Thị trường M&A năm 2024: Cuộc chơi không dành cho tất cả các nhà đầu tư

Năm 2024được dự báo sẽ có sự bùng nổ nguồn vốn nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là từ các quốc gia châu Á như Singapore, Hàn Quốc, Thái Lan, Malaysia và Nhật Bản, cũng như từ các nhà đầu tư Trung Đông.

THỊ TRƯỜNG M&A BẤT ĐỘNG SẢN 2024: TIẾP TỤC DIỄN RA ĐẬM NÉT HƠN NĂM 2023

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong, có nhiều căn cứ để cho rằng, cả năm 2024 và 2025 các hoạt động M&A bất động sản sẽ tiếp tục diễn ra với tần suất và quy mô ngày càng lớn và được thúc đẩy bởi các động lực gắn với dự báo như: Việt Nam sẽ tiếp tục là quốc gia có tăng trưởng GDP cao trong khu vực và trên thế giới; Các nhà đầu tư nước ngoài vẫn lạc quan và tin tưởng vào sự phát triển của thị trường bất động sản, tài chính và tiếp tục tìm kiếm các cơ hội đầu tư tại Việt Nam; Nguồn cung bất động sản của Việt Nam còn hạn chế và những vướng mắc pháp lý dự án đang dần được tháo gỡ, tạo thuận lợi hơn cho các hoạt động M&A bất động sản...

Ngoài ra, động lực tăng trưởng M&A bất động sản của năm 2024 còn đến từ kết quả thu hút dòng vốn FDI mạnh mẽ nhờ chính trị ổn định và các thỏa thuận thương mại. Lạm phát được kiểm soát dưới mục tiêu 4%, IMF dự báo GDP sẽ tăng trở lại ở mức 5,8% vào năm 2024 và 6,9% vào năm 2025. Ngoài ra, nợ công vẫn dưới trần pháp lý 60% GDP.

Làn sóng M&A bất động sản trong thời gian tới còn được hỗ trợ bởi làn sóng mới về phục hồi du lịch, với thước đo hiệu suất khách sạn ở Hà Nội và TP. HCM năm 2023 đã trở lại mức trước đại dịch Covid-19.

Đặc biệt, năm 2024 sẽ tiếp diễn đậm nét hơn xu hướng hình thành từ năm 2023 về chu kỳ M&A bất động sản mới của thị trường, theo đó, các động thái tái cơ cấu sẽ mạnh mẽ hơn. "Cơ hội chỉ dành cho các doanh nghiệp có chiến lược phát triển an toàn, bền vững, tập trung vào những phân khúc đáp ứng nhu cầu thực và đủ thực lực về tài chính; đồng thời, loại bỏ dần những đơn vị thiếu năng lực, kinh doanh theo kiểu “ăn xổi ở thì”, TS. Nguyễn Minh Phong nhận định.

Những dự án bất động sản có khả năng mở rộng và phù hợp xu hướng nhu cầu trong nước và khu vực về thay đổi chuỗi cung ứng toàn cầu sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư cả trong nước và nước ngoài.

Năm 2024 và những năm tiếp theo được dự báo sẽ có sự bùng nổ nguồn vốn nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là từ các quốc gia châu Á như Singapore, Hàn Quốc,Thái Lan, Malaysia và Nhật Bản, cũng như từ các nhà đầu tư Trung Đông.

Ông Phong cũng cho rằng, các mục tiêu đầu tư dự kiến vẫn nằm ở việc tìm kiếm những quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, có giá trị thật, cũng như có quyền sở hữu hợp pháp, đền bù giải phóng hoàn chỉnh và có tiềm năng phát triển,... Các lĩnh vực sản xuất, thương mại và dịch vụ sẽ tiếp tục là động lực tăng trưởng kinh tế của Việt Nam, trong khi hoạt động M&A bất động sản ngày càng sôi động.

Ngoài ra, tiềm năng bất động sản công nghiệp, nhà ở và khách sạn là rất lớn. Các hoạt động M&A bất động sản công nghiệp sẽ có cơ hội gia tăng gắn với cơ hội hưởng lợi từ nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA), cũng như các cơ sở rộng khắp và ngành công nghiệp hỗ trợ, kinh nghiệm dày dặn và kiến thức về thị trường Việt Nam mà các doanh nghiệp trong nước mang đến cho mối quan hệ hợp tác với đối tác nước ngoài.

Thị trường văn phòng cao cấp đạt chứng chỉ xanh duy trì tỷ lệ lấp đầy cao và tốc độ tăng trưởng giá thuê ổn định cũng tăng thêm sức hấp dẫn trên thị trường M&A bất động sản.

Cùng chung ý kiến với chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong, ông Trương An Dương, Giám đốc điều hành khu vực phía Bắc và Khối bất động sản nhà ở, Công ty Frasers Property Vietnam, Việt Nam cho rằng bất động sản công nghiệp vẫn phát triển tốt bên cạnh phân khúc bất động sản văn phòng tiềm năng, các thương vụ M&A trong ngành theo đó sẽ gia tăng.

Nhất là khi, chúng ta nhìn thấy sự gia tăng nhu cầu bất động sản công nghiệp, nhu cầu này tăng do dòng vốn FDI đổ vào thị trường Việt Nam ngày càng nhiều.

Các nhà đầu tư nước ngoài chiếm phần lớn thị phần trong hoạt động M&A bất động sản tại Việt Nam

THỊ TRƯỜNG M&A BẤT ĐỘNG SẢN CHỈ ĐẾN VỚI DOANH NGHIỆP HỘI ĐỦ KHẢ NĂNG

"Nhìn chung, dù luôn ẩn chứa những cơ hội hấp dẫn, nhưng thị trường M&A bất động sản nói riêng và kinh doanh bất động sản nói chung, không phải lĩnh vực kinh doanh dành cho tất cả các nhà đầu tư. Sự thành công chỉ đến với doanh nghiệp hội tụ đủ khả năng đánh giá, phân tích thị trường, công tác truyền thông, quảng cáo cho dự án, năng lực bán hàng và nhất là tiềm lực tài chính vững vàng", ông Phong nói.

Minh chứng cho thấy, những năm gần đây, các nhà đầu tư nước ngoài chiếm phần lớn thị phần trong hoạt động M&A bất động sản tại Việt Nam. Theo số liệu của RCA và Cushman & Wakefield Việt Nam, các nhà đầu tư ngoại vẫn chiếm khoảng 90% hoạt động giao dịch M&A bất động sản. Ngoài các nhà đầu tư châu Á, sự quan tâm của các quốc gia châu Âu và Mỹ đến thị trường bất động sản Việt Nam cũng ngày càng tăng.

Đây đều là những tập đoàn lớn trên thế giới, có tiềm lực kinh tế, kinh nghiệm, cùng đội ngũ phân tích chuyên nghiệp, để có thể thâu tóm, đàm phán thành công nhiều thương vụ.

Thực tế cho thấy, các nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng tiếp cận thận trọng hơn, và thường sử dụng các dịch vụ đa dạng của bên tư vấn, trong khi nhà đầu tư trong nước có xu hướng quyết liệt và nhanh chóng đưa ra quyết định khi cơ hội đến, thường tự giải quyết và ra quyết định nhiều hơn, nhưng kèm theo đó thì cũng có nhiều rủi ro hơn.

Tuy nhiên, theo ông Phong, thách thức lớn của các nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam lúc này là những trở ngại về thủ tục hành chính. Các nhà đầu tư hiện nay đang hết sức cẩn trọng về quyền sở hữu pháp lý của dự án, đảm bảo có một lộ trình rõ ràng để đạt được phê duyệt cần thiết nhất. Trong đó, việc giải quyết phí sử dụng đất và phê duyệt quy hoạch 1/500 là những yếu tố quan trọng nhất đối với các dự án phát triển nhà ở.

Dù vậy, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn cho hoạt động M&A bất động sản, khi mà các quy định pháp lý Việt Nam cho phép bán các dự án bất động sản chưa xong, trong khi điều này là không thể ở các quốc gia khác. Cùng với đó, lĩnh vực bất động sản vẫn là lĩnh vực hấp dẫn tại Việt Nam.

Để khơi thông nguồn vốn xã hội và thúc đẩy thị trường M&A lành mạnh, cần tiếp tục tháo gỡ những vướng mắc pháp lý về quyền sở hữu pháp lý của dự án, tài sản thế chấp và phê duyệt quy hoạch 1/500, phí sử dụng đất và thủ tục hành chính về đất. Đồng thời, gia tăng vai trò của các đơn vị tư vấn độc lập về pháp lý, tài chính, định giá tài sản, giúp các bên tham gia giao dịch đảm bảo quy trình thực hiện giao dịch M&A đúng quy định và nhanh nhất.

Thiên Ân