ đất được giải quyết, mở ra nhiều cơ hội mới cho doanh nghiệp.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, nhiều năm qua, bài toán quỹ đất khan hiếm khiến nguồn cung dự án tại TP.HCM gần như “đóng băng”. Chưa kể, hầu hết dự án đều vướng mắc về pháp lý, khiến tiến độ triển khai bị chậm… Vì vậy, khi quỹ đất được mở rộng, các chủ đầu tư sẽ có nhiều lựa chọn về địa điểm, tạo điều kiện hình thành các dự án mới.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam.

Vị chuyên gia này phân tích thêm, sau sáp nhập, TP.HCM hình thành 3 cực tăng trưởng lớn, mỗi cực tạo ra một nhóm sản phẩm bất động sản đặc trưng, đáp ứng những nhu cầu khác nhau của thị trường.

Trong đó, khu vực TP.HCM cũ, phân khúc căn hộ hạng sang và cao cấp tập trung tại khu vực trung tâm, trở thành những sản phẩm biểu tượng, tài sản thương hiệu với giá cao nhất toàn vùng. Song song đó, bất động sản phức hợp - tích hợp văn phòng hạng A, trung tâm thương mại, khách sạn 5 sao và căn hộ dịch vụ - được xác định phát triển mạnh, với Thủ Thiêm là tâm điểm.

Ngoài ra, phân khúc nhà liền thổ được đánh giá là nguồn cung khan hiếm, giá trị rất cao, chủ yếu tập trung trong các khu đô thị khép kín. Với đặc điểm dân số đông và thu nhập cao, thị trường TP.HCM định vị rõ ở phân khúc cao cấp, nhu cầu chủ yếu đến từ tầng lớp thượng lưu, chuyên gia cấp cao và khách quốc tế.

Trong khi đó, khu vực Bình Dương cũ tiếp tục khẳng định vị thế trung tâm công nghiệp với 3 dòng sản phẩm chủ đạo là căn hộ tầm trung, phục vụ hàng triệu lao động. Bất động sản công nghiệp gồm nhà xưởng, kho bãi, khu công nghiệp thế hệ mới tích hợp công nghệ cao và logistics; cùng với nhà ở xã hội cho công nhân.

Còn tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, địa phương này nổi bật với lợi thế “2 trong 1” - du lịch nghỉ dưỡng và công nghiệp cảng biển. Trục Hồ Tràm - Xuyên Mộc trở thành “thủ phủ resort cao cấp” với condotel, biệt thự biển, shophouse; phân khúc ngôi nhà thứ hai phục vụ giới siêu giàu và nhu cầu nghỉ dưỡng cuối tuần. Bên cạnh đó, Bất động sản logistics và công nghiệp cảng biển gắn liền cụm cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải, Phú Mỹ, hưởng lợi từ các dự án hạ tầng chiến lược như sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu.

“Sau khi sáp nhập, TP.HCM mới không chỉ là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, mà còn định hình lại bản đồ giá bán bất động sản khu vực. Các số liệu cho thấy sự dịch chuyển mạnh mẽ từ khu lõi trung tâm ra các đô thị vệ tinh”, ông Kiệt nói.

Toàn cảnh buổi Hội thảo.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, TP.HCM mới sẽ phải tái định hình mục tiêu tăng trưởng, phù hợp với quy mô một đô thị hơn 14 triệu dân. Riêng ở góc độ thị trường bất động sản, sự thay đổi về cơ cấu sản phẩm và phân khúc chỉ có thể diễn ra trong 3 - 5 năm tới, dựa trên lợi thế cạnh tranh của từng khu vực. Trong 2 - 3 năm tới, cơ cấu sản phẩm cơ bản chưa biến động nhiều, chủ yếu dừng ở việc định vị lại thị trường.

Theo ông Khương, khi quy hoạch được xác định rõ, tốc độ tăng trưởng cùng hệ thống giao thông sẽ trở thành “xương sống” cho sự phát triển, tạo động lực lưu thông hàng hóa và tái cấu trúc thị trường bất động sản. Trong ngắn hạn, TP.HCM và các đô thị vệ tinh vẫn tập trung tháo gỡ khó khăn pháp lý để khơi thông nguồn cung.

Cần đồng bộ thể chế

Chuyên gia kinh tế PGS.TS Trần Đình Thiên thì cho rằng, ngay cả sau khi tiến hành sáp nhập, những nút thắt về pháp lý, thủ tục hành chính, cơ chế tiền chế hay vấn đề quy hoạch sẽ không tự động được tháo gỡ. Để giải quyết triệt để, cần có những giải pháp mạnh mẽ về cải cách thể chế, đơn giản hóa thủ tục pháp lý, đồng thời có sự thống nhất và minh bạch trong quy hoạch phát triển vùng.

PGS.TS Trần Đình Thiên, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam.

Vị chuyên gia này cho biết, theo các nghiên cứu dài hạn trong khoảng 15 năm qua, nguyên nhân trực tiếp khiến khu vực Đông Nam Bộ chậm phát triển so với tiềm năng xuất phát từ hệ thống giao thông và hạ tầng kết nối. Trong khi khu vực phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội, nhận được sự tập trung đầu tư lớn và hình thành được mạng lưới hạ tầng khá đồng bộ, thì tại Đông Nam Bộ lại bị bỏ ngỏ.

Tuy nhiên, TP.HCM sau khi sáp nhập sẽ mở ra một cục diện phát triển hoàn toàn mới. Khi hợp nhất thành một chỉnh thể, không gian phát triển sẽ được hoạch định thống nhất, từ quy hoạch đất đai, hạ tầng giao thông, logistics cho đến bảo vệ môi trường, nhờ đó giảm tình trạng chồng chéo và tạo nền tảng cho phát triển bền vững.

Trong bức tranh mới, mỗi địa phương sẽ đảm nhận một vai trò rõ ràng và bổ trợ lẫn nhau. Tuy nhiên, để cục diện thực sự thay đổi, điều kiện tiên quyết là phải đồng bộ thể chế. Cần có một cơ quan điều phối vùng đủ thẩm quyền, có cơ chế giám sát dữ liệu theo thời gian thực và đảm bảo mọi quy định về đất đai, ngân sách, đầu tư công được thiết kế thống nhất, tránh phát sinh chồng chéo mới.

“Chỉ khi tạo được hiệu ứng cộng hưởng toàn diện từ thể chế, hạ tầng đến phân công chức năng kinh tế, sự hợp nhất mới mang lại bước chuyển thực chất, giúp Đông Nam Bộ phát huy tối đa lợi thế cảng biển, công nghiệp và dịch vụ công nghệ, qua đó trở thành một cực tăng trưởng có sức lan tỏa mạnh mẽ trong cả nước”, PGS.TS Trần Đình Thiên nói.

Việt Dũng