Thị trường bất động sản sẽ chuyển sang giai đoạn mới

Thị trường sẽ kỷ luật và công bằng hơn

Một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai năm 2024 là bỏ khung giá đất. Thay vào đó, các địa phương căn cứ vào mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng... để tự xác định giá đất áp dụng phù hợp. Bảng giá đất mới sát với giá thị trường, kéo theo ngân sách liên quan đến đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng. Như vậy, những người có quyền sử dụng đất sẽ có lợi hơn, doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ dễ dàng giải phóng mặt bằng hơn. Nhưng theo đó, chi phí phát triển dự án cũng cao hơn trước, chủ đầu tư vì vậy phải tăng giá thành sản phẩm.

Tuy nhiên, ở mặt tích cực, chi phí đền bù giải tỏa tăng có thể khiến việc thương lượng giải phóng mặt bằng ở các dự án có quỹ đất lớn khó khăn hơn, doanh nghiệp sẽ càng khó để triển khai những dự án quy mô lớn. Khi giá bán quá cao, bất động sản sẽ khó thanh khoản, buộc chủ đầu tư cân đối và phát triển sản phẩm linh hoạt, hướng đến phân khúc đáp ứng số đông người dân, tức là thị trường sẽ tự động điều chỉnh.

Với Luật Nhà ở 2023, điểm mà phần đông người dân lao động có thu nhập thấp mong chờ nhất chính là thị trường nhà ở xã hội sẽ có thêm nguồn cung bởi Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam cũng được tham gia xây nhà ở xã hội, phục vụ công nhân tại các khu công nghiệp.

Ngoài ra, Luật cũng quy định các địa phương phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp. Mặc dù chưa thể có ngay nguồn cung trong năm nay nhưng với quy định này, từ năm 2025 trở đi sẽ có những chuyển biến tích cực trong thị trường nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

Về phát triển nhà ở, Luật đã sửa đổi, bổ sung một số quy định về phát triển nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở riêng lẻ nhằm tạo thuận lợi cho tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà ở; luật hóa một số quy định của nghị định hiện hành về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để nâng cao hiệu lực pháp lý và bổ sung một số quy định đặc thù để tạo hành lang pháp lý đầy đủ cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cũng như khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án dạng này.

Ngoài ra, ba luật này có hiệu lực sẽ tháo gỡ rất nhiều vướng mắc cho các dự án nhà ở xã hội. Trước đây, doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội phải chờ cơ quan chức năng xác định giá đất mới được miễn giảm tiền sử dụng đất, trong khi việc xác định giá đất là “nút thắt” không thực hiện được trong nhiều năm. Với việc thực thi luật mới, các dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ được xác định miễn tiền sử dụng đất ngay từ đầu, tiết kiệm thời gian và chi phí làm thủ tục cho chủ đầu tư và người dân cũng được hưởng lợi.

Với Luật Kinh doanh bất động sản 2023, những quy định mới sẽ giúp tháo gỡ các điểm nghẽn trong việc xử lý các thủ tục hành chính cũng như cơ chế phê duyệt các dự án giai đoạn trước đây. Từ đó, thị trường bất động sản sẽ thực chất hơn, chuyển động đúng với khuôn khổ của pháp luật.

Ví dụ, với những dự án trước đây đã được nhà đầu tư làm tốt, đúng quy trình nay sẽ được tháo gỡ những điểm nghẽn nêu trên; còn những dự án làm chưa đúng, còn nhiều vướng mắc thì những quy định mới này sẽ trở thành rào cản, buộc họ phải quay trở lại khâu xử lý cho đúng với quy định pháp luật mới và từ đó, tạo tính công bằng với mọi dự án, mọi nhà đầu tư khác. Cũng có thể hiểu là dự án tốt sẽ được tiếp tục, còn những dự án chưa tốt sẽ phải làm lại cho tốt. Vì vậy, thị trường sẽ trở nên nghiêm ngặt, kỷ luật, chặt chẽ và công bằng hơn.

Hạn chế đầu cơ, lướt sóng

Với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, khi các luật này có hiệu lực, chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản sẽ rõ ràng hơn, các doanh nghiệp sẽ tự tin, yên tâm tham gia thị trường; đồng thời phải thay đổi chiến lược, sách lược, kế hoạch kinh doanh, từ đó tạo nên những chuyển biến tích cực cho thị trường.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 đã xác lập khung pháp lý cho bất động sản du lịch, giúp các địa phương có cơ sở phê duyệt dự án. Luật Nhà ở năm 2023 quy định rõ các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở sẽ giúp minh bạch về trình tự, thủ tục dự án bất động sản. Khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, thời gian làm thủ tục rút gọn xuống còn 160 - 300 ngày, thay vì phải mất đến 600 ngày hay nhiều năm như hiện nay cũng là điểm tốt cho doanh nghiệp.

Ngoài ra, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần lưu tâm những điểm mới về chủ thể kinh doanh bất động sản trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như: không có sự phân biệt giữa cá nhân trong nước với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam; quy định cụ thể về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản... Đây sẽ là những điểm mới gây khó khăn hơn trong việc lựa chọn chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản, doanh nghiệp cần nắm rõ.

Nhà đầu tư sẽ phải xác định lại các loại hình sản phẩm, phân khúc đầu tư, vị trí đầu tư, tài chính đầu tư… Bởi luật mới sẽ quy định chặt chẽ hơn hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng khi tham gia thị trường. Việc này vừa tốt cho thị trường, vừa tốt cho các nhà đầu tư làm ăn đàng hoàng, vừa thanh lọc những nhà đầu tư không mang lại nhiều giá trị, thậm chí làm hỗn loạn thị trường.

Đội ngũ môi giới bất động sản sẽ buộc phải “hành nghề” nghiêm túc và chuẩn chỉ hơn, khi phải hoạt động trong sàn giao dịch và với tư cách pháp nhân, có chứng chỉ hành nghề. Sàn giao dịch có trách nhiệm quản lý và kiểm soát nhân viên của mình; mọi thông tin phải công bố đầy đủ, công khai và chỉ được phép thực thi, mua bán hay giới thiệu các dự án bất động sản đủ điều kiện hoạt động. Điều này góp phần loại bỏ tình trạng như mua bán lòng vòng, giới thiệu những dự án “ma” hay "phủi tay chạy làng", gây tác động tiêu cực cho thị trường, ảnh hưởng đến uy tín của các nhà đầu tư hay nhà môi giới chân chính khác. Lực lượng hành nghề môi giới bất động sản cũng phải tự nâng tầm từ kiến thức, kinh nghiệm và đạo đức hành nghề để phù hợp với thực tiễn pháp luật mới và không bị đào thải.

Những người sử dụng đất, chủ tài sản bất động sản sẽ phải nghiên cứu, tham vấn ý kiến từ các luật sư, chuyên gia để chuẩn bị kế hoạch xin cấp Giấy chứng nhận cho những thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận. Bởi có những trường hợp, với Luật Đất đai 2013 thì mặc định được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng với Luật Đất đai 2024 sẽ phải chờ nghị định hướng dẫn. Đó là chưa kể đến một số trường hợp, thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2013 sẽ dễ dàng hơn và thậm chí là nghĩa vụ tài chính sẽ ít hơn.

Các cơ quan soạn thảo cần nhanh chóng hoàn thiện việc xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành luật theo hướng cụ thể, đầy đủ, dễ hiểu nhằm đưa luật đi vào cuộc sống dễ dàng hơn. Khi đó, nguồn lực đất đai sẽ được kích hoạt, các dự án đang vướng mắc sẽ nhanh chóng được tháo gỡ.