Tín dụng bất động sản chảy vào nhu cầu ở thực

Tín dụng bất động sản chọn nơi an toàn

Tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế đạt gần 10% trong 6 tháng đầu năm, mức cao nhất kể từ năm 2022. Trong đó, tín dụng bất động sản tăng gần 18,5%, nhưng dòng vốn không trải đều mà phân hóa rõ rệt theo mức độ rủi ro của từng phân khúc, theo xu hướng “chạy đến nơi an toàn”.

Theo bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, nhà sáng lập công ty CPDV Bất động sản Sen Vàng, dòng vốn chủ yếu tập trung vào ba nhóm. Thứ nhất là nhà ở phục vụ nhu cầu thực, đặc biệt căn hộ có giá vừa phải, gần các tuyến giao thông chính. Thứ hai là bất động sản công nghiệp và logistics, hưởng lợi từ vốn đầu tư nước ngoài. Cuối cùng là các dự án có pháp lý rõ ràng, do chủ đầu tư uy tín triển khai. Trong khi đó, đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng hầu như không tiếp cận được vốn.

Quỹ đất dọc các tuyến metro có thể là nguồn lực quan trọng của TPHCM hậu sáp nhập. Ảnh: Lê Vũ

Thị trường sơ cấp có dấu hiệu cải thiện tại một số dự án phù hợp nhu cầu. Tuy nhiên, ở Hà Nội và TPHCM, giao dịch vẫn thấp do thiếu nhà ở vừa túi tiền. Quí 2 vừa qua, toàn bộ nguồn cung căn hộ đều thuộc phân khúc cao cấp. Thị trường thứ cấp sôi động hơn nhưng bị cản trở bởi mức giá cao, vượt quá khả năng chi trả của đa số người mua, tiềm ẩn rủi ro bong bóng.

Nhìn chung, tổng nguồn vốn vào bất động sản tăng từ 40.000 tỉ đồng năm 2024 lên 50.000 tỉ đồng năm 2025. Tuy nhiên, phần lớn vẫn tập trung vào phân khúc trung cấp, cao cấp và bất động sản công nghiệp. Nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ ít được hưởng lợi do chỉ số vay mua mới đạt khoảng 40% so với tiềm năng.

Theo các chuyên gia, tín dụng đã góp phần làm ấm thị trường nhưng chưa đủ để phục hồi bền vững. Dòng vốn vẫn phân hóa rõ rệt, chỉ những dự án đủ điều kiện mới được giải ngân. Nếu không sớm gỡ nút thắt pháp lý và tăng nguồn cung phù hợp, thị trường có thể rơi vào tình trạng mất cân đối và bị chi phối bởi một số doanh nghiệp lớn.

Bà Đoàn Thái Thanh Thủy, Phó Giám đốc Khối Ngân hàng Bán lẻ SHB, cũng đồng tình mức tăng trưởng tín dụng gần 10% sau 6 tháng đầu năm là tín hiệu tích cực, cải thiện rõ so với cùng kỳ 2024 và là mức cao nhất trong vài năm gần đây. Riêng tại SHB, tín dụng cá nhân tăng khoảng 12%, trong đó cho vay mua bất động sản tăng khoảng 21%.

Bà Đoàn Thái Thanh Thủy cho biết khách hàng trẻ đang tiếp cận các gói vay ưu đãi nhiều trong thời gian qua. Ảnh: NVCC

Theo ngân hàng này, nhu cầu vốn từ doanh nghiệp và người dân đang dần phục hồi nhờ chính sách điều hành lãi suất linh hoạt, tháo gỡ pháp lý và các giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản bắt đầu phát huy hiệu quả.

Dù sức hấp thụ vốn chưa đồng đều, các dự án pháp lý minh bạch, sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực như nhà ở thương mại tầm trung và nhà ở xã hội vẫn ghi nhận mức vay tốt. Dòng tín dụng vì vậy đang có xu hướng dịch chuyển sang các phân khúc an toàn, bền vững hơn.

Bà cho biết ngân hàng đang áp dụng chính sách tín dụng theo hướng nới lỏng có kiểm soát, tập trung vào các phân khúc ít rủi ro như nhu cầu mua nhà để ở hoặc tích lũy tài sản. Ngân hàng tăng cường thẩm định hồ sơ vay, đặc biệt là khả năng trả nợ và tính pháp lý của dự án. So với giai đoạn 2023-2024, quy trình xét duyệt hiện linh hoạt hơn nhờ ứng dụng công nghệ, nhưng vẫn tuân thủ các nguyên tắc quản trị rủi ro để đảm bảo chất lượng tín dụng.

Trong 6 tháng đầu năm 2025, nhu cầu vay mua nhà từ khách hàng cá nhân, nhất là người trẻ, gia đình trẻ mua nhà đầu tiên tăng rõ nét. Tại hệ thống ngân hàng này, dư nợ cho vay nhóm này tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Gói tín dụng 16.000 tỉ đồng dành cho người trẻ đã giải ngân gần 9.000 tỉ đồng, với gần 2.000 hồ sơ được duyệt. Khách hàng ngày càng quan tâm tới chi phí vay thực tế và điều kiện trả nợ linh hoạt.

Khơi thông vốn nhưng chưa đủ

Thực tế, theo bà Đoàn Thái Thanh Thủy, không phải dự án bất động sản nào cũng dễ tiếp cận vốn vay do vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro, buộc ngân hàng phải thẩm định kỹ. Thứ nhất, nhiều dự án chưa hoàn thiện pháp lý như chưa có giấy phép xây dựng hoặc chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất, khiến tài sản đảm bảo khó định giá và tiềm ẩn rủi ro nếu dự án không thể bán.

Thứ hai, sản phẩm không phù hợp nhu cầu thị trường sẽ khó thanh khoản, dễ thiếu dòng tiền trả nợ, làm gia tăng nguy cơ nợ xấu. Thứ ba, nhiều doanh nghiệp phụ thuộc hoàn toàn vào vốn vay ngân hàng, thiếu các kênh huy động khác như trái phiếu hay hợp tác đầu tư, làm tăng rủi ro khi dự án gặp khó khăn về dòng tiền.

Yếu tố then chốt để phục hồi thị trường bất động sản là cơ chế hỗ trợ từ Chính phủ và các bộ, ngành nhằm tháo gỡ pháp lý và thúc đẩy nguồn vốn, đặc biệt với các dự án nhà ở xã hội và trung cấp phục vụ nhu cầu an cư. Ngoài ra, các tổ chức tín dụng cần tăng cường hỗ trợ chủ đầu tư triển khai dự án, góp phần cải thiện nguồn cung nhà ở phù hợp.

Việc duy trì mặt bằng lãi suất hợp lý, kết hợp các gói tín dụng ưu đãi cũng là giải pháp quan trọng giúp người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn. Cuối cùng, sự phối hợp giữa ngân hàng, chủ đầu tư và người mua sẽ giúp dòng tiền minh bạch, dự án triển khai đúng tiến độ và cải thiện thanh khoản thị trường, bà nói thêm.

Các dự án chung cư vừa túi tiền, nhà ở xã hội sẽ hút vốn. Ảnh: Lê Vũ

Ông Lê Hồng Khang, Giám đốc phân tích, FiinRatings chỉ ra dù lãi suất vay mua nhà hiện đang ở mức hấp dẫn, rủi ro người mua vay vượt khả năng chi trả là có thật. Nhiều người dễ rơi vào “bẫy lãi suất ưu đãi”, chỉ tính toán khoản trả trong vài năm đầu mà bỏ qua nguy cơ “sốc lãi suất” khi thời gian ưu đãi kết thúc.

Trong bối cảnh giá nhà vẫn cao hơn đáng kể so với trước dịch, chỉ một biến động nhỏ về lãi suất cũng có thể khiến gánh nặng trả nợ tăng vọt. Cùng lúc, thu nhập của người vay có thể bị ảnh hưởng bởi yếu tố kinh tế vĩ mô.

Các chuyên gia khuyến cáo người mua nên chọn phân khúc phù hợp với nhu cầu thực và khả năng tài chính, không vay quá 70% giá trị tài sản để tránh rủi ro nợ xấu.

Để kiểm soát tín dụng bất động sản hiệu quả trong giai đoạn phục hồi, cần một chiến lược tiếp cận kép: vừa linh hoạt hỗ trợ thị trường, vừa thận trọng kiểm soát rủi ro.

Trọng tâm của giải pháp này là phát triển hạ tầng mạnh mẽ, nhằm định hình lại không gian đô thị. Việc nâng cấp hệ thống giao thông và kết nối liên vùng sẽ tạo điều kiện mở rộng các đô thị vệ tinh, giảm tải áp lực nhà ở cho khu vực trung tâm. Trên nền tảng hạ tầng này, các địa phương có thể quy hoạch dự án một cách bài bản hơn, từ đó thúc đẩy phát triển các phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội đáp ứng đúng nhu cầu ở thực, ông bổ sung,

Song song, chính sách tín dụng cần được định hướng rõ ràng hơn, hạn chế dòng vốn vào các dự án mang tính đầu cơ cao hoặc vay vốn quy mô lớn. Việc kiểm soát rủi ro tín dụng cần gắn liền với mục tiêu tăng trưởng bền vững, đảm bảo thị trường phát triển dựa trên năng lực triển khai thực tế và nhu cầu thực tế, thay vì bị dẫn dắt bởi dòng vốn ngắn hạn và đầu cơ.

Theo bà Ngọc, dòng vốn tín dụng giúp thị trường bất động sản ấm lại sau thời gian trầm lắng, nhưng chưa đủ để tạo nền tảng phục hồi bền vững nếu thiếu các yếu tố hỗ trợ.

Vướng mắc pháp lý là điểm nghẽn lớn khi hàng ngàn dự án bị đình trệ, nhất là sau sáp nhập đơn vị hành chính, khiến dòng vốn khó giải ngân hiệu quả. Thị trường cũng mất cân đối cung cầu, dư thừa nhà ở cao cấp nhưng thiếu nghiêm trọng nhà ở xã hội và phân khúc vừa túi tiền. Để khắc phục, cần tín dụng ưu đãi, hỗ trợ pháp lý và quỹ đất cho phân khúc này.

"Với nhà ở xã hội, cần triển khai room tín dụng riêng, lãi suất vay 3-5% trong 5-10 năm, giảm thuế và chi phí đất, cùng huy động quỹ phát triển từ ngân sách và doanh nghiệp. Cuối cùng, niềm tin thị trường vẫn mong manh, điều đó đòi hỏi chính sách ổn định, minh bạch, kiểm soát tốt lãi suất, tỉ giá và dòng vốn đầu cơ để tạo đà phục hồi lâu dài", bà nhấn mạnh.

Hoàng An