Thị trường đất nền: 'Bỏ 1 đồng vốn thu 3 đồng lời'

Sẽ khởi sắc

Theo thống kê của Batdongsan.com, tại thị trường Hà Nội, lượng nhà đầu tư tìm kiếm đất nền trong đầu quý IV/2024 có xu hướng tăng khoảng 30% so với các quý trước.

Chẳng hạn như, ở những khu vực có đường Vành đai 4 đi qua như Sóc Sơn, Mê Linh, Đan Phượng, Thanh Oai... tùy từng khu vực mà lượng giao dịch tăng từ 10 - 20% so với các tháng của quý III/2024. Đồng thời, hiệu ứng từ những phiên đấu giá đất vùng ven Hà Nội đã tạo ra tâm lý "sốt đất".

Lượng nhà đầu tư tìm kiếm đất nền trong đầu quý IV/2024 có xu hướng tăng khoảng 30% so với các quý trước.

Tại khu vực TPHCM và vùng phụ cận, DKRA Consulting - thương hiệu mảng dịch vụ Nghiên cứu và Tư vấn phát triển của DKRA Group cho thấy, phân khúc đất nền có nguồn cung sơ cấp tăng 1% so với năm 2023 và tập trung ở những dự án đã mở bán trước đó. Nguồn cung mới vẫn duy trì ở mức khan hiếm, chỉ chiếm khoảng 15% trên tỷ trọng nguồn cung sơ cấp và giảm khoảng 34% so với năm trước.

Sức cầu chung của thị trường vẫn duy trì ở mức thấp, lượng tiêu thụ sơ cấp đạt khoảng 13% trên tổng cung, giảm 15% so với năm 2023. Phần lớn giao dịch phân bổ ở giai đoạn 6 tháng cuối năm và nhóm sản phẩm có mức giá trung bình dưới 50 triệu đồng/m2 tại TPHCM hay dưới 25 triệu đồng/m2 ở vùng phụ cận.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, năm 2025 được kỳ vọng khởi sắc trong bối cảnh thị trường đang trên đà hồi phục kể từ cuối năm 2024. Những tín hiệu tích cực này được thúc đẩy bởi các yếu tố về chính sách, nguồn cung, hạ tầng và xu hướng đầu tư, hứa hẹn sẽ tạo ra một chu kỳ tăng trưởng mới cho thị trường.

“Một trong những điểm sáng của thị trường năm 2025 được kỳ vọng chính là sự tháo gỡ các nút thắt về nguồn cung, đặc biệt là những dự án đảm bảo đủ điều kiện theo quy định. Nguồn cung dự báo tăng đáng kể ở hầu hết các phân khúc so với năm 2024 song vẫn còn khoảng cách khá xa so với giai đoạn 2019 trở về trước”, ông Thắng nói.

Cụ thể, năm 2025, nguồn cung đất nền dự kiến tăng, dao động ở mức 3.000 - 3.500 nền, tập trung chủ yếu tại Bình Dương, Đồng Nai và Long An - các địa phương hưởng lợi lớn từ các dự án hạ tầng trọng điểm như đường Vành đai 3, Vành đai 4 và sân bay Long Thành. Các khu vực khác như TPHCM, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn duy trì tình trạng khan hiếm.

Năm 2025, nguồn cung đất nền dự kiến tăng, dao động ở mức 3.000 - 3.500 nền, tập trung chủ yếu tại Bình Dương, Đồng Nai và Long An.

Giá sơ cấp có thể tăng nhẹ và vẫn neo ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào, trong khi giao dịch thứ cấp được kỳ vọng duy trì đà hồi phục, tập trung ở nhóm sản phẩm minh bạch pháp lý, chủ đầu tư uy tín và đa dạng tiện ích nội, ngoại khu.

1 đồng vốn thu 3 đồng lời

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, hiện tại thị trường bất động sản đã đảo chiều, cho thấy sự tăng trưởng ở nhiều phân khúc.

“Điểm đảo chiều của thị trường rơi vào khoảng quý III/2024. Song, cần chú ý rằng thị trường sẽ không trực tiếp quay trở lại ngay sau mốc thời gian này, mà còn trải qua 4 giai đoạn gồm thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định”, ông Quốc Anh nói.

Phân tích kỹ hơn về lộ trình đảo chiều, ông dựa trên các chu kỳ biến động trước đó chia lộ trình phát triển sắp tới của thị trường bất động sản ra làm 4 giai đoạn.

Cụ thể, từ quý I đến quý IV năm nay, đây là thời điểm đảo chiều trong tâm lý của nhà đầu tư, động thái thăm dò dần xuất hiện trở lại. Tuy nhiên, sự ưu tiên cao nhất của người mua vẫn xoay quanh phân khúc ở thực, có pháp lý bảo đảm.

Tiếp đến, từ quý IV năm nay đến quý II/2025, đây sẽ là khoảng thời gian thị trường bước sang giai đoạn củng cố. Nhà đầu tư dần yên tâm hơn với triển vọng phát triển của ngành địa ốc. Phân khúc chung cư lúc này sẽ nhường lại vị trí tâm điểm cho nhà riêng, nhà phố.

Phân khúc sinh lời tốt như đất nền và biệt thự dự án cũng vì vậy mà được nhà đầu tư đặc biệt chú ý.

Sau giai đoạn này, thị trường sẽ tiến tới thời điểm khởi sắc, dự kiến sẽ bắt đầu từ quý II/2025 đến quý IV/2025, nhà đầu tư lúc này sẽ không còn quá đặt nặng yếu tố giá bán, pháp lý như thời điểm thị trường ảm đạm. Thay vào đó, tiềm năng tăng giá mới là mấu chốt quyết định xuống tiền. Những phân khúc sinh lời tốt như đất nền và biệt thự dự án cũng vì vậy mà được nhà đầu tư đặc biệt chú ý.

“Xét trong các chu kỳ trước, khi thị trường chuyển sang giai đoạn phát triển, 100 đồng đầu tư thì chung cư chỉ thu được 136 đồng. Tuy nhiên, đất nền sẽ thu về tới 300 đồng”, ông Quốc Anh nói.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, thị trường đất nền có nhiều sự thay đổi lớn từ nguồn cung cho đến hoạt động giao dịch. Phân khúc đất nền diễn biến theo hướng tích cực hơn, giảm tải tình trạng sốt đất, ảo giá, tạo sóng thị trường. Thay vào đó là một chu kỳ mới với phân khúc đất nền phát triển ổn định, minh bạch và bền vững hơn.

Cuối cùng, từ quý I/2026 đến quý IV/2026, đây sẽ là thời điểm thị trường đi vào quỹ đạo ổn định. Mức giá và khả năng thanh khoản bật tăng ở đa dạng loại hình. Đây có thể coi là viễn cảnh đẹp nhất của thị trường, sau khoảng thời gian dài rơi vào trầm lắng.

Duy Quang