Thiếu dự án mới do vướng định giá đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Tại Đại hội cổ đông thường niên được tổ chức mới đây, ông Lê Quốc Bình - Tổng giám đốc CII cho biết ban điều hành công ty xác định khó khăn lớn nhất trong năm 2024 vẫn là giải quyết pháp lý cho một số dự án bất động sản chứ không phải là dòng tiền.

Lợi nhuận giảm vì nhiều vướng mắc

“Doanh thu từ bất động sản sẽ rất khó xác định trong thời gian tới vì sự chậm trễ trong giải quyết pháp lý. Có những lúc công ty phải chờ cả năm để có được văn bản trả lời cho một vấn đề trong tổng thể dự án đầu tư.

Đây cũng là lý do doanh thu và lợi nhuận công ty năm 2023 giảm so với trước. Do đó, công ty sẽ tiếp tục phát triển nguồn thu từ thu phí giao thông và nhiều mảng kinh doanh khác” - ông Bình thông tin.

Các luật liên quan đến thị trường bất động sản sắp có hiệu lực sẽ giúp tháo gỡ khó khăn và hỗ trợ cho các doanh nghiệp. Ảnh: PHƯƠNG MINH

Hoàng Quân, một đơn vị lớn về làm nhà ở xã hội (NOXH) cũng gặp nhiều khó khăn. Theo ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Hoàng Quân, Chính phủ đã ban hành hành nhiều chính sách, gói hỗ trợ giúp các doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn.

Sắp tới 3 luật quan trọng gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai có hiệu lực được xem là điểm sáng, yếu tố quan trọng tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản nói chung và nhà ở xã hội nói riêng. Trên cơ sở này thị trường bất động sản sẽ phát triển theo chiều hướng lành mạnh và ổn định hơn.

Hiện vẫn còn nhiều vướng mắc, bất cập với các dự án nhà ở xã hội. Rất ít dự án mới được phê duyệt, hàng trăm dự án còn đang dang dở, chưa thi công được vì vướng mắc pháp lý và thiếu vốn.

Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Hoàng Quân

Thị trường bất động sản được kỳ vọng phát triển ổn định và lành mạnh hơn trong tương lai. Ảnh: PHƯƠNG MINH

Ông Anh Tuấn đánh giá việc phê duyệt thủ tục dự án kéo dài do vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến tăng chi phí, từ đó kéo theo giá bất động sản tăng. Phân khúc nhà ở xã hội hiện nay chỉ mới ghi nhận được 46 dự án được hoàn thành, với kết quả đạt được 4,7% kế hoạch trong giai đoạn năm 2021-2025.

"Dù nhiều chính sách mới tháo gỡ khó khăn cho ngành bất động sản đã được ban hành nhưng cơ chế pháp lý vẫn chưa theo kịp sự phát triển của thị trường nên còn tồn đọng nhiều nút thắt” – ông Tuấn nói.

Theo vị chủ tịch Hoàng Quân, việc tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng còn gặp phải những vướng mắc về pháp lý, thủ tục nên các chủ đầu tư phải linh hoạt và đa dạng nguồn vốn để giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vay ngân hàng. Cụ thể là huy động từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp hoặc nguồn vốn đầu tư nước ngoài.

Điều này cũng khiến doanh nghiệp phải chịu chi phí cao và ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh.

Là một đơn vị kinh doanh khá hiệu quả thời gian qua nhưng Khang Điền cũng cho rằng những thay đổi, sự chưa thống nhất của các quy định về đầu tư, xây dựng, kinh doanh và quản lý vận hành bất động sản có thể đặt nhiều doanh nghiệp vào tình huống có thiếu sót hoặc chậm trễ trong tuân thủ quy định.

Với Khang Điền, để tránh các rủi ro này, công ty thực hiện thường xuyên các biện pháp như rà soát kỹ các quy trình nội bộ về hoàn thiện hồ sơ thủ tục pháp lý dự án và yêu cầu tuân thủ tuyệt đối.

Đồng thời cập nhật thường xuyên những thay đổi về chính sách pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản, pháp luật về đầu tư dự án để kịp thời có những kế hoạch phù hợp và thực hiện theo đúng quy định pháp luật.

Những giải pháp đột phá

Theo tiến sĩ Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính ngân sách của Quốc hội, rào cản pháp lý lớn nhất có lẽ đến từ việc phê duyệt cho các dự án đủ điều kiện khởi công và đưa vào kinh doanh. Hiện nguồn cung bất động sản đang khan hiếm, đặc biệt phân khúc nhà ở thương mại có giá trung bình.

Tuy nhiên, số dự án mới khởi công lại không nhiều, chủ yếu vì không đủ điều kiện pháp lý để khởi công do vướng mắc ở khâu định giá đất, xác định nghĩa vụ tài chính hoặc phương thức, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Giải pháp trước mắt là phải nhanh chóng giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư hoặc sẵn sàng được tung ra thị trường để bổ sung nguồn cung mới.

Nếu vướng mắc thuộc thẩm quyền của cấp chính quyền tại địa phương thì cần mạnh dạn đưa ra phương án quyết định trong khuôn khổ pháp lý hiện có.

Khi địa phương có quyết sách mạnh dạn để tháo gỡ cho doanh nghiệp, chủ đầu tư có thể sớm đưa các dự án còn dang dở nhanh chóng về đích để có nguồn cung mới cho thị trường.

Những vướng mắc hiện nay đang tập trung ở Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai. Đáng mừng là 3 luật này sắp có hiệu lực sớm, phần nào tạo cơ sở để giải quyết các rào cản còn tồn tại.
Tiến sĩ Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính ngân sách của Quốc hội

Các doanh nghiệp đều ngóng chờ 3 luật mới có hiệu lực. Ảnh minh họa: PHƯƠNG MINH

Tiến sĩ Cấn Văn Lực đánh giá các luật liên quan đến bất động sản khi đưa vào thực tế thì phân khúc nhà ở xã hội sẽ có sự hỗ trợ tích cực. Luật bổ sung nhiều chính sách ưu đãi hơn cho các đơn vị xây dựng nhà ở xã hội như luật hóa việc dành 20% diện tích đất nhà ở xã hội để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại và chủ đầu tư được hưởng toàn bộ đối với phần diện tích này; chủ đầu tư không phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê như trước đây...

Đồng tình, Tiến sĩ Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) cho rằng Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai sắp có hiệu lực sẽ là cơ hội để khai thác và phát huy nguồn lực đất đai, đóng góp vào quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa đất nước.

Quan trọng hơn cả, hệ số lan tỏa mạnh mẽ của thị trường bất động sản sẽ cổ vũ cho hàng trăm ngành nghề khác, tác động đến sự chuyển dịch và năng suất lao động.

PHƯƠNG MINH