Thị trường bất động sản: Cuộc sàng lọc lớn cho chu kỳ mới

Các luật mới sẽ định hình lại “sân chơi” bất động sản.

Hết thời “găm” đất chờ bán

Bị bủa vây giữa các khoản nợ đến hạn, trong khi nguồn lực triển khai dự án không còn, Công ty cổ phần Bất động sản và Đầu tư VRC (Công ty VRC, mã VRC) chỉ còn trông chờ vào việc bán dự án và công ty con để có nguồn thu.

Sau khi đại hội đồng cổ đông thường niên 2024 thông qua việc chuyển nhượng một phần dự án Khu dân cư ADC và 2 công ty liên quan, mới đây, Công ty VRC tiếp tục xin ý kiến cổ đông thông qua chủ trương cho Công ty cổ phần ADEC (do VRC nắm 54,33% vốn) chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ diện tích đất đã đền bù tại dự án Khu đô thị mới tại xã Nhơn Đức và Phước Lộc thuộc huyện Nhà Bè, TP.HCM.

Khu đất Công ty ADEC dự kiến chuyển nhượng có diện tích 373,544 m2, nằm trong dự án Khu đô thị mới Nhà Bè có tổng diện tích 904,425 m2. Như vậy, phần diện tích dự kiến chuyển nhượng chiếm đến hơn 41% quỹ đất của dự án. Việc chuyển nhượng diễn ra trong bối cảnh dự án đang trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, chưa thể triển khai.

Tương tự, tại Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng (mã VPH), mục tiêu kinh doanh trong năm 2024 của doanh nghiệp này cũng chỉ trông vậy vào việc chuyển nhượng Công ty Bất động sản Nhà Bè (Nhà Bè Land) - chủ đầu tư Khu dân cư Nhơn Đức Nhà Bè. Do không có dự án để triển khai kinh doanh, doanh thu của Vạn Phát Hưng trong quý II/2024 sụt giảm 74% và gánh khoản lỗ sau thuế hơn 22 tỷ đồng.

Theo giải trình của Vạn Phát Hưng, kết quả thua lỗ là do chưa ghi nhận doanh thu hoạt động chuyển nhượng bất động sản và đây chỉ là số lỗ tạm thời. Doanh nghiệp này đang tìm đối tác để chuyển nhượng toàn bộ cổ phần Nhà Bè Land.

Trên thực tế, những doanh nghiệp cạn nguồn lực, chỉ trông chờ vào việc chuyển nhượng dự án, công ty con để có nguồn thu trên thị trường không hiếm. Hiện tại, dù thị trường đã có những chuyển biến tích cực hơn, nhưng trong ngắn hạn, những vấn đề liên quan tới pháp lý dự án, khả năng thanh toán, dòng vốn… vẫn là thách thức lớn với nhiều doanh nghiệp bất động sản.

Trong bối cảnh đó, M&A dự án được xem là một giải pháp giúp doanh nghiệp tạm thời vượt qua khó khăn trước mắt. Do đó, dù muốn hay không, “cắt máu” là một giải pháp phù hợp giúp những doanh nghiệp này tái tạo nguồn lực và có cơ hội sớm quay trở lại thị trường.

Tuy nhiên, hành lang pháp lý giờ đã thay đổi. Những dự án kéo dài hàng chục năm không đưa vào sử dụng như trường hợp của 2 doanh nghiệp trên sẽ không thể tồn tại, chứ chưa nói đến việc thong thả tìm đối tác để chuyển nhượng.

Luật Đất đai 2013 từng quy định, một dự án khi được phê duyệt quyết định chủ trương đầu tư sẽ có thời hạn 12 tháng để triển khai hoặc lâu hơn là 24 tháng nếu được gia hạn. Quá thời hạn này, dự án sẽ bị thu hồi. Tuy nhiên, việc thu hồi các dự án này không hề đơn giản, nhất là khi doanh nghiệp đã thực hiện đầu tư cơ bản trên khu đất đó, việc thu hồi tài sản gắn liền với đất gặp nhiều khó khăn.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/8/2024) có nhiều quy định chặt chẽ hơn. Chẳng hạn, các dự án đầu tư mà không được sử dụng 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong quyết định đầu tư sẽ bị thu hồi.

Trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ, chủ đầu tư được gia hạn không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng. Hết thời gian gia hạn, chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất.

Đặc biệt, luật mới áp dụng chế tài đối với những dự án chuyển mục đích, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong khi pháp luật trước đây chỉ áp dụng thu hồi do vi phạm đối với dự án được giao đất, cho thuê đất.

Như vậy, tình trạng “găm” đất chờ bán dự án thời gian tới sẽ dần bị loại bỏ.

Cuộc sàng lọc lớn

Cùng với việc sử dụng đất, hoạt động kinh doanh bất động sản cũng có nhiều thay đổi. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Để minh bạch trong tỷ lệ tiền đặt cọc, Luật cũng nêu hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua bất động sản.

Cùng với đà hồi phục của thị trường, các chủ thể tham gia sẽ phải có sự chuẩn bị chỉn chu hơn. Các luật mới chắc chắn sẽ mang đến những tác động tích cực, song cũng là “bộ lọc” loại bỏ các chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi.

Theo các chuyên gia, quy định mới siết chặt việc đặt cọc mua bán nhà trên giấy, hạn chế tình trạng chủ đầu tư thu tiền cọc quá lớn, thậm chí lên đến 90-95% giá trị bất động sản do trước đó không quy định về việc đặt cọc mua, thuê nhà ở hình thành trong tương lai.

Các hợp đồng đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai đều xuất phát từ thỏa thuận của hai bên, không ràng buộc tiền cọc tối đa bao nhiêu hay thu trong trường hợp nào, do đó có thể phát sinh hành vi lừa đảo, gây thiệt hại cho người mua.

Tương tự, với quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở thương mại, việc yêu cầu doanh nghiệp phải thỏa thuận mua đất theo giá thị trường hoặc tham gia đấu giá đấu thầu... sẽ dần sàng lọc các chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính. Đặc biệt, thời gian tới, bảng giá đất mới sẽ cao hơn, đồng nghĩa với việc tính tiền sử dụng đất cao hơn, người dân được hưởng mức đền bù nhiều hơn, còn doanh nghiệp đối mặt với áp lực về nguồn vốn có sẵn lớn hơn.

Ông Bùi Quang Anh Vũ - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt nhận định, việc 3 sắc luật bất động sản mới có hiệu lực sớm, đặc biệt là Luật Đất đai 2024, sẽ sàng lọc mạnh mẽ thị trường. Theo đó, chỉ những chủ đầu tư có uy tín, có quỹ đất sạch, có tiềm lực tài chính, khả năng triển khai dự án tốt mới có thể trụ vững.

Còn ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh của OneHousing cho hay, trong giai đoạn trước, doanh nghiệp chỉ cần có đất là dễ dàng phát triển dự án, huy động vốn từ nhà đầu tư, nhưng nay đã khác. Hành lang pháp lý mới buộc các chủ đầu tư phải định hình chiến lược phát triển dài hạn, đa dạng loại hình sản phẩm và hướng tới người mua nhiều hơn.

“Sân chơi bất động sản minh bạch hơn sẽ khiến những chủ thể năng lực yếu kém không còn đất diễn”, ông Trung nhấn mạnh.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cùng với đà hồi phục của thị trường, các chủ thể tham gia sẽ phải có sự chuẩn bị chỉn chu hơn. Các luật mới chắc chắn sẽ mang đến những tác động tích cực, song cũng là “bộ lọc” loại bỏ các chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi.

“Trong chu kỳ mới, thị trường bất động sản sẽ chỉ còn chỗ đứng cho các chủ đầu tư kinh doanh bài bản, có quỹ đất sạch lớn, có nguồn lực tài chính dồi dào, có năng lực triển khai các dự án quy mô lớn, hạ tầng, tiện ích đồng bộ…, bên cạnh khả năng tận dụng hiệu quả các lợi thế để tiết giảm chi phí đầu tư”, ông Đính nói.

Trọng Tín