Thuận lợi pháp lý chưa từng có cho doanh nghiệp bất động sản

Luật sư, thạc sỹ Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản. Ảnh: Hoàng Anh.

Quyết liệt tháo gỡ các "ách tắc", khơi thông nguồn lực đất đai

Chưa bao giờ việc phân cấp, phân quyền và đơn giản hóa thủ tục trong lĩnh vực đầu tư, bất động sản lại được thực hiện quyết liệt và đồng bộ như hiện nay.

Đơn cử như Luật số 90/2025/QH15 (một luật sửa 9 luật) có nội dung sửa đổi Luật Đầu tư 2020, mở rộng thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư cho UBND cấp tỉnh đối với bảy nhóm dự án lớn. Đây vốn là các dự án trước đó thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ, trong đó có các dự án khu đô thị, dự án nhà ở (không phân biệt quy mô, diện tích). Tuy nhiên, từ 1/7/2025, các dự án này sẽ thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh.

Bên cạnh đó, các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng được cắt giảm tối đa, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Theo đó, kể từ ngày 1/7/2025 sẽ thực hiện miễn giấy phép xây dựng áp dụng với các công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn xây dựng thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi (thiết kế cơ sở) tại khu vực đã có quy hoạch 1/500 được duyệt hoặc thiết kế đô thị được duyệt. Quy định này góp phần đơn giản hóa quy trình đầu tư xây dựng cho các doanh nghiệp.

Đối với nhà ở xã hội, Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội quy định thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội trên phạm vi toàn quốc đã thiết kế các chính sách pháp lý ưu đãi đặc biệt về mặt thủ tục để rút ngắn hơn thời gian thực hiện thủ tục lập dự án.

Nghị quyết cho phép UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư mà không phải tổ chức đấu thầu với các dự án nhà ở xã hội; không phải thực hiện thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/500; không phải thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng (thiết kế cơ sở) tại cơ quan xây dựng.

Việc thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy của cơ quan xây dựng được thực hiện lồng ghép trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng; trường hợp áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình thì được miễn giấy phép xây dựng.

Những cơ chế đặc thù này đã tạo điều kiện thuận lợi hơn rất nhiều cho doanh nghiệp và chính quyền địa phương trong việc triển khai các dự án nhà ở xã hội, góp phần đẩy nhanh tiến độ, giảm bớt thủ tục hành chính, sớm hiện thực hóa mục tiêu tăng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp.

Bên cạnh việc đơn giản hóa thủ tục, Quốc hội cũng ban hành chính sách “đặc thù” tháo gỡ khó khăn pháp lý về dự án, đất đai.

Trước đây, vướng mắc các doanh nghiệp bất động sản gặp phải khi triển khai dự án liên quan đến các dự án chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không có toàn bộ hoặc một phần "đất ở", thì không được chấp thuận là nhà đầu tư và chuyển mục đích sử dụng đất làm nhà ở thương mại. Đây là rào cản cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án nhà ở thương mại trong suốt thời gian qua, dẫn đến hàng nghìn dự án không thể triển khai.

Đơn cử như tại Hà Nội, theo báo cáo số 80 của thành phố gửi Bộ Tài nguyên và môi trường ngày 26/3/2024, trong giai đoạn từ 1/7/2014 đến 31/12/2023 trong tổng số khoảng 400 dự án sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, có đến 189 dự án “có vướng mắc” về lựa chọn nhà đầu tư liên quan đến không có “đất ở”.

Tuy nhiên, Nghị quyết số 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024 (sau đó Chính phủ ban hành Nghị định 75/2025/NĐ-CP ngày 1/4/2025) đã mở ra cơ hội tháo gỡ các vướng mắc, tồn đọng đối với những dự án đã triển khai nhưng “vướng” đất ở; qua đó tạo thành một cơ chế pháp lý đồng bộ toàn diện về đầu tư, khơi thông nguồn lực đất đai và tạo nguồn cung mới về sản phẩm nhà ở thương mại ra thị trường.

Tại Hà Nội, ngay sau khi Nghị quyết số 171/2024/QH15 có hiệu lực, UBND TP Hà Nội đã trình HĐND thành phố thông qua danh mục 157 khu đất với tổng diện tích khoảng 861,9ha vào dạng thí điểm triển khai trong thời gian tới.

Tương tự, Nghị quyết 170/2024/QH15 cũng được ban hành nhằm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc pháp lý liên quan đến dự án, đất đai tại TP. HCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa – những địa phương có số lượng dự án lớn đang bị đình trệ vì kết luận thanh tra, kiểm tra hoặc bản án.

Ngoài ra, thời gian vừa qua, Chính phủ đang nghiên cứu để trình Quốc hội tháo gỡ hai vướng mắc còn lại liên quan đến việc triển khai dự án đầu tư: cơ chế giao đất cho dự án đã lựa chọn nhà đầu tư nhưng có sai sót thủ tục trước đây (không qua đấu giá, đấu thầu); chính sách xử lý phần chênh lệch giá trị quỹ đất thanh toán trong hợp đồng BT.

Đây minh chứng thể hiện cho quyết tâm của Quốc hội và Chính phủ trong việc xử lý vướng mắc thực tiễn, không để dự án đình trệ kéo dài, nhằm “khơi thông nguồn lực phát triển kinh tế – xã hội” giúp dự án tiếp tục triển khai, vốn đầu tư không bị đóng băng lâu dài.

Doanh nghiệp bất động sản đối diện thách thức tiềm ẩn

Bên cạnh những thuận lợi rất lớn, doanh nghiệp bất động sản cũng đang phải đối mặt với không ít thách thức pháp lý tiềm ẩn.

Chỉ trong thời gian ngắn, các doanh nghiệp đã liên tục phải nhận diện và thích ứng được với các thay đổi về quy định pháp luật, quy hoạch đô thị và nông thôn, thích ứng với nhân sự mới triển khai công việc thực hiện. Trong thời gian “quá độ” việc này có thể gây ra những ách tắc nhất định

Thứ nhất là các thay đổi về luật pháp.Có hai đặc điểm trong thời gian gần đây mà các doanh nghiệp nhận thấy là số lượng văn bản pháp luật được ban hành nhiều và sự thay đổi về nội dung, thẩm quyền xử lý giữa các ngành, các cấp do việc tổ chức lại chính quyền địa phương theo mô hình hai cấp.

Trong Kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa 15 (tháng 6/2025) Quốc hội đã thông qua 34 luật 14 nghị quyết quy phạm pháp luật trong đó có 5 luật, nghị quyết có liên quan đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và đều có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2025.

Cuối tháng 6/2025, Chính phủ ban hành 28 nghị định về phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền khi tổ chức chính quyền địa phương hai cấp. Trong đó, nhiều nội dung phân cấp phân quyền trong các nghị định của Chính phủ có nội dung điều chỉnh khác với quy định của luật hiện hành.

Nghị quyết số 206/2025/QH15 ngày 24/6/2025 của Quốc hội về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật đã cho phép Chính phủ được ban hành nghị quyết quy phạm pháp luật để điều chỉnh một số quy định của luật, nghị quyết do Chính phủ trình.

Nói cách khác, đây chính là giai đoạn (kéo dài đến ngày 1/3/2027) mà Nghị quyết của Chính phủ có thể “sửa” một số quy định trong luật, nghị quyết của Quốc hội.

Sự thay đổi trên về luật pháp dẫn đến các doanh nghiệp nếu không có đội ngũ luật sư, pháp chế chuyên nghiệp sẽ không thể thích ứng trước những thay đổi trong giai đoạn mới.

Việc không nắm rõ và vận dụng quy định pháp luật, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản sẽ dẫn đến khả năng doanh nghiệp bị mất cơ hội kinh doanh hoặc các dự án bị kéo dài thời hạn thực hiện.

Thứ hai là sự thay đổi về quy hoạch, đất đai. Việc sáp nhập các tỉnh thành nhằm tạo ra những động năng mới, tiềm năng mới, không gian mới cho phát triển. Song, điều này cũng đặt ra một số thách thức trong quá trình triển khai thực hiện.

Theo đó, ở cấp độ quy hoạch tổng thể, hiện nay, quy hoạch (quốc gia, vùng, tỉnh) thời kỳ 2021-2030 đã được các cấp thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt, hiện có 108 trong 110 quy hoạch đã được quyết định hoặc duyệt, nên vẫn có hiệu lực thực hiện.

Thế nhưng, các địa phương có sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh sẽ tồn tại hai hoặc ba quy hoạch (là các quy hoạch tỉnh trước sáp nhập). Do đó, việc triển khai các dự án đầu tư nhất là các dự án đầu tư quy mô lớn có tính lan tỏa có thể gặp những vướng mắc trong quá trình triển khai.

Ở cấp độ quy hoạch cụ thể như quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, do vừa thay đổi thẩm quyền cơ quan lập, thẩm định, phê duyệt, vừa có thay đổi về phạm vi không gian địa lý, nên việc triển khai các dự án mới, đặc biệt là dự án phải điều chỉnh quy hoạch sẽ gặp nhiều khó khăn trong giai đoạn tới.

Lịch sử sáp nhập Hà Nội – Hà Tây (2008) cho thấy, các dự án bất động sản của Hà Tây sau khi sáp nhập vào thành phố Hà Nội đã phải tạm dừng triển khai phân loại rà soát lại quy hoạch.

Nhiều dự án phải điều chỉnh lại quy hoạch, thậm chí dừng triển khai theo quy hoạch mới. Việc cập nhật dữ liệu đất đai, quy hoạch trong giai đoạn sáp nhập Hà Tây vào thành phố Hà Nội cũng mất từ 1 đến 2 năm.

Đây là một vấn đề mà các doanh nghiệp bất động sản cần có sự chuẩn bị và thích ứng.

Thứ ba, xu hướng phát triển bất động sản “siêu đô thị” đòi doanh nghiệp phải có năng lực kinh nghiệm, tài chính lớn hoặc buộc phải liên kết nếu không muốn đứng ngoài

Thời gian gần đây, việc phát triển các dự án bất động sản quy mô lớn hoặc rất lớn (quy mô trên 1.000ha) trở lên phổ biến trên thị trường. Việc phát triển xu hướng “siêu đô thị” thời gian qua, bên cạnh việc hình thành các khu đô thị có điểm nhấn, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội lan tỏa cho địa phương, cũng đồng thời đặt ra những thách thức cho doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Việc hình thành các “khu siêu đô thị” sẽ làm giảm đi không gian phát triển cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ tại địa phương.

Thông thường, không gian phát triển đô thị tại mỗi địa phương bị giới hạn bởi quy hoạch trong một thời gian nhất định (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, chương trình kế hoạch phát triển nhà ở…).

Việc hình thành các dự án “siêu đô thị” đương nhiên sẽ dẫn đến các chỉ tiêu về quy hoạch cho phát triển nhà ở tại cấp tỉnh bị thu hẹp. “Miếng bánh thị phần” của các doanh nghiệp bất động sản khác sẽ bị thu hẹp.

Các doanh nghiệp nhỏ muốn tham gia thực hiện các dự án bất động sản chỉ còn hai cách: trở thành nhà đầu tư thứ cấp, nhận chuyển nhượng lại một phần dự án; hoặc liên kết với các doanh nghiệp lớn để cùng triển khai từ đầu.

Thứ tư, rất nhiều loại sản phẩm bất động sản như: bất động sản nghỉ dưỡng kết hợp an dưỡng y tế (Medical Wellness Real Estate), bất động sản chia sẻ (Shared Real Estate hoặc Co-sharing Real Estate), bất động sản gắn với giáo dục... chưa có đủ hành lang pháp lý rõ ràng.

Theo khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, công trình xây dựng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa hoặc công trình hỗn hợp được phép kinh doanh (bán, cho thuê mua) nếu thuê đất và trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Tuy nhiên, khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai 2024 lại không cho phép nhóm đất xây dựng các công trình trên được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền một lần. Điều này khiến các sản phẩm bất động sản như trường học, bệnh viện, công trình thể thao, văn hóa… khó được đưa vào kinh doanh, dẫn đến cơ cấu sản phẩm trên thị trường thiếu đa dạng, nghèo nàn.

Có thể thấy, cơ hội từ cải cách thể chế và tổ chức lại địa giới hành chính là rất lớn, song cũng tiềm ẩn không ít thách thức pháp lý cho doanh nghiệp bất động sản. Để tận dụng được vận hội, doanh nghiệp không chỉ cần am hiểu, chủ động cập nhật pháp luật mà còn phải nâng cao năng lực tài chính, quản trị rủi ro và tư duy hợp tác.

Chỉ những doanh nghiệp có sự chuẩn bị bài bản, chiến lược rõ ràng và thích ứng nhanh với sự thay đổi của môi trường pháp lý mới có thể đứng vững và phát triển trong bối cảnh hiện nay.

LS. Phạm Thanh Tuấn