Thị trường TP.HCM: Hình thành cụm văn phòng vệ tinh sôi động

Việc doanh nghiệp tìm đến các địa chỉ mới tại những cụm văn phòng vệ tinh TP.HCM đã mở ra dư địa phát triển cho nguồn cung chất lượng cao và tái cấu trúc thị trường.

Khi “địa chỉ vàng” không còn là duy nhất

Trước thời điểm sáp nhập, thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM trong nhiều năm liền vận hành theo một trục duy nhất: Quận 1 và quận 3 cũ. Mọi tòa nhà hạng A (cao cấp), mọi thương hiệu quốc tế, giao dịch lớn đều quy tụ tại khu vực lõi chưa đầy 20 km². Điều này đã tạo ra một áp lực khổng lồ.

Giá thuê bị đẩy lên mức cao nhất cả nước, quỹ đất cạn kiệt, hạ tầng giao thông quá tải và các doanh nghiệp vừa và nhỏ gần như không có cơ hội tiếp cận một không gian làm việc chuyên nghiệp tại "địa chỉ vàng".

Thế nhưng, bức tranh đó đang thay đổi từng ngày. Trong bối cảnh mới của một siêu đô thị, chiếc áo dường như đã quá chật của khu vực trung tâm lịch sử đang dần được nới lỏng bởi sự trỗi dậy mạnh mẽ của các cụm văn phòng vệ tinh.

Cuộc dịch chuyển lớn của các doanh nghiệp, từ những tập đoàn đa quốc gia đến các công ty khởi nghiệp đang vẽ nên một bản đồ văn phòng cho thuê hoàn toàn mới cho TP.HCM, một bản đồ rộng lớn hơn, đa dạng và năng động hơn.

Nhiều doanh nghiệp dịch chuyển thuê văn phòng ra khỏi trung tâm TP.HCM. Ảnh: QH

Câu chuyện của một doanh nghiệp lớn trong ngành logistics là minh chứng điển hình. Gần một thập kỷ gắn bó với văn phòng hạng A tại quận 1 cũ, họ phải đối mặt với vô số bài toán nan giải: Chi phí thuê hàng năm chiếm một phần không nhỏ trong cơ cấu chi phí vận hành, nhân viên mất hàng giờ mỗi ngày để di chuyển trong kẹt xe, việc điều phối xe tải ra vào khu vực cảng từ trung tâm thành phố luôn là một cơn ác mộng.

Vị giám đốc điều hành cho biết công ty quyết định tái bố trí ở hai cụm văn phòng vệ tinh chiến lược. Đại bản doanh vận hành được đặt tại một tòa nhà hiện đại ở Phú Mỹ, ngay sát cụm cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải. Một bộ phận hỗ trợ và R&D được đặt tại Thủ Dầu Một, gần các khu công nghiệp lớn.

“Kết quả vượt ngoài mong đợi: Chi phí thuê giảm gần 30%, hiệu quả logistics tăng rõ rệt, quan trọng hơn cả chất lượng sống của đội ngũ nhân viên được cải thiện khi họ có thể sống và làm việc ngay tại Bình Dương” - vị giám đốc chia sẻ.

Doanh nghiệp tìm đến các cụm văn phòng vệ tinh như trung tâm Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ. Ảnh: QH

Khảo sát mới nhất của Savills Việt Nam trong quý II-2025 chỉ ra rằng nguồn cung mới còn hạn chế, công suất cho thuê tại trung tâm luôn ở mức cao tới 88%. Con số này nói lên một thực tế: Doanh nghiệp gần như không có nhiều lựa chọn và ít khả năng đàm phán. Áp lực này, cộng hưởng với lợi thế từ một không gian hành chính thống nhất đã trở thành cú hích mạnh mẽ đẩy doanh nghiệp tìm đến các cụm văn phòng vệ tinh.

Tái cấu trúc để vươn xa

Sự dịch chuyển hướng về các cụm văn phòng vệ tinh nhận được những phân tích đa chiều từ cộng đồng doanh nghiệp đến các chuyên gia kinh tế. Đây không chỉ là một hiện tượng bất động sản đơn thuần, mà còn phản ánh sự vận động sâu sắc của cả một vùng kinh tế năng động và đầy tham vọng.

Dưới góc nhìn của doanh nghiệp, ông Trần Việt Anh, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu Nam Thái Sơn, cho rằng đây là kết quả tất yếu của một môi trường kinh doanh thông suốt hơn. Trước đây, việc một doanh nghiệp đặt trụ sở ở TP.HCM nhưng muốn mở rộng nhà xưởng, văn phòng sang Bình Dương hay Bà Rịa - Vũng Tàu phải đối mặt với nhiều thủ tục hành chính khác biệt giữa các địa phương.

"Giờ đây, khi tất cả là một, ranh giới hành chính bị xóa nhòa đã tạo ra một sân chơi bình đẳng và rộng lớn hơn, nơi doanh nghiệp có thể tự do lựa chọn vị trí tối ưu nhất cho mô hình kinh doanh của mình thay vì bị bó buộc bởi một địa chỉ vàng duy nhất"- ông Việt Anh nói.

Văn phòng ngày nay không chỉ đơn thuần là nơi làm việc, mà còn là trung tâm cộng tác, sáng tạo và giữ chân nhân tài.

Từ góc độ kinh tế vĩ mô, PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam phân tích: Sự dịch chuyển này không đơn thuần là đi tìm giá thuê rẻ hơn, mà là sự phân bổ lại nguồn lực một cách hợp lý thông qua các cụm văn phòng vệ tinh chuyên môn hóa. Đây là biểu hiện của một tư duy quy hoạch vùng hiện đại.

Nhu cầu thuê văn phòng chủ yếu đến từ các ngành then chốt như công nghệ thông tin, tài chính - ngân hàng và vận tải biển. Ảnh: QH

Dưới lăng kính của chuyên gia bất động sản, bà Lại Thị Như Quỳnh, Phó giám đốc Dịch vụ cho thuê Thương mại Savills TP.HCM, khẳng định sự thay đổi này sẽ giúp thị trường phát triển cân bằng hơn.

Khái niệm CBD (Khu trung tâm kinh tế) giờ đây đã rộng hơn rất nhiều. Thực tế cho thấy khoảng cách về chất lượng và tiện ích giữa các tòa nhà ở trung tâm cũ và các dự án mới ở khu vực mở rộng không còn đáng kể. Doanh nghiệp hoàn toàn có thể tìm được một không gian làm việc chuẩn quốc tế với giá thuê cạnh tranh hơn.

Bà Quỳnh khẳng định sự phát triển của các cụm văn phòng vệ tinh sẽ giúp thị trường phát triển cân bằng và bền vững hơn, mang lại nhiều lựa chọn hơn cho khách thuê và mở ra dư địa cho các nhà đầu tư ở nhiều phân khúc và địa bàn khác nhau.

QUANG HUY