Thị trường bất động sản xuất hiện dấu hiệu 'tạo nhiệt'?

Diễn đàn “Phát triển bền vững thị trường bất động sản - Trao chứng nhận dự án đáng sống 2024” Ảnh: N.S

Thị trường ghi nhận giao dịch tăng cao

Trong 9 tháng năm 2024, thị trường bất động sản cũng đã ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán. Trong đó, các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm phần áp đảo.

Ông Hoàng Quang Phòng Phó Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính khác như: thị trường tiền tệ, thị trường lao động... Hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản là một trong những ngành kinh tế góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội đối với một quốc gia. Do đó, việc thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững trong thời gian tới cũng nằm trong mục tiêu chung của phát triển kinh tế đất nước.

Còn theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, sự phục hồi của thị trường bất động sản đang thiếu đồng đều. Để tháo gỡ cho thị trường bất động sản, ông Cấn Văn Lực cho rằng, bối cảnh trong và ngoài nước còn nhiều rủi ro thách thức cho việc phục hồi thị trường bất động sản như kinh tế thế giới tăng trưởng chậm; giải ngân đầu tư công còn chậm, chưa có đột phá, không đồng đều; DN còn nhiều khó khăn như pháp lý, nghĩa vụ tài chính và chi phí đầu vào còn cao, đơn hàng phục hồi thiếu bên vững, một số ngành thiếu lao động...); thị trường trái phiếu DN và thị trường bất động sản phục hồi chậm; giá bất động sản cao và tăng nhanh ở phân khúc chung cư, đất nền và một số địa bàn. Vì thế, các DN bất động sản phải quyết tâm cơ cấu lại; đồng thời tập trung hơn vào các lĩnh vực có thế mạnh, kiểm soát rủi ro dòng tiền, lãi suất, nợ đáo hạn... để vượt qua khó khăn tài chính.

Bên cạnh đó, hiện nay, các cơ chế chính sách đang tập trung ưu tiên phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, để chính sách này đi vào cuộc sống, các bên cần chung tay phát triển nhà ở xã hội, trong đó DN cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận các chương trình; đa dạng hóa nguồn vốn, sản phẩm để đưa giá bất động sản về mức hợp lý hơn.

Vẫn nhiều vướng mắc ở vấn đề định giá đất

Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhấn mạnh, việc giá bán bất động sản tăng một phần do biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai gần đây cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới. Đặc biệt tại một số địa phương, khu vực có hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Giá nhà đất biến động mạnh còn do hiện tượng “tạo giá ảo”, “thổi giá” của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản; lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi.

Một vấn đề nhận được quan tâm của các chuyên gia là định giá đất cao khiến giá bất động sản khó giảm. Việc các dự án bất động sản tại địa phương bị tắc ở khâu nộp tiền sử dụng đất là vì tỉnh thiếu DN thẩm định và rất khó thuê DN thẩm định giá đất. Nhiều DN cho rằng, vấn đề nghẽn khâu tính tiền sử dụng đất dự án bất động sản cho DN không phải khó xử lý, bởi Luật Đất đai có quy định, khi không thể tìm được DN thẩm định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất lên lãnh đạo UBND tỉnh lập tổ liên ngành để thẩm định tiền sử dụng đất cho dự án.

Thế nhưng, thực tế hiện nay, sau nhiều sai phạm trong việc thẩm định giá làm thất thu ngân sách Nhà nước thời gian qua, cán bộ địa phương có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý. Để an toàn trong việc định giá nhằm tránh rủi ro bị xem xét trách nhiệm về sau, cán bộ địa phương thường lựa chọn duyệt giá đất ở mức cao hoặc chậm trễ trong việc phê duyệt.

Để tháo gỡ cho DN bất động sản trong việc phê duyệt tiền sử dụng đất, Nhà nước xem xét và tính toán lại tiền sử dụng đất đối với các dự án đã được phê duyệt tiền sử dụng đất mà DN phản ánh có thời điểm và phương pháp tính chưa hợp lý. Đồng thời, miễn tiền phạt chậm nộp cho DN nếu có kết luận về việc dự án được xác định giá chưa hợp lý. Với các dự án mới, đang hoàn tất thủ tục phê duyệt và chưa đóng tiền sử dụng đất, cơ quan quản lý Nhà nước nên chốt thời điểm và phương pháp tính với DN để DN tính toán được chi phí và hiệu quả của dự án khi làm.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, việc phê duyệt giá đất kéo dài, có thể đến vài năm, thậm chí hàng chục năm, không chỉ gây ra tình trạng đình trệ, mà còn làm tăng chi phí phát sinh cho DN, bởi trong thời gian chờ định giá, DN vẫn phải gánh chịu các chi phí lãi vay, chi phí cơ hội. Khi quy trình phê duyệt kéo dài và giá trị tiền sử dụng đất không thể dự đoán chính xác cũng gây ra khó khăn cho DN trong dự báo và lập kế hoạch tài chính, khiến DN đối mặt với rủi ro thiếu hụt tài chính hoặc không đủ khả năng chi trả nợ.

Theo ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), thị trường bất động sản vẫn xảy ra tình trạng biến động giá cục bộ tại một số phân khúc và một số khu vực, một số loại hình, một số phân khúc bất động sản dẫn đến tác động làm giá tăng chung. Mặc dù các luật liên quan đến thị trường bất động sản đã được ban hành và có hiệu lực thi hành song vẫn còn một số hạn chế do cần có thời gian để các cơ chế, chính sách, pháp luật mới được ban hành, được thực thi có kết quả, đi vào cuộc sống.

Ngô Sơn