Thị trường bất động sản sắp qua thời kỳ trầm lắng nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro

Thị trường BĐS vẫn mất cân đối cung cầu ở một số phân khúc, giá cơ bản ổn định, ít biến động, tuy có một số khu vực trung tâm thành phố lớn có biến động cục bộ ở một số loại hình, một số phân khúc nhưng thị trường sẽ không còn ách tắc như ở năm 2022 và 2023. Từ 1/8/2024 các Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi); Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi) được áp dụng, thị trường BĐS sẽ có những thay đổi tích cực.

Khung pháp lý mới khơi thông ách tắc

GS.TS Phạm Hồng Chương - Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, giai đoạn 2022 - 2023, thị trường BĐS Việt Nam có nhiều bất ổn, trong đó có nguyên nhân liên quan tới các vướng mắc pháp lý. Tuy nhiên, từ 2024, thị trường BĐS được kỳ vọng thay đổi tích cực khi áp dụng Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi); Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi).

Nhiều ách tắc đã được tháo gỡ theo các đạo luật mới ban hành. Ảnh: CTV

3 đạo luật quan trọng là luật này có hiệu lực từ 1/8/2024, sớm 5 tháng so với quyết nghị của Quốc hội đã góp phần hoàn thiện những mảnh ghép cuối cùng trong bức tranh pháp lý cho thị trường BĐS.

Theo ông Nguyễn Đắc Nhẫn - Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Luật Đất đai năm 2024 được hoàn thiện với nhiều nội dung đổi mới quan trọng. Luật này đã bổ sung quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích; bổ sung, hoàn thiện hơn các quy định về chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư, tạo khung pháp lý về quản lý, sử dụng đất đầy đủ, toàn diện hơn nhằm khơi thông, giải phóng nguồn lực đất đai, góp phần quản lý, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, bền vững tài nguyên đất trong giai đoạn mới.

Đây cũng là động lực thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi và phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững như kỳ vọng và mong muốn của Nhà nước và mỗi người dân.

Cũng đặt kỳ vọng vào những đạo luật mới vừa có hiệu lực, GS.TS Hoàng Văn Cường - Đại biểu Quốc hội, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhận định: khung pháp lý mới sẽ khơi thông tình trạng ách tắc thủ tục thời gian qua. Hơn nữa, các tỉnh, thành phố những năm qua tập trung cao độ xây dựng quy hoạch địa phương và đô thị, từ đó, tạo không gian phát triển mới.

“Kinh tế tăng trưởng thì BĐS sẽ phát triển mạnh. Với các kỳ vọng tăng trưởng GDP trong giai đoạn năm 2025 - 2030, chúng ta có thể tin tưởng rằng thị trường BĐS sẽ tiếp tục đi lên”, GS.Hoàng Văn Cường dự báo.

Các dự án vừa túi tiền là niềm mong mỏi

Tốc độ tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa nhanh khiến cầu BĐS tiếp tục tăng, GS.Hoàng Văn Cường dự báo. Nhưng nhu cầu BĐS tăng thì nhu cầu vốn cũng tăng, vốn cho cả nhà đầu tư các dự án BĐS cũng như người mua.

Bên cạnh việc tháo gỡ về pháp lý, còn vấn đề làm thế nào để giải bài toán về nguồn vốn nhằm góp phần tháo gỡ những bất ổn trên thị trường BĐS.

Nhiều dự án nhà ở xã hội vẫn đang dậm chân tại chỗ. Ảnh: TN

Theo Luật Đất đai 2024 bảng giá đất phải điều chỉnh hằng năm nhằm xác định giá sát nhất với thị trường Khi giá đất theo thị trường mà không có biện pháp hạn chế đầu cơ sẽ đẩy giá nhà đất lên mặt bằng giá mới, khó hạ nhiệt.

“Phải kiểm soát các hành vi đầu cơ, tháo túng. Nếu không, việc định giá đất sẽ gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng trực tiếp quyền lợi của người sử dụng. Nếu các hành vi này không được xử lý sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro khiến thị trường phát triển thiếu bền vững”, GS.Hoàng Văn Cường nêu ý kiến.

Ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho biết, từ quý III giá BĐS cơ bản là ổn định. Mặc dù giá BĐS biến động cục bộ tại một số phân khúc BĐS và tại một số tỉnh, thành. Riêng tại Hà Nội có một số dự án BĐS, phiên đấu giá đất tăng cao so với giá khởi điểm và mặt bằng chung.

Ở góc độ khác, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho rằng, trên thị trường chủ yếu là phân khúc cao cấp dành cho giới nhiều tiền, đầu cơ. Phân khúc bình dân có nhu cầu lớn nhất nhưng đang thiếu hụt bên cung. Đây là sự bất hợp lý và cũng bất thường. Chính phủ đã quyết liệt phát triển phân khúc nhà ở xã hội. Nhưng còn thiếu những dự án mới.

“Các dự án vừa túi tiền chính là niềm mong mỏi của đại bộ phận người dân. Đây mới là mảnh ghép quan trọng còn thiếu trong bức tranh chung của thị trường. Các nhà hoạch định chính sách cần có những quy định cụ thể để thúc đẩy phân khúc này. Như thế thị trường mới thực sự ổn định” - Chủ tịch của VARS nói.

“Các luật mới có hiệu lực thì thực thi khung khổ pháp lý mới, phổ biến các quy định mới cũng cần đẩy nhanh. Đồng thời cần điều tiết thị trường theo hướng thiếu cung thì tăng cung, thiếu sản phẩm phân khúc nào thì tăng phân khúc đó”, ông Đính kiến nghị.

Nhìn về triển vọng, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch Công ty CP Fiin Group cho rằng, trong ba năm tới, để thị trường BĐS thực sự bứt phá phải xử lý được hai vấn đề là tháo gỡ về mặt pháp lý và môi trường tín dụng và lãi suất.

Theo đó, để thúc đẩy phân khúc nhà vừa túi tiền thì cần sự bắt tay của ba bên, chính quyền, nhà đầu tư và ngân hàng. Chính quyền cam kết hỗ trợ pháp lý, cung cấp nguồn đất sạch. Khi pháp lý chuẩn chỉnh, ngân hàng sẽ cam kết cho doanh nghiệp vay với lãi suất ưu đãi hoặc thậm chí là giải ngân trực tiếp tới người mua nhà thuộc dự án. Còn doanh nghiệp thực hiện các dự án vừa túi tiền.

“Nếu thị trường BĐS phát triển một cách ổn định, lành mạnh, đầu tư công được thúc đẩy, nguồn vốn FDI liên tục cập bến, thị trường chứng khoán nâng hạng… thì tăng trưởng kinh tế của Việt Nam có thể sẽ đạt tới hai con số, lên đến 10% trong khoảng hơn 3 năm tới. Lúc đó Việt Nam sẽ là ngôi sao mới của thế giới, Chủ tịch của Fiin Group lạc quan.

Hà Linh