Thị trường bất động sản sẵn sàng 'bước' vào giai đoạn tăng trưởng

Tín hiệu khả quan về nguồn cung

Năm 2024 khép lại, thị trường BĐS Việt Nam đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất với nguồn cung tăng mạnh theo năm. Các dự án nhà ở mở bán mới, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt. Tuy nhiên, thị trường vẫn đối mặt với không ít thách thức. Sự phục hồi của thị trường vẫn có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm và thậm chí giữa các doanh nghiệp cung ứng.

Nguồn cung nhà ở vẫn chưa đáp ứng đủ cả về số lượng lẫn chất lượng để đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân, giúp giá BĐS tại một số địa phương liên tục tăng cao, thiết lập mặt bằng giá mới, mang lại lợi thế cho các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất “sạch” trong ngắn hạn. Song, mức giá này cũng đặt ra bài toán khó cho thị trường trong dài hạn khi ảnh hưởng đến chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tính tiền sử dụng đất và giá thành phát triển các dự án mới. Chi phí vốn tăng cao càng khiến mặt bằng giá BĐS khó giảm, vượt xa khả năng chi trả của nhiều người dân. Điều này làm gia tăng nguy cơ các dự án được mở bán nhưng khó thanh khoản do nguồn cung tăng vượt quá số lượng cầu có khả năng đáp ứng được khả năng tài chính trong nhiều năm tới.

Thị trường BĐS năm 2025 sẽ tiếp tục được cải thiện nguồn cung.

Dù vậy, với sự quyết tâm của các doanh nghiệp và sự hỗ trợ từ cơ quan quản lý Nhà nước, cùng việc hoàn thiện, triển khai các quy định pháp luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS, nhiều vướng mắc sẽ từng bước được tháo gỡ. Những nỗ lực này kỳ vọng sẽ giúp thị trường phục hồi mạnh mẽ, phát triển ổn định hơn trong thời gian tới, mở ra cơ hội để BĐS Việt Nam tiếp tục bứt phá, khai thác tiềm năng tăng trưởng rực rỡ.

Trong ngắn hạn, dự báo nguồn cung BĐS nhà ở năm 2025 sẽ tiếp tục tăng trưởng, khoảng 10% so với năm 2024, và được đóng góp đồng đều hơn bởi các khu vực, khi nhiều dự án đã được tháo gỡ vướng mắc và triển khai trở lại trong năm 2024, nhiều dự án cũng có kế hoạch “ra hàng” để đón đầu cơ hội phục hồi của thị trường. Nhưng nguồn cung BĐS dự kiến vẫn được đóng góp chủ yếu bởi các đại đô thị thuộc khu vực miền Bắc của những chủ đầu tư lớn. Nguồn cung BĐS ở Hà Nội và các đô thị vệ tinh ước tính đạt khoảng 37.000 sản phẩm; TP Hồ Chí Minh và vùng ven ước tính đạt khoảng 18.000 sản phẩm.

Loại hình căn hộ chung cư, chủ yếu là phân khúc có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên tiếp tục “dẫn dắt” thị trường, với sự gia tăng nguồn cung hạng sang. Loại hình biệt thự/liền kề/nhà phố cũng dần trở thành “tâm điểm" thị trường với nguồn cung mới tăng trưởng từ các dự án đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích dự kiến mở bán. Trong khi nguồn cung đất nền sẽ tiếp tục giảm cùng quy định “siết” phân lô bán nền.

Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục khan hiếm so với nhu cầu nhà ở, bao gồm cả nhu cầu mua để ở và đầu tư, đang không ngừng tăng lên cùng sự phát triển kinh tế và quá trình đô thị hóa. Nhất là phân khúc nhà ở bình dân, bởi nguồn cung từ các dự án nhà ở xã hội dự kiến tăng trưởng “rõ rệt” trong năm 2025 nhưng vẫn chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong cơ cấu nguồn cung nhà ở toàn thị trường. Trong khi nhu cầu nhà ở bình dân, trung cấp vẫn là nhu cầu chính.

... nhưng vẫn lo ngại về giá bán “leo thang”

Nguồn cung tăng trưởng nhưng vẫn khan hiếm so với nhu cầu và chủ yếu đến từ những dự án đại đô thị của các chủ đầu tư lớn, sẽ tiếp tục giúp dự án nhà ở mở bán mới duy trì mức giá bán “neo” cao. Trong khi mặt bằng giá thứ cấp sẽ tiếp tục tăng trưởng chậm lại. Cụ thể, mặt bằng giá căn hộ chung cư sẽ tiếp tục tăng tại các đô thị lớn, với mức tăng thấp hơn, từ 7 - 10% so với năm 2024, do mặt bằng giá đã hiện tại đã khá cao, đà tăng trên thị trường chậm lại khi nhiều sản phẩm chung cư cữ, thiếu hạ tầng, tiện ích có giá chuyển nhượng quá cao so với giá trị thực tế.

Dự báo giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng cao trong năm 2025.

Với phân khúc đất nền, mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh nhờ tiềm năng tăng giá tốt. Mặt bằng giá các sản phẩm biệt thự/liền kề/nhà phố cũng sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong bối cảnh do quỹ đất khan hiếm, chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng, mặt bằng giá thứ cấp, với nguồn cung chủ yếu tại những dự án đại đô thị của các chủ đầu tư lớn đã hình thành, có cư dân về ở cũng có xu hướng tăng nhờ khả năng sinh lời tốt. Trong khi tại các dự án thấp tầng chưa hình thành hạ tầng, chưa thu hút cư dân về ở tiếp tục đi ngang ở mức cao.

Chúng tôi cho rằng, những dự án nhà ở mở bán trong năm 2025 vẫn sẽ được quan tâm, giao dịch, hấp thụ tốt nhưng tốc độ hấp thụ có khả năng chậm lại. Phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục “chiếm lĩnh” thanh khoản thị trường. Tuy nhiên, thanh khoản căn hộ vẫn sẽ tập trung tại các dự án đại đô thị. Nhu cầu nhà ở, nhất là nhu cầu đầu tư sẽ tiếp tục dịch chuyển sang vùng ven đô thị và các tỉnh thành cấp 2, cấp 3, nơi có mức giá thấp hơn, còn nhiều dư địa tăng trưởng hơn trong tương lai. Đất nền đã tách thửa, có pháp lý “chuẩn chỉ” tại những khu vực có hạ tầng phát triển, tiềm năng cao, vẫn là phân khúc được nhiều người sẵn sàng “xuống tiền”.

Bên cạnh những dự án đại đô thị của chủ đầu tư lớn, đã và vẫn đang thúc đẩy sự phục hồi của thị trường BĐS. Sự phát triển của thị trường năm 2025 sẽ được góp “nhiệt” nhiều hơn bởi những dự án quy mô nhỏ hơn.

TS Nguyễn Văn Đính