'Thuận' và 'lợi' cho địa ốc năm Tỵ

TS. Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam

TS. Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam

Trong bối cảnh vĩ mô thế giới cũng như trong nước có nhiều biến động, ông đánh giá thế nào về thị trường bất động sản năm qua?

Để mô tả thị trường địa ốc năm 2024, có lẽ tôi chỉ xin chọn từ “thuận” trong cụm từ “thuận lợi”. Lý do cũng đơn giản, thị trường đã vượt qua “cơn gió nghịch” để trở thành một lĩnh vực đóng góp quan trọng vào mức tăng trưởng GDP ở mức cao 7,09% của năm 2024.

Tuy vậy, trên thực tế, thị trường bất động sản chỉ bắt đầu chuyển biến từ cuối tháng 6/2024, khi Quốc hội đẩy nhanh tiến trình thông qua ba dự án luật mới gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản và sự chuyển biến trở nên rõ nét hơn từ ngày 1/8/2024 - thời điểm ba dự luật này chính thức có hiệu lực. Còn trước đó, thị trường hồi phục rất chậm khi niềm tin người mua nhà đi xuống, tiến trình tháo gỡ vướng mắc cho các doanh nghiệp, dự án chưa được đồng bộ… Ngoài ra, việc lãi suất cho vay duy trì ở mức cao những tháng đầu năm trong bối cảnh giá cũng làm hạn chế nhu cầu đầu tư của khách hàng.

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tín dụng vào nền kinh tế năm 2024 ước đạt hơn 2 triệu tỷ đồng, nhưng con số này chỉ thực sự tăng từ tháng 6/2024, còn 5 tháng đầu năm đạt chưa tới 20% và tín dụng vào thị trường bất động sản cũng chỉ tăng lên từ thời điểm này, khi lãi suất cho vay được các ngân hàng giảm mạnh, bên cạnh một số dự án được tháo chốt pháp lý, bắt đầu bung hàng ra thị trường.

Về phần “lợi” thì chưa hoàn toàn diễn ra, bởi đa phần doanh nghiệp vẫn rất khó khăn do đang trong quá trình tái cấu trúc bộ máy, nguồn vốn và bắt đầu làm quen với “sân chơi mới”. Đáng chú ý, những vấn đề được quan tâm như câu chuyện xây dựng bảng giá đất mới và dữ liệu thị trường chưa được nhanh chóng triển khai. Tình trạng “tăng ảo” tại nhiều thương vụ đấu giá đất ở nhiều địa phương tại Hà Nội chưa được ngăn chặn triệt để. Việc giá đất bị đẩy lên quá cao vô tình trở thành căn cứ để xác định bảng giá đất mới khiến doanh nghiệp và người dân lo ngại. Đây là điều không mong muốn và mong chờ các biện pháp giải quyết từ cơ quan quản lý nhà nước trong năm 2025.

Nhà đầu tư và doanh nghiệp chỉ tham gia mạnh khi thấy rõ chữ "lợi". Tức là năm 2025, "nhân hòa" sẽ đến nếu chữ "lợi" rõ ràng hơn.

Theo ông, những lo ngại trên có ảnh hưởng tới sự phục hồi của thị trường?

Trước thềm năm mới, trên nền tảng thành quả kinh tế năm 2024 gắn với cải cách thể chế và biến động thị trường chung, chúng tôi đặt ra 3 kịch bản cho năm 2025, bao gồm lạc quan, trung tính và bi quan. Tuy vậy, so với năm trước, kể cả ở kịch bản bi quan nhất khi ảnh hưởng của các cuộc xung đột địa chính trị trên thế giới gia tăng, tác động tới việc luân chuyển dòng vốn toàn cầu, Việt Nam vẫn có những lợi thế riêng nhờ vào sự ổn định chính trị và quyết tâm cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh của Chính phủ.

Với thị trường bất động sản, dù còn nhiều khó khăn, nhưng với sự chỉ đạo, điều hành sát sao của Chính phủ trong việc tháo gỡ, chúng ta có thể kỳ vọng vào sự bứt phá trong năm 2025. Hiện nay, vấn đề nằm ở việc các chủ thể trên thị trường cần thời gian để tìm hiểu, làm quen và nắm vững những thay đổi của luật mới, còn các cơ quan quản lý cần thời gian để điều tiết và xử lý những bất cập trước đây.

Đơn cử, với câu chuyện đấu giá đất, thực tế, nhiều địa phương đang đẩy nhanh việc xây dựng và ban hành bảng giá đất mới, trong đó Hà Nội và TP.HCM đã áp dụng. Bảng giá đất cao hơn, sát với giá thị trường hơn một mặt sẽ gây ra áp lực ban đầu với các doanh nghiệp khi chi phí đầu vào được dự tính tăng rất cao, nhưng mặt khác giúp hạn chế tình trạng đầu cơ, từ đó điều tiết lại giá đất.

Ngoài ra, việc tính toán chi phí tiền sử dụng đất sẽ không tính toán dựa trên 100% thông tin giá trên bảng giá đất mới ban hành, mà sẽ có sự điều chỉnh linh hoạt theo từng loại đất, từng mục đích sử dụng đất, từng loại hình nhà ở… để đảm bảo công bằng cho tất cả các chủ thể tham gia thị trường. Mặc dù đây là phương pháp có tính chủ quan cao, nhưng nó phù hợp với giai đoạn chuyển giao giữa luật mới và luật cũ, giữa bảng giá cũ và bảng giá mới.

Ông có thể nói rõ hơn vấn đề này?

Những bất cập liên quan tới giá đất trước đây xuất phát từ chênh lệch địa tô giữa giá đầu vào với giá thực tế giao dịch trên thị trường. Do đó, khi bảng giá đất tham chiếu chuẩn hơn sẽ giúp cho việc xác định giá khởi điểm chuẩn xác hơn, hạn chế được tình trạng đầu cơ, giảm thiểu gian lận thuế cũng như làm sai lệch số liệu, ảnh hưởng tới việc xây dựng chính sách điều tiết nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng.

Thực tế, khi bảng giá đất mới điều chỉnh cao gấp nhiều lần giá cũ khiến tiền sử dụng đất tăng cao nên gây lo lắng cho doanh nghiệp là điều dễ hiểu, nhưng theo thông tin tôi nắm được, Chính phủ đã lường trước vấn đề này và đưa ra giải pháp. Chẳng hạn, về mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải lấy nguyên bảng giá mới để thu, mà sẽ được điều chỉnh bằng phương pháp hệ số sao cho phù hợp với từng trường hợp sử dụng đất, thậm chí còn có nhiều mức thu khác nhau. Có trường hợp hạn mức thu chỉ ở mức 50%, cá biệt giảm xuống còn 20%, bên cạnh các chính sách hỗ trợ như cho nợ tiền sử dụng đất trong 5 năm để giảm gánh nặng tài chính cho người sử dụng đất.

Bên cạnh đó, cơ quan quản lý đang thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Khi nguồn cung phân khúc nhà ở này gia tăng sẽ làm giảm bớt tình trạng lệch pha cung - cầu hiện nay, khi đa phần các sản phẩm đều thuộc nhóm cao cấp và hạng sang, từ đó giúp hạ nhiệt giá nhà. Các doanh nghiệp không bị cấm làm nhà ở thương mại cao cấp, nhưng sẽ phải đối diện với thách thức về nguồn vốn và thanh khoản, chỉ những doanh nghiệp thực sự có tiềm lực mạnh mới theo đuổi được phân khúc này, còn lại sẽ phải tự tìm cách cơ cấu lại sản phẩm cho phù hợp hơn với nhu cầu thị trường.

Lưu ý thêm rằng, hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản đã được hoàn thiện hơn, Chính phủ cũng đang đồng bộ triển khai các cải cách thể chế sâu rộng, bao gồm tinh gọn bộ máy quản lý, đẩy mạnh số hóa thủ tục hành chính và nâng cao tính minh bạch trong cấp phép dự án. Những cải cách này giúp giảm chi phí ẩn, tăng hiệu quả đầu tư và rút ngắn thời gian hoàn thành dự án, góp phần làm tăng nguồn cung, cân bằng cung - cầu, ổn định thị trường bất động sản trong dài hạn.

Trước thềm năm mới, ông có thêm đề xuất gì góp phần ổn định thị trường?

Ở góc độ nhà nghiên cứu, tôi cho rằng, bên cạnh việc cơ quan quản lý tiếp tục áp dụng linh hoạt các chính sách tài khóa và tiền tệ, tăng cường chi tiêu công, rút gọn các thủ tục đầu tư, hoàn thiện khung chính sách cho nhà ở xã hội…, thì điều quan trọng là nhanh chóng xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở. Đây là điểm nghẽn căn cốt nhất cần phải triển khai ngay trong năm 2025. Cần công khai, minh bạch hóa cơ sở dữ liệu đất đai, tạo tiền đề cho việc ban hành bảng giá đất mới từ đầu năm 2026.

Cần lưu ý rằng, muốn xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất, đòi hỏi nguồn lực tài chính lớn để đầu tư hạ tầng công nghệ, phần mềm và nhân lực. Hiện tại, nhiều địa phương chưa ưu tiên đầu tư vấn đề này, đặc biệt là những địa phương có nguồn thu ngân sách hạn chế, nên sẽ khó xây dựng một hệ thống dữ liệu đồng bộ, bám sát với nhu cầu thực tiễn thị trường. Từ đó, dữ liệu thị trường kém minh bạch, không thay đổi được văn hóa giao dịch ngoài luồng với mục đích trốn thuế hoặc né các quy định pháp lý.

Việt Dương thực hiện.