Thuế chuyển nhượng bất động sản: Chống đầu cơ nhưng không làm khó người dân

Việc thay đổi tính thuế chuyển nhượng BĐS là minh bạch hóa giao dịch, chống đầu cơ, tránh thất thu ngân sách. Ảnh: T. HUYỀN

Điều chỉnh cách tính thuế: Đảm bảo công bằng, hạn chế thất thu

Theo quy định hiện hành, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) được tính cố định ở mức 2% trên giá chuyển nhượng. Phương pháp này đơn giản, dễ thực hiện, song chưa phản ánh đúng bản chất kinh tế của giao dịch. Dù giao dịch có phát sinh lợi nhuận hay không, người bán vẫn phải nộp thuế như nhau - dẫn đến sự thiếu công bằng. Cùng với đó là tình trạng kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế nhằm giảm nghĩa vụ thuế, gây thất thu cho ngân sách nhà nước.

Xuất phát từ thực tế nêu trên, Bộ Tài chính đề xuất hai phương án tính thuế mới. Phương án thứ nhất: Áp dụng thuế suất 20% trên thu nhập thực - là phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua, sau khi khấu trừ các chi phí hợp lệ liên quan đến giao dịch. Phương án thứ hai: Trong trường hợp không xác định được giá mua hoặc các chi phí liên quan, sẽ áp dụng thuế suất theo thời gian sở hữu tài sản - 10% nếu thời gian sở hữu dưới 2 năm, 6% với thời gian từ 2 đến dưới 5 năm, 4% với 5 đến dưới 10 năm và 2% nếu sở hữu trên 10 năm hoặc nhận tài sản từ thừa kế.

Theo Thứ trưởng Bộ Tài chính Cao Anh Tuấn, cách tính mới sẽ đảm bảo công bằng hơn: người thu lợi nhiều sẽ nộp thuế tương ứng, người thu lợi ít hoặc không có lợi nhuận sẽ nộp thấp hơn. Nhiều trường hợp, nếu phần chênh lệch không lớn, thì số thuế theo cách tính mới thậm chí còn thấp hơn mức 2% hiện hành.

Tuy nhiên, khó khăn đặt ra là việc xác định giá mua và chi phí hợp lệ, đặc biệt với các giao dịch diễn ra từ nhiều năm trước - khi người dân không lưu giữ đầy đủ chứng từ, hợp đồng hoặc thực hiện giao dịch bằng giấy tay. Trong các trường hợp không chứng minh được giá mua, người bán sẽ bị áp thuế theo thời gian sở hữu, dễ dẫn đến bất lợi - nhất là với những cá nhân không đầu cơ nhưng buộc phải bán tài sản sớm vì lý do khách quan.

Bộ Tài chính khẳng định, nếu được thông qua, việc áp dụng cách tính thuế mới sẽ có lộ trình triển khai cụ thể, không thực hiện dồn dập. Song song với đó là nâng cấp hệ thống thông tin quản lý đất đai, định giá bất động sản, cải cách thủ tục hành chính và kết nối dữ liệu - nhằm đảm bảo tính chính xác, minh bạch, thuận lợi cho cả người dân và cơ quan quản lý thuế.

Kiểm soát đầu cơ, bảo vệ người mua ở thực

Mục tiêu cốt lõi của đề xuất sửa đổi là kiểm soát hiện tượng đầu cơ bất động sản - một trong những nguyên nhân tạo ra sự bất ổn của thị trường. Việc áp dụng mức thuế cao hơn với các giao dịch diễn ra trong thời gian ngắn được kỳ vọng là sẽ làm giảm sức hút của đầu tư lướt sóng.

Cụ thể, BĐS chuyển nhượng trong vòng dưới 2 năm sẽ chịu thuế suất cao nhất: 10%. Đây là nhóm thường phát sinh lợi nhuận lớn, mua bán nhanh, tạo ra các đợt sốt giá ảo. Ngược lại, các trường hợp sở hữu lâu dài hoặc tài sản có nguồn gốc từ thừa kế sẽ chịu thuế suất thấp hơn, chỉ 2%. Cách tiếp cận này thể hiện rõ định hướng chính sách: phân biệt rõ giữa hoạt động đầu cơ và nhu cầu nhà ở thực, tạo công bằng và giảm áp lực cho người dân.

Tuy nhiên, cũng có nhiều ý kiến cho rằng không phải mọi giao dịch trong thời gian ngắn đều là đầu cơ. Có những trường hợp người dân buộc phải bán nhà do khó khăn tài chính, chuyển công tác, lý do gia đình hoặc tình huống bất khả kháng. Việc áp thuế cao trong những hoàn cảnh này có thể gây thiệt thòi, khiến họ bị đánh đồng với nhà đầu tư chuyên nghiệp. Đây là điểm cần được xem xét kỹ trong quá trình hoàn thiện chính sách - có thể tính đến cơ chế miễn giảm, hoặc xử lý linh hoạt đối với các lý do chính đáng.

Ngoài ra, cách xác định thu nhập chịu thuế cũng không đơn giản. Nhiều giao dịch trong quá khứ được khai giá mua thấp hơn thực tế để giảm chi phí trước bạ. Nếu giá mua này bị lấy làm căn cứ xác định thuế, thì phần chênh lệch sẽ bị tính cao hơn, khiến người bán chịu thiệt. Do vậy, chính sách cần có hướng dẫn rõ ràng, minh bạch, cùng cơ chế xử lý phù hợp đối với các trường hợp đặc biệt.

Bộ Tài chính cho biết, Dự thảo vẫn đang trong quá trình lấy ý kiến, sẽ tiếp thu đầy đủ phản hồi từ người dân, doanh nghiệp, hiệp hội, chuyên gia và các cơ quan chức năng. Việc hoàn thiện Dự thảo là khâu then chốt để đảm bảo chính sách đưa ra vừa sát thực tế, vừa khả thi, vừa nhận được sự đồng thuận cao.

Sửa đổi chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản là bước đi cần thiết nhằm phản ánh đúng bản chất giao dịch, hạn chế đầu cơ và thất thu ngân sách. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, để đạt được các mục tiêu nêu trên mà không tạo gánh nặng cho người dân, chính sách cần được thiết kế hợp lý, có cơ chế linh hoạt và lộ trình triển khai rõ ràng. Quy trình thu thuế phải đảm bảo công bằng, minh bạch, dễ hiểu, dễ thực hiện và đủ năng lực phân biệt giữa đầu tư vì lợi nhuận và nhu cầu nhà ở.

Thành công của chính sách không chỉ nằm ở mức thuế suất, mà còn ở cách tổ chức thực hiện, khả năng phối hợp giữa các Bộ, ngành và đặc biệt là sự đồng thuận của người dân. Nếu được thiết kế hợp lý và triển khai thận trọng, đây sẽ là một cú hích quan trọng góp phần xây dựng thị trường BĐS ổn định, minh bạch và bền vững hơn trong giai đoạn tới./.

MINH ANH