Thị trường bất động sản do giới đầu tư hay đầu cơ dẫn dắt?

Cách trung tâm Hà Nội 30km, một lô đất ở huyện Thanh Oai có giá 103 triệu đồng mỗi m2 sau khi đấu giá. Tương tự, một lô đất ở huyện Hoài Đức sau đó cũng lập kỷ lục khi được đấu giá lên tới 133 triệu đồng mỗi m2.

Buổi đấu giá 19 thửa đất ở xã Tiền Yên (Hoài Đức) kết thúc với giá trúng thửa đất cao nhất là 133,3 triệu đồng/m2

20 giờ đấu giá đất Hoài Đức, thửa cao nhất 133,3 triệu/m2

Những dấu hiệu bất thường đã được Đài Hà Nội chỉ ra khi số người nộp hồ sơ tham gia đấu giá tăng đột biến, trong khi vị trí hai khu đất trên không phải là “đất vàng”. Giá trúng đấu giá cao từ 8-18 lần so với giá khởi điểm và gấp 2-3 lần so với mặt bằng chung. Đáng chú ý, ngay sau khi phiên đấu giá kết thúc, nhiều lô đất được mời chào sang tay với giá chênh hàng trăm, thậm chí cả tỉ đồng và đất nền quanh khu vực này bắt đầu được đẩy lên tiệm cận mặt bằng giá trúng đấu giá.

Cơn sốt giá đất một tuần qua diễn ra ở hai huyện Thanh Oai và Hoài Đức khiến dư luận sửng sốt. Tuy nhiên, lật giở “hồ sơ” các cơn sốt đất xảy ra cách đây vài năm ở một số tỉnh thành trong cả nước, có thể thấy sự tương đồng về công thức “om hàng – tạo sốt giả - thổi giá”.

Gần ba năm trước, tại tỉnh Hà Tĩnh bỗng diễn ra cơn sốt giá đất từ thành thị về đến nông thôn. Những người nông dân ở các xã Kỳ Thịnh, Kỳ Liên, Kỳ Lợi, Kỳ Long thuộc khu kinh tế Vũng Áng một ngày tiếp hàng chục khách lạ đi ôtô đến hỏi mua đất.

Một mảnh đất quê 150m2 ban đầu chỉ có giá vài trăm triệu được đẩy lên tới cả tỉ, trong khi đất nội thành lên tới vài tỉ đồng. Nhiều công ty môi giới mở chi nhánh giao dịch nhà đất ở Hà Tĩnh. Nhiều nông dân bỏ việc làm để nghe ngóng, hoặc gom góp tiền mua đất để “lướt sóng”. Biển rao bán đất cắm ở nhiều làng xã.

Giới kinh doanh bất động sản nườm nượp đổ về xã Việt Tiến (Hà Tĩnh) khiến giá đất khu vực này tăng cao từng ngày hồi năm 2022. (Ảnh: Báo Hà Tĩnh)

Tuy nhiên, chỉ vài tháng sau, cơn sốt nhanh chóng qua đi, giá đất trở về với mặt bằng trước đó khiến nhiều người dân đổ nợ, rơi vào cảnh khốn cùng. Trần Hồng Chương, 51 tuổi, ngụ phường Bắc Hà, TP. Hà Tĩnh, là một trong số đó.

Trong phiên tòa xử vụ Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản hồi tháng 4/2023, Chương khai rằng thấy đất lên cơn sốt nên đã bỏ tiền đầu tư “lướt sóng” để kiếm lời song đã thua lỗ, dẫn đến nợ nần.

"Ngày xưa bị cáo học kinh tế, cứ nghĩ mình sẽ biết tính toán khi kinh doanh, nhưng không ngờ lạc lối trước sự tăng và giảm giá bất thường của thị trường bất động sản. Nhiều miếng dù hạ giá bán lỗ nhưng chẳng ai mua nên phải lừa đảo để lấy tiền trả lãi"

Chương khai tại phiên xử tại Tòa án Nhân dân huyện Thạch Hà.

“Bong bóng” giá đất được giới đầu cơ thổi lên và vỡ tan cùng giấc mơ “đổi đời sau một đêm” của nhiều người dân ở các tỉnh miền Trung lúc bấy giờ như: Nghệ An, Quảng Bình, Quảng Trị. Các địa phương này sau đó phải đối mặt với rất nhiều hệ lụy, trong đó có các vấn đề xã hội khi nhiều người dân vỡ nợ vì “ôm đất”.

Thị trường bất động sản trong nhiều năm qua luôn tạo sức hút lớn đối với nhà đầu tư trong và ngoài nước. Có thể kể đến những tên tuổi lớn, có dự án tại nhiều tỉnh, thành phố như: Vingroup, Novaland, Sungroup, TNR Holdings, Sunshine Group... Khi hoàn thành mỗi dự án, doanh nghiệp bất động sản sẽ tính toán toàn bộ chi phí, lợi nhuận để xây dựng giá bán phù hợp.

Sản phẩm bất động sản thường chênh theo chiều hướng tăng so với giá khởi điểm khi phân phối qua các công ty môi giới. Từ đây, giới đầu cơ xuất hiện để “ôm hàng”, mua bán hưởng chênh lệch hoặc “om hàng” để chờ thời cơ kiếm lời cao hơn. Những chiêu trò “thổi giá” từ đây bắt đầu được tung ra.

Kịch bản phổ biến nhất diễn ra nhiều năm qua là tạo khan hàng để tăng giá bán hay tạo các “cơn sốt” giả gây nhiễu loạn thị trường. Nhà đầu tư bất động sản bị cạnh tranh không lành mạnh, bị bán phá giá... lâu dần có thể không bán được hàng. Điều này tiếp tục tạo thành cơ hội cho giới đầu cơ gom hàng, sau đó ép giá người mua. Từ đây cho thấy, trong nhiều thời điểm, chính giới đầu cơ đang là đối tượng quyết định giá bất động sản. Sản phẩm đến tay người mua thường cao hơn so với giá trị thực. Cũng vì thế, ước mơ có nhà của nhiều người dân càng trở nên xa vời khi giá nhà, đất đang bị đẩy cao đến mức phi lý.

Gây xôn xao và sốc nhất là vụ việc đấu giá đất tại Thủ Thiêm. Cụ thể, tháng 12/2021, TP. HCM tổ chức đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm với số tiền trúng đấu giá hơn 37.000 tỉ đồng. Đáng chú ý, lô 3.12 từ giá khởi điểm 2.942 tỉ đồng đã được Tập đoàn Tân Hoàng Minh trả giá lên tới 24.500 tỉ đồng. Mỗi mét vuông trúng đấu giá đạt kỷ lục tới 2,4 tỉ đồng.

Bốn lô đất tại khu chức năng số 3 Khu đô thị mới Thủ Thiêm được bán đấu giá hồi tháng 12/2021.

Tuy nhiên, sau khi đấu giá, cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đều bỏ cọc và để lại nhiều hệ lụy. Doanh nghiệp bỏ cọc sau chiêu “kích sóng” giá đất tác động tiêu cực đến tất cả phân khúc thị trường bất động sản theo hiệu ứng “bình thông nhau”. Giá đất tại Thủ Thiêm và nhiều khu vực khác ở TP. HCM bị thổi lên cao hơn nhiều so với mặt bằng trước thời điểm đấu giá.

Hai cuộc đấu giá đất diễn ra trong tuần qua ở hai huyện ngoại thành Hà Nội cũng cho thấy những dấu hiệu “kích sóng” của giới đầu cơ. Có thể hình dung như sau: Một nhóm đầu cơ sẽ tham gia đấu giá đất và tìm cách trả cao nhất có thể. Nhóm người này có thể chỉ đấu giá cao cho một vài lô để nâng giá bán những lô đất khác trong khu vực rồi sau đó bỏ cọc.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam cho rằng, hai cuộc đấu giá ở Hoài Đức và Thanh Oai “có dấu hiệu bất thường”. “Bởi vì nếu như một huyện ngoại thành, chưa phải là nơi có điều kiện đô thị phát triển, cộng thêm hạ tầng xã hội xung quanh như vậy mà giá 100 triệu, thì đúng là không thể hiểu nổi”, ông Hiệp nói.

Trong khi đó, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế đặt vấn đề liệu có nhà đầu tư tham gia quá trình đấu giá để nâng mặt bằng giá đất ở Thanh Oai nói riêng, Hà Nội nói chung..., từ đó đưa giá những mảnh đất họ đang sở hữu tăng theo.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng lưu ý người có nhu cầu thực về nhà ở cần thận trọng khi mua bán thời điểm này. “Liệu giá cả có thực sự phù hợp với thị trường không, hay lại được làm giá thông qua các chiêu trò”, ông Đính nói.

Không chỉ có đất nền, từ cuối năm 2023 đến nay, phân khúc chung cư cũng liên tục tăng giá. Thậm chí có thời điểm còn biến động theo tuần. Dữ liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, giá căn hộ chung cư tăng trung bình khoảng 5- 6,5% trong quý 2 và tăng 25% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tại Hà Nội, giá rao bán một số dự án căn hộ chung cư trên thị trường trong quý II có sự tăng giá cao chóng mặt. Như Khu đô thị Royal City tăng 33%; The Pride 33%, Mỹ Đình Sông Đà - Sudico tăng 32%, Vinhomes West Point tăng 28%. Một số khu đô thị đã cũ như khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, giá chung cư cũng tăng 25%; khu chung cư tái định cư tại Nam Trung Yên tăng 20%.

Thị trường bất động sản bị giới đầu cơ dẫn dắt, thao túng sẽ gây ra nhiều hệ lụy xấu đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương. Giá trúng đấu giá bị đẩy lên cao đột biến khiến giá đất trong khu vực tăng theo, tạo thành mặt bằng giá mới và khó kiểm soát. Người dân sở hữu đất tại các khu vực này có xu hướng tăng giá bán để theo kịp “mặt bằng giá mới”, khiến bất động sản địa phương tiếp tục leo thang. Người có nhu cầu mua nhà thực khó tiếp cận, trong khi nhà nước có thể phải trả tiền đền bù cao hơn khi tiến hành xây dựng các công trình phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

Tại các đô thị lớn, đất nền, nhà liền kề, biệt thự bị bỏ hoang ngày càng nhiều, nhiều khu đô thị, khu đấu giá đất đã hoàn thành cả chục năm, nhưng đến nay vẫn thưa thớt người đến ở. Trong khi, nhiều người có nhu cầu thực vẫn phải chật vật thuê nhà trọ hoặc mong mỏi chờ nhà xã hội với giá ưu đãi.

Hàng loạt căn biệt thự bỏ hoang tại các khu đô thị ở Hà Nội.

Tháng 5 vừa qua, tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XV, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh đã làm nóng nghị trường khi đánh giá “tình trạng đầu cơ đất đai đang khiến người có nhu cầu thực (để ở, để sản xuất, kinh doanh) không thể tiếp cận đất đai trong khi đất đai bị bỏ hoang”.

“Nguồn lực xã hội thay vì dành cho đầu tư sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm lại bị “chôn” vào đất, làm tăng chi phí của doanh nghiệp, giảm khả năng cạnh tranh của nền kinh tế”, ông Thanh nói và cho hay người có nhu cầu mua nhà ở, đất ở thực sự đang phải trả một khoản tiền lớn cho giới đầu cơ. Người nghèo đang phải chi trả nhiều hơn cho nhu cầu về nhà ở. Điều này làm gia tăng khoảng cách giàu nghèo trong xã hội ngày càng lớn”, ông Thanh nói.

“Nguồn lực xã hội thay vì dành cho đầu tư sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm lại bị “chôn” vào đất, làm tăng chi phí của doanh nghiệp, giảm khả năng cạnh tranh của nền kinh tế”

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh

Đầu cơ thao túng gây sốt thị trường bất động sản đang gây tác hại cho cả nền kinh tế. Nhiều trường hợp đã gây ra các thảm họa phát triển kinh tế ngay tại các cường quốc kinh tế. Sốt giá bất động sản ở Nhật Bản đã diễn ra suốt thập kỷ 1980 đã gây ra khủng hoảng ngân hàng suốt thập kỷ 1990. Sốt giá bất động sản ở Hòa Kỳ cũng đã gây ra khủng hoảng tài chính toàn thế giới năm 2008 mà phải 5 năm sau mới tạm yên. Ở Việt Nam, giai đoạn từ 2003 tới nay cũng đủ dữ liệu để nói lên tác động của tình trạng sốt giá bất động sản do đầu cơ vào kinh tế quốc gia.

Liên quan đến những cuộc đấu giá đất với giá trúng cao bất thường thời gian gần đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chỉ đạo các cơ quan chức năng “kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường”.

Thủ tướng yêu cầu rà soát, kiểm tra đấu giá đất

Thực hiện yêu cầu của người đứng đầu Chính phủ và UBND thành phố Hà Nội, huyện Hoài Đức đã quyết định dừng cuộc đấu giá đất theo kế hoạch được tổ chức vào ngày 26/8 tới đây. Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đang phối hợp cơ quan công an điều tra, xác minh dấu hiệu “kích sóng” đất nền, tạo sốt ảo ở ngoại thành Hà Nội sau các cuộc đấu giá đất ở hai huyện Thanh Oai và Hoài Đức.

Thực hiện: Anh Tú
Đồ họa: Thanh Nga

Đài Hà Nội