Thị trường gặp khó, quỹ đầu tư bất động sản (REIT) châu Á giảm giá trị

Ảnh: Shutterstock.

Về tốc độ tăng trưởng, thị trường REIT Ấn Độ chứng kiến mức tăng mạnh nhất trong năm 2023 với mức 31% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường REIT Singapore cũng ghi nhận sự tăng trưởng 4%, trở thành thị trường duy nhất trong ba thị trường hàng đầu có sự gia tăng về giá trị. Ngược lại, thị trường REIT tại Hồng Kông (Trung Quốc) và Nhật Bản có sự suy giảm giá trị tính theo đồng đô la Mỹ, lần lượt là 13% và 9%. Sự sụt giảm này chủ yếu do định giá tài sản giảm ở Hồng Kông, trong khi Nhật Bản chịu ảnh hưởng của tỷ giá hối đoái đồng yên.

Hiệu suất đầu tư cũng chứng kiến sự phân hóa khá rõ, trong khi một số thị trường tăng trưởng thì cũng có những thị trường lớn bị suy giảm. Đối với hiệu suất đầu tư vào năm 2023, trong khi Singapore ghi nhận hiệu suất đầu tư dương ở mức 7,0%, Nhật Bản và Hồng Kông (Trung Quốc) đều ghi nhận mức lợi nhuận âm, lần lượt là -0,3% và -23%. Điều này nêu rõ tác động của các điều kiện kinh tế vĩ mô lên thị trường REIT và khả năng biến động hiệu suất của thị trường này.

James Young, Giám đốc Khối đầu tư của Cushman & Wakefield tại châu Âu và châu Á - Thái Bình Dương cho biết, giá trị định giá của REIT có xu hướng điều chỉnh nhanh hơn theo những thay đổi kinh tế vĩ mô so với thị trường đầu tư tư nhân. Do đó, đầu tư REIT thường mang lại lợi nhuận cổ tức cao hơn, mặc dù tổng hiệu suất đầu tư có thể biến động lớn hơn. Các nhà đầu tư có thể hưởng lợi từ nhóm REIT có khả năng vượt qua rủi ro và phục hồi nhanh chóng như các tài sản công nghiệp, hậu cần và nhà ở. Một số ngành “ngách” như trung tâm dữ liệu và chăm sóc sức khỏe cũng có kết quả ấn tượng.

Trung Quốc và Ấn Độ tiếp tục là những thị trường REIT mới nổi lớn nhất ở châu Á. Cả hai nền kinh tế đông dân nhất thế giới gần đây đã ra mắt REIT dưới tài sản bán lẻ, cung cấp cho các nhà đầu tư các kênh đầu tư mới và từ đó hưởng lợi từ thị trường tiêu dùng đang phát triển. Ngoài ra, vào tháng 6 năm 2024, Ủy ban quản lý chứng khoán Trung Quốc (CSRC) đã chấp thuận niêm yết REIT ESR China, bao gồm ba tài sản hậu cần, phản ánh sự hỗ trợ của chính phủ đối với các sản phẩm REIT do các nhà đầu tư quốc tế tại Trung Quốc đại lục tài trợ.

Đối với các thị trường mới nổi như Việt Nam, Cushman & Wakefield cho rằng, đa dạng hóa chính là chìa khóa thành công cho các quỹ REIT. Khi nhìn vào các thị trường REIT trưởng thành như Nhật Bản, Singapore và Hồng Kông, ta đều thấy rằng việc đa dạng hóa các khoản đầu tư vào các loại tài sản cơ bản khác nhau có thể mang lại lợi nhuận ổn định hơn.

Thị trường REIT tại Việt Nam vẫn còn rất mới mẻ, Việt Nam có thể học hỏi từ ba thị trường hàng đầu và hướng tới một danh mục đầu tư cân bằng với sự kết hợp của nhiều loại hình bất động sản khác nhau. Bên cạnh đó, nhà đầu tư và đơn vị điều hành quỹ cũng cần lưu ý đến lãi suất, bởi lẽ những thay đổi về lãi suất có thể ảnh hưởng rất lớn đến hiệu suất của thị trường REIT. Bên cạnh đó, các nhà điều hành quỹ có thể cân nhắc mở rộng quy mô quỹ qua các lĩnh vực mới, các ngành hoặc khu vực mới để có thể khai thác các cơ hội tăng trưởng tiềm năng.

Bình Minh