Thêm lựa chọn an cư cho người dân

Khu nhà ở công nhân tại xã Kim Chung, huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội. (Ảnh: MINH VÂN)

Nhu cầu cao, nguồn cung "tự phát"

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), Việt Nam đã phát triển mạnh phân khúc nhà ở thương mại nhưng gần như chưa hình thành hệ thống nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, dài hạn, có sự dẫn dắt bài bản từ Nhà nước. Thị trường cho thuê chủ yếu tự phát, nhỏ lẻ, thiếu quy hoạch đồng bộ và chưa bảo đảm chất lượng sống ổn định cho người dân, trong khi nhu cầu nhà ở cho thuê đang ngày càng gia tăng.

Số liệu của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam cho thấy, hiện có khoảng gần 5 triệu công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, phần lớn phải thuê trọ. Tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, tỷ lệ hộ gia đình thuê nhà cũng có xu hướng tăng, nhất là ở nhóm lao động nhập cư, người trẻ và những người mới lập nghiệp do giá mua nhà chưa phù hợp mức thu nhập của họ. Giá nhà ở tại các đô thị lớn vẫn rất cao, khiến phần lớn người dân có nhu cầu ở thật khó tiếp cận. Theo tờ trình dự luật của Chính phủ, chi phí nhà ở đạt mức từ 30-35% thu nhập hộ gia đình mới được xem là ngưỡng hợp lý; trong khi giá nhà ở thương mại hiện nay có thể đòi hỏi từ 18-20 năm thu nhập của một hộ gia đình điển hình.

Xét ở góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết, hiện nay, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ luật Dân sự và các văn bản hướng dẫn đã có những quy định về điều kiện kinh doanh, hợp đồng thuê, quyền và nghĩa vụ của bên thuê và bên cho thuê. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật hiện hành chủ yếu vẫn nhìn nhận cho thuê nhà như một phương thức khai thác của nhà ở thương mại, nhà ở xã hội hoặc nhà ở thuộc sở hữu cá nhân chứ chưa định danh nhà ở cho thuê là một phân khúc thị trường độc lập. Khoảng trống pháp lý đã làm gia tăng tranh chấp khiến cho thị trường thiếu minh bạch, hạn chế dòng vốn đầu tư chuyên nghiệp.

Thực tế hiện nay, phần lớn các doanh nghiệp không mặn mà với nhà ở cho thuê vì đầu tư dài, thu hồi vốn chậm, lợi nhuận thấp và thiếu cơ chế khuyến khích đủ mạnh. Hệ quả là thị trường luôn tồn tại nghịch lý: Nhu cầu rất lớn nhưng nguồn cung chính thức lại thiếu. Bài toán an cư cho người dân đòi hỏi những chính sách thật sự đột phá và thực tiễn hơn.

Cơ hội mới cho "mảnh ghép thiếu" của thị trường

Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định nhà ở cho thuê gồm: Nhà ở cho thuê được đầu tư bằng vốn nhà nước, vốn ngoài nhà nước; nhà lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp. Các quy định liên quan nhà ở cho thuê như đối tượng được thuê, giá cho thuê nhà ở; quản lý nhà ở cho thuê… được quy định khá rõ. Điều đáng nói, chính sách mới không chỉ hướng tới nhóm người thu nhập thấp như trước đây mà mở rộng đối tượng thụ hưởng. Người lao động, công nhân, cán bộ, công chức, viên chức, chuyên gia, người trẻ mới lập nghiệp... đều được xác định là những nhóm có nhu cầu thuê nhà ở ổn định và cần được tạo điều kiện tiếp cận quỹ nhà ở với mức chi phí hợp lý.

Như vậy, từ một phân khúc gần như bị “bỏ rơi” trong các chương trình phát triển nhà ở, loại hình này đang từng bước được đặt ngang hàng với phân khúc nhà ở thương mại và nhà ở xã hội trong chiến lược phát triển đô thị và được nhìn nhận như một cấu phần quan trọng của chính sách an sinh và phát triển thị trường bất động sản. Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, đây là tín hiệu rất đáng chú ý bởi phân khúc nhà ở cho thuê lâu nay vẫn là “mảnh ghép thiếu” của thị trường bất động sản Việt Nam.

Dự thảo quy định, đối với dự án nhà ở cho thuê sử dụng vốn ngoài nhà nước và mặc dù sử dụng đất do Nhà nước trực tiếp giao đất hoặc cho thuê đều không phải thực hiện quy trình lựa chọn chủ đầu tư thông qua thủ tục đấu thầu; đồng thời cũng không kèm theo bất kỳ điều kiện, giới hạn về quy mô hay cơ chế công bố thông tin dự án nào để các nhà đầu tư khác có cơ hội biết và tham gia cạnh tranh nếu quan tâm.

Giảng viên Khoa Luật Dân sự (Trường đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh) Nguyễn Tấn Hoàng Hải cho rằng, nếu quy định theo hướng miễn trừ tuyệt đối sẽ dẫn đến việc giao đất cho một chủ đầu tư cụ thể mà không qua sàng lọc cạnh tranh, thiếu cơ sở khách quan để xác định đó có thật sự là nhà đầu tư có năng lực tài chính và kinh nghiệm tốt nhất cho dự án hay không. Khi giá trị quyền sử dụng đất không được xác định thông qua cơ chế cạnh tranh giữa các phương án tài chính khác nhau, tiềm ẩn nguy cơ không phản ánh đúng giá trị thị trường và ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả sử dụng đất đai, nguồn lực vốn hữu hạn và có giá trị ngày càng tăng tại các đô thị lớn. Do đó, không nên duy trì cơ chế miễn đấu thầu tuyệt đối, vô điều kiện cho toàn bộ nhóm dự án nhà ở cho thuê vốn ngoài nhà nước mà nên theo nguyên tắc chung, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Không chỉ quy định tại luật, có ý kiến đề xuất cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu ban hành một nghị định riêng điều chỉnh phân khúc nhà ở cho thuê nhằm bảo đảm sự phát triển bền vững của loại hình này, tránh áp dụng cùng một hệ thống tiêu chuẩn cho nhà trọ hộ gia đình, tòa nhà cho thuê chuyên nghiệp và các dự án nhà ở quy mô lớn.

Chị Trần Lan Hương, phường Gia Viên, thành phố Hải Phòng cho biết: “Để hai vợ chồng làm công ăn lương mua được nhà ở giờ quá khó, trong khi nếu được thuê một căn hộ dài hạn, ổn định với những quyền lợi được bảo đảm sẽ là cơ hội cho nhiều gia đình như chúng tôi trước áp lực sinh sống tại đô thị”.

“Muốn người dân giảm áp lực phải mua nhà bằng mọi giá, trước hết phải tạo ra những lựa chọn đủ an toàn để họ tin tưởng. Thị trường nhà cho thuê cần có hợp đồng dài hạn, quyền của người thuê được bảo vệ, chi phí minh bạch và cơ chế giải quyết tranh chấp hiệu quả. Các kênh đầu tư khác cũng phải đủ ổn định để người dân không xem đất đai là nơi trú ẩn duy nhất cho khoản tiền tích cóp của mình”, luật sư Hoàng Hà, Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh đề xuất.