Thuê mặt bằng từ chủ cũ thì phải kiện tranh chấp với chủ cũ

Vừa qua TAND tỉnh An Giang đã đưa ra xét xử phúc thẩm vụ kiện tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng giữa nguyên đơn là chị V và bị đơn là ông S.

Mặt bằng đang thuê bị bán đấu giá

Theo hồ sơ, chị V khai, cuối năm 2020, chị ký hợp đồng thuê mặt bằng là một căn nhà với vợ chồng ông H, thời hạn thuê là 5 năm, giá thuê là 10 triệu đồng/năm. Sau đó, chị đã đăng ký kinh doanh và nộp thuế tại địa chỉ thuê này.

Tháng 11-2023, Cục Thi hành án dân sự tỉnh An Giang cưỡng chế giao nhà chị V đang thuê cho người mua trúng đấu giá là ông S (bị đơn). Sau khi được giao nhà, ông S đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng giữa chị V và vợ chồng ông H.

Vì vậy, chị V khởi kiện yêu cầu ông S tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê mặt bằng nêu trên.

Bị đơn, ông S trình bày đúng là ông đã mua trúng đấu giá căn nhà như nêu trên và xin vắng mặt phiên hòa giải, xét xử tại tòa.

Vợ chồng ông H thì yêu cầu tòa án buộc ông S tiếp tục cho chị V thuê mặt bằng theo hợp đồng mà ông bà đã ký với chị V.

Xử sơ thẩm, TAND TP Châu Đốc, tỉnh An Giang đã tuyên bác yêu cầu khởi kiện của chị V. Sau đó, cả chị V và vợ chồng ông H đều có đơn kháng cáo, yêu cầu hủy án sơ thẩm do vi phạm tố tụng, giao về cấp sơ thẩm xử lại.

Tòa phúc thẩm: nguyên đơn phải kiện ông H

Xử phúc thẩm, TAND tỉnh An Giang nhận định, mặt bằng cho thuê nêu trên, được bản án phúc thẩm của TAND tỉnh An Giang năm 2019 tiếp tục duy trì quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời về việc cấm dịch chuyển về quyền tài sản đối với tài sản đang tranh chấp…

Đến cuối năm 2020 thì vợ chồng ông H và chị V ký hợp đồng thuê mặt bằng như nêu trên. Giữa năm 2023, Cục Thi hành án dân sự tỉnh An Giang có quyết định giao tài sản cho người mua trúng đấu giá; quyết định cưỡng chế giao tài sản cho người trúng đấu giá là ông S. Trong suốt quá trình kê biên, cưỡng chế, bán đấu giá tài sản, thì chị V là người thuê mặt bằng của vợ chồng ông H, không có ý kiến gì về việc kê biên, cưỡng chế giao tài sản cho ông S.

Theo tòa, việc ông S mua trúng đấu giá tài sản và nhận tài sản từ thi hành án là hợp pháp. Chị V yêu cầu ông S tiếp tục hợp đồng thuê mặt bằng giữa chị và vợ chồng ông H là không có căn cứ theo Điều 91 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi bổ sung năm 2014 và Điều 472 BLDS 2015.

Cũng theo tòa phúc thẩm, trong vụ án này, (cấp sơ thẩm) phải yêu cầu nguyên đơn khởi kiện vợ chồng ông H về tranh chấp hợp đồng thuê tài sản, chủ thể tham gia ký kết hợp đồng là bên thuê, tức chị V, với bên cho thuê là vợ chồng ông H, tại thời điểm này tài sản vẫn còn quyền sở hữu của ông H.

Hợp đồng thuê mặt bằng này có trước các quyết định của cơ quan thi hành án nêu trên.

Khi đó, xác định, ông S là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan mới đúng quy định pháp luật. Khi giải quyết có thể hủy bỏ hợp đồng thuê tài sản (nếu đương sự không có thỏa thuận nào khác) và giải quyết hậu quả của hợp đồng bị hủy bỏ mới giải quyết triệt để vụ án.

“Đáng lý ra cần hủy án sơ thẩm để giải quyết lại theo thủ tục chung, xét thấy cấp sơ thẩm bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn cũng chưa ảnh hưởng đến quyền lợi của đương sự. Do đó, bà V được quyền khởi kiện lại ông H bằng vụ án khác về việc yêu cầu hủy bỏ hợp đồng thuê tài sản do không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng (do tài sản thuộc sở hữu của ông S) khi đương sự có yêu cầu” – bản án phúc thẩm nêu.

Từ đó, tòa phúc thẩm tuyên bác kháng cáo của chị V và vợ chồng ông H, giữ y bản án sơ thẩm.

NHẪN NAM