Thu nhập 45 triệu đồng/người/tháng mới hy vọng mua được căn hộ ở Hà Nội

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, mức thu nhập tối thiểu được khuyến nghị để mua một ngôi nhà có giá trung bình tại Hà Nội cao hơn khoảng 2,3 - 10 lần so với thu nhập trung bình của hộ gia đình tại Hà Nội.

Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân tháng của lao động tại Hà Nội trong quý III/2024 đạt 10,7 triệu đồng/tháng. Giả định một hộ gia đình có 4 người, trong đó có 2 người trong độ tuổi lao động, tổng thu nhập hộ gia đình sẽ vào khoảng 21,4 triệu đồng/tháng.

Với mức giá sơ cấp căn hộ trung bình trong năm 2024 đạt 70 triệu đồng/m2, các dự án mở bán mới đều có giá từ 60 triệu đồng/m2, để có thể mua một căn hộ tại Hà Nội, người mua cần có mức thu nhập tối thiểu dao động từ 45 - 210 triệu đồng/tháng, tùy thuộc vào khu vực.

Theo VARS, sự chênh lệch đáng kể giữa thu nhập trung bình thực tế và giá nhà, khiến việc sở hữu nhà ở tại Hà Nội hiện nay không những là thách thức mà còn là không thể đối với đại đa số các hộ gia đình có mức thu nhập ở mức trung bình thậm chí là khá.

Nguồn: VARS

Tại các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng hay Tây Hồ, khoảng cách giữa mức lương tối thiểu hàng năm cần thiết để trả tiền thế chấp và thu nhập hộ gia đình trung bình lên tới 10 con số.

Trong khi đó, các khu vực ngoại thành như Hà Đông, Bắc Từ Liêm hay Long Biên có mức giá dễ tiếp cận hơn, nhưng cũng chỉ phù hợp với cá nhân, hộ gia đình có thu nhập từ 40 - 60 triệu/tháng.

Như vậy, tính toán dựa vào giá nhà trung bình tại từng quận và giả định người mua có thể vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà với lãi suất trung bình 8%/năm trong 20 năm.

Theo nguyên tắc tài chính, tổng số tiền trả góp hàng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập, thì thu nhập tối thiểu được khuyến nghị để mua một ngôi nhà có giá trung bình ở Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Gia Lâm cao hơn khoảng 2 - 3 lần so với thu nhập hộ gia đình trung bình của người lao động Hà Nội.

Tại các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa hay Tây Hồ, thu nhập tối thiểu cần có đều ở mức trên 1 tỷ đồng/năm, tương đương với mức chênh lệch trong khoảng 3,7 đến 8 lần. Tại các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, mức chênh lệch là 3 tới 3,5 lần.

Điều này có nghĩa là việc mua nhà tại các quận Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Gia Lâm là khả thi hơn đối với các hộ gia đình có thu nhập điển hình, với điều kiện họ sẵn sàng “chịu” gánh nặng chi phí, chi nhiều hơn 40% thu nhập cho khoản trả góp hàng tháng.

Tuy vậy, khảo sát thực tế cho thấy, nguồn cung nhà đáp ứng các điều kiện đó ở các khu vực này hiện nay có chiều hướng giảm khi không có nguồn cung mới bổ sung.

Theo đánh giá của các chuyên gia, người mua nhà không chỉ để ở mà còn là một kênh tích lũy tài sản, tạo ra một vòng xoáy là giá càng tăng thì càng nhiều người mua và giá lại càng tăng; vướng mắc thủ tục pháp lý dự án chậm được tháo gỡ nên hầu hết các dự án nhà ở phải dừng lại, dẫn tới nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu nhà ở không ngừng tăng lên và kéo tăng giá nhà.

Để ghìm cương giá nhà, các chuyên gia cho rằng, cần có giải pháp tổng thể về tín dụng, giá nguyên vật liệu, chính sách về giá đất..., song điều này không dễ thực hiện.

Chẳng hạn, về tín dụng, đại diện Ngân hàng Nhà nước, ông Đào Minh Tú, Phó Thống đốc NHNN cho biết, ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản phải gặp nhau theo nguyên tắc “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ” để khơi thông vướng mắc về vốn.

Tuy nhiên, giá đất tăng cao theo bảng giá mới, từ đó đẩy giá bất động sản lại là vấn đề chưa có lời giải. Khi bảng giá đất tăng cao, chi phí tiền sử dụng đất và đền bù giải phóng mặt bằng của các doanh nghiệp sẽ tăng mạnh và giá bất động sản tất yếu sẽ tăng tương ứng.

Theo nhiều chuyên gia, giá bất động sản có chu kỳ lên xuống. Nếu nhìn nhận giá đất theo biến động thị trường, không hẳn giá cao là không tốt và ngược lại, mà còn tùy vào mức độ cao thấp với từng phân khúc để phân tích, có phản ứng chính sách phù hợp giúp tăng thu ngân sách, đầu tư một cách tập trung và hợp lý.

Việc cần làm của cơ quan quản lý là duy trì nhịp độ, giữ tính quy luật, hạn chế những tăng giảm đột ngột, bất thường; đồng thời, tạo ra sân chơi, môi trường bình đẳng cho thị trường bất động sản phát triển bền vững. Cùng với đó, hoạt động thị trường cần đảm bảo công khai, minh bạch bằng cách tăng cường thanh toán khô

Việt Dương