Thách thức còn 'ngự trị' tại nhiều phân khúc bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đang phục hồi sau giai đoạn khó khăn. Ảnh tư liệu.

Bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì sức “nóng”

Theo báo cáo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), qua 9 tháng 2024, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam cho thấy sự phục hồi tích cực sau giai đoạn khó khăn, nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ chính sách từ Chính phủ. Đặc biệt, việc Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm, góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường và mở ra chu kỳ phát triển mới theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Theo đó, nhiều phân khúc BĐS từ nhà ở, thương mại tới BĐS công nghiệp... đã cho thấy dấu hiệu tăng trưởng tích cực với nhiều dự án mới được triển khai.

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARs IRE) cho biết, thị trường BĐS nhà ở đã bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu thể hiện sự “tăng nhiệt". Sức nóng của thị trường còn được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ, với mức giá liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, trên cả sơ cấp và thứ cấp. Nhu cầu tăng cao khiến hàng nghìn người sở hữu chung cư thường xuyên nhận được cuộc gọi hỏi bán nhà. Bất chấp giá bán tăng cao, các dự án căn hộ mới ra hàng, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tốt.

Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes đánh giá, thị trường BĐS Việt Nam đang dần phục hồi sau giai đoạn khó khăn, nhưng từng phân khúc vẫn đối mặt với những thách thức riêng. Theo đó, phân khúc BĐS công nghiệp tiếp tục duy trì sức “nóng” với số lượng dự án mới được triển khai tăng trưởng mạnh, cùng nguồn vốn FDI ngày càng “dồi dào". Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp (KCN) đã đi vào hoạt động vẫn duy trì mức tăng ổn định, đạt khoảng 75%. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy các KCN đã thành lập vẫn khó bật tăng do cung - cầu "chờ" nhau. Chủ đầu tư KCN "chốt" được khách mới đầu tư hạ tầng, trong khi nhà đầu tư lại chỉ quyết định đầu tư dự án đã có hạ tầng. Thách thức của phân khúc này còn đến từ yêu cầu "xanh hóa" các KCN, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của các nhà đầu tư và định hướng phát triển bền vững của đất nước.

Trong khi đó, phân khúc BĐS thương mại văn phòng và bán lẻ đều tiếp tục phát triển với nhiều tiềm năng trong dài hạn từ các nhu cầu ngày càng tăng trưởng cả về quy mô lẫn chất lượng. Các văn phòng hiện đại, cao cấp, đạt chứng chỉ xanh, đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững tiếp tục thu hút khách thuê, đặc biệt là doanh nghiệp nước ngoài. Các trung tâm thương mại mới, tích hợp nhiều hoạt động, cũng tiếp tục "đắt khách". Trong khi các tòa nhà văn phòng cũ, các trung tâm thương mại cũ, không chủ động cải tạo, nâng cấp, cùng với các mặt bằng nhà phố diện tích nhỏ tại các tuyến phố đắc địa, ghi nhận tỷ lệ trống ngày càng cao.

Ông Chung cũng đề cập đến khó khăn của BĐS du lịch, nghỉ dưỡng. Theo đó, trong quý III/2024, thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam ghi nhận khoảng 945 sản phẩm mới, giảm mạnh chỉ bằng 35% so với quý trước và tương đương với cùng kỳ năm 2023. Sự sụt giảm này chủ yếu do nguồn cung mới quý trước phát sinh cục bộ từ một dự án lớn. Tính chung trong 9 tháng năm 2024, toàn thị trường du lịch, nghỉ dưỡng ghi nhận 4.059 sản phẩm mở bán mới, dù tăng 80% so với cùng kỳ năm 2023, nhưng mới chỉ đạt 25% so với cùng kỳ năm 2022.

Thị trường sẽ “tăng nhiệt” giai đoạn cuối năm

VARS dự báo, nếu các yếu tố như chính sách pháp lý, tài chính và đầu tư công tiếp tục được cải thiện, thị trường khả năng sẽ tiếp tục "tăng nhiệt" trong giai đoạn cuối năm khi hàng lang pháp lý mới chính thức đi vào cuộc sống, khi các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh triển khai dự án... Đặc biệt, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục được thúc đẩy, tạo động lực dẫn dắt cho thị trường, thông qua hoạt động mua bán sáp nhập (M&A).

“Các phân khúc sẽ tiếp tục ghi nhận sự phục hồi, căn hộ cao cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường, biệt thự, liền kề trở nên sôi động, đất nền pháp lý sạch thu hút nhà đầu tư, và nhà ở xã hội (NOXH) sẽ có thêm cơ hội nhờ vào các quy định mới. Bất động sản công nghiệp tăng trưởng, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ có cơ hội cải thiện nhờ” - chuyên gia VARS dự báo .

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chính sách điều tiết thị trường BĐS cần thúc đẩy phân khúc bình dân nhiều hơn, nhờ đó, thị trường mới phát triển thực chất và ổn định.

Chủ tịch VARS cho rằng, việc giá BĐS leo thang đơn thuần xuất phát từ quy luật cung - cầu. Nếu muốn “hạ nhiệt" giá bán, yếu tố cần được tác động chính là nguồn cung, thay vì các can thiệp hành chính. Hiện trên thị trường chủ yếu là phân khúc cao cấp dành cho giới nhiều tiền, đầu tư. Chính phủ cũng quyết liệt phát triển phân khúc nhà ở xã hội. Thế nhưng, phân khúc bình dân đang thiếu hụt, không thấy dự án mới. Việc phân khúc đáng lẽ phải phổ biến nhất bỗng dưng bị “tuyệt chủng" là một sự bất thường. Do đó, cần điều tiết thị trường theo hướng thiếu cung thì tăng cung, thiếu sản phẩm phân khúc nào thì tăng phân khúc đó. Việc thực thi khung khổ pháp lý mới, phổ biến các quy định mới cũng cần đẩy nhanh.

Hồng Quyên