Tạo cơ chế đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội

Hà Nội tăng tốc cải tạo, xây mới loạt chung cư cũ

Để đẩy nhanh công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, TP. Hà Nội đã yêu cầu các đơn vị tập trung đẩy nhanh tiến độ công tác nghiên cứu, trình duyệt quy hoạch chi tiết tổng mặt bằng cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, làm cơ sở để triển khai các phần việc liên quan theo quy định. Trong đó có các khu chung cư cũ ở quận Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Cầu Giấy...

Chung cư cũ Ngọc Khánh, quận Ba Đình. Ảnh: VGP/Thùy Chi

Mới đây nhất, vào đầu tháng 3/2025, Văn phòng UBND TP. Hà Nội đã ban hành thông báo về kết luận của Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Dương Đức Tuấn tại cuộc họp xem xét phương án quy hoạch chi tiết khu vực cải tạo, tái thiết, xây dựng lại 3 khu tập thể cũ Thành Công, Giảng Võ, Ngọc Khánh tại quận Ba Đình và phụ cận.

Đối với khu tập thể cũ Thành Công và phụ cận, UBND TP. Hà Nội cơ bản thống nhất với phương án nghiên cứu quy hoạch kiến trúc do UBND quận Ba Đình và đơn vị tư vấn đề xuất.

Đối với khu tập thể cũ Giảng Võ và phụ cận, UBND TP. Hà Nội đề nghị UBND quận Ba Đình phát triển không gian kiến trúc cảnh quan, hạ tầng đổi mới, có tầm nhìn; tối đa hóa không gian xanh, không gian ngầm; cần thiết nghiên cứu một số công trình cao tầng mang tính bứt phá tại khu vực gần trục đường Giảng Võ, Kim Mã để kiến tạo tổ hợp khối đế công trình với chức năng thương mại, dịch vụ, tăng diện tích thương mại, dịch vụ…

Đối với khu tập thể cũ Ngọc Khánh và phụ cận, đề nghị UBND quận Ba Đình, đơn vị tư vấn nghiên cứu lại phương án không gian chức năng, hạ tầng, có giải pháp mạnh hơn, không để không gian rời rạc; các khu vực Kim Mã, khu TOD nhà ga S9 phải có giải pháp cụ thể; nghiên cứu, tạo ra trục đường giao thông kết hợp không gian cảnh quan; kết nối hồ Ngọc Khánh - hồ Giảng Võ, trục nối phố Kim Mã và phố Nguyễn Công Hoan; trong trường hợp bắt buộc phải chấp nhận dỡ bỏ một số công trình chưa phù hợp.

Trước đó, cuối tháng 2/2025, UBND TP. Hà Nội cũng đã ban hành quyết định về việc phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, tỉ lệ 1/500.

Thành phố cũng đang yêu cầu UBND quận Hai Bà Trưng trong tháng 4/2025 trình phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 đối với 5 khu chung cư cũ: Đồng Tâm, Bạch Mai, Đồng Nhân - Đông Mác, Vĩnh Tuy, Minh Khai - Quỳnh Lôi.

Còn trên địa bàn quận Cầu Giấy, đến giữa năm 2025, khu tập thể Nghĩa Tân sẽ là chung cư cũ đầu tiên của thành phố hoàn thiện việc lập quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 để xây dựng lại trong giai đoạn 2021-2025.

Phát triển cao tầng hơn để hấp dẫn các nhà đầu tư

Theo thống kê, Hà Nội hiện có 1.579 nhà chung cư cũ xây dựng từ những năm 1960 đến 1994. Vấn đề cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã được đặt ra hàng chục năm nay. Trong đó, Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô năm 1998 đã đặt ra vấn đề cải tại chung cư cũ với các mục tiêu, như: Tạo lập diện mạo đô thị mới văn minh, hiện đại; nâng cao chất lượng sống cho người dân.

Tuy nhiên, đến nay, chỉ có 19 dự án hoàn thành và 14 dự án đang triển khai. Giai đoạn 2021-2025, thành phố đặt mục tiêu cải tạo 10 khu chung cư cũ, trong đó có 3 khu thuộc quận Ba Đình nhưng chưa khu nào được cải tạo do vướng mắc quy định cũ về giới hạn chiều cao tối đa từ 18 đến 24 tầng trong khu vực nội đô.

Ông Mạc Đình Minh, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, Thành phố hiện có 200 nhà chung cư cũ cấp C, 137 nhà cấp B và 7 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D cần phải di dời để xây dựng. Tuy nhiên, một trong những rào cản chính trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ đó chính là việc hạn chế chiều cao công trình, khiến khó hấp dẫn các nhà đầu tư, mặc dù các chung cư cũ tại Hà Nội đa phần đều thuộc các vị trí "vàng".

Trước thực tế này, tại cuộc họp xem xét phương án quy hoạch chi tiết khu vực cải tạo, tái thiết, xây dựng lại 3 khu tập thể cũ Thành Công, Giảng Võ, Ngọc Khánh, Phó Chủ tịch UBND Hà Nội Dương Đức Tuấn đặc biệt nhấn mạnh đến yêu cầu đổi mới, đột phá. Cụ thể, đối với khu tập thể cũ Thành Công, Thành phố yêu cầu UBND quận Ba Đình và đơn vị tư vấn nghiên cứu bổ sung, phát triển không gian xanh, có thể kết hợp không gian ngầm; một số khu đất hạ tầng kỹ thuật cải tạo chỉnh trang được kết hợp, tích hợp trong không gian xanh, cảnh quan.

Đặc biệt, không gian "lõi" sẽ được nghiên cứu phát triển cao tầng hơn. Đây là khu vực sẽ bố trí chung cư, tái định cư với chiều cao tối đa 40 tầng, áp dụng công trình điểm nhấn cho khu vực TOD (phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng), theo quy định của Luật Thủ đô. Ngoài ra, cần tính toán hài hòa diện tích sàn căn hộ thương mại dôi dư, tạo ra quỹ đất "thương phẩm" thương mại dịch vụ lớn hơn.

Đối với khu tập thể cũ Giảng Võ và phụ cận, việc nghiên cứu một số công trình cao tầng mang tính đột phá tại khu vực gần trục đường Giảng Võ, Kim Mã để kiến tạo tổ hợp khối đế công trình với chức năng thương mại, dịch vụ… cũng được khẳng định là cần thiết.

Nhiều chuyên gia đánh giá, những đột phá này sẽ tháo "điểm nghẽn", tạo cơ chế đẩy nhanh tiến độ cải tạo các chung cư cũ.

Tăng chiều cao sẽ tạo ra các diện tích đất thương mại dịch vụ

Theo UBND quận Ba Đình, dự thảo quy hoạch xác định quá trình chỉnh trang các khu chung cư cũ sẽ cho phép tăng chiều cao công trình, trong đó khu Thành Công có thể đạt tối đa 40 tầng. Tuy nhiên, quy hoạch vẫn bảo đảm nguyên tắc không gia tăng dân số, không gây áp lực lên hạ tầng đô thị.

Như vậy, sau khi quy hoạch, cải tạo khu tập thể Thành Công từ 68 tòa nhà cao từ 2-5 tầng sẽ còn 24 tòa, trong đó có tòa cao nhất 40 tầng. Khu Giảng Võ từ 22 tòa (không bao gồm 4 tòa đã cải tạo) sẽ giảm còn 11 tòa. Khu Ngọc Khánh hiện có 36 tòa, sau quy hoạch sẽ còn lại 9 tòa.

Trả lời báo chí, ông Đỗ Hà Thanh, Trưởng phòng Kinh tế hạ tầng và đô thị, UBND Quận Ba Đình, nhấn mạnh, khi tăng chiều cao lên sẽ tạo ra các diện tích đất thương mại dịch vụ. Với diện tích thương mại này có thể đáp ứng nhu cầu tăng thêm diện tích nhà ở cho người dân tái định cư có nhu cầu mua thêm hoặc tăng diện tích để cho nhà đầu tư quan tâm sau khi quy hoạch được duyệt. Nhà đầu tư nhìn thấy lợi nhuận sẽ tham gia đầu tư tái thiết chung cư cũ.

Cho ý kiến về việc xây cao tầng hơn đối với khu tập thể cũ Thành Công, KTS. Trần Huy Ánh, Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội cho biết, phương án nâng chiều cao lên 40 tầng để cải tạo các dự án chung cư cũ tại khu tập thể cũ Thành Công là hợp lý, phá thế "bế tắc" lâu nay về chủ trương cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố. Tuy nhiên, việc xây dựng các công trình cao tầng cần kèm theo các điều kiện về dân số, áp lực hạ tầng xã hội.

Trong khi đó, TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, cần tính toán tận dụng không gian ngầm. Ông Nghiêm cho biết, Luật Đất đai, Luật Thủ đô đều đặt ra vấn đề mới là khai thác không gian ngầm. Hà Nội đã phê duyệt Quy hoạch chung không gian xây dựng ngầm thành phố đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 nhưng mới chỉ là khái niệm chung, chỉ giới hạn ở 15 mét ngầm trở lên. Do đó, cần phải có định hướng vào quy hoạch chi tiết.

Theo TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm, bên cạnh áp lực đẩy nhanh tiến độ cải tạo, việc khai thác không gian ngầm, khai thác theo định hướng phát triển TOD… cũng cần đòi hỏi thành phố phải quyết tâm thực hiện, bám sát đổi mới để đẩy nhanh tiến độ và chất lượng thực hiện.

Về việc nâng 40 tầng cho khu tập thể cũ Thành Công, đại diện lãnh đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc cho biết, hiện quy hoạch nội đô Hà Nội vẫn cho phép xây dựng công trình cao tầng nhưng có hạn chế. Riêng đối với quy hoạch để cải tạo chung cư cũ, UBND TP. Hà Nội đã chỉ đạo không cấm xây dựng cao tầng nhưng cần bảo đảm nguyên tắc không gia tăng dân số và bổ sung hạ tầng.

Lãnh đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc nêu ví dụ, khi kiểm đếm chung cư cũ có 5 tòa nhà với 1.000 căn hộ thì cần tái định cư 1.000 căn hộ tương ứng với diện tích có thể lớn hơn. Trước đây căn hộ chung cư cũ có những căn chỉ 30m2, nhân hệ số 2 thì có thể lên đến 60m2. Người dân có nhu cầu ở diện tích 120m2 vẫn được đồng ý nhưng ngoài 60m2 cũ được đền bù thì 60m2 còn lại phải trả tiền. Do đó, bản chất chính là phần thương mại chứ không gia tăng số lượng căn hộ.

Theo tiến độ được UBND thành phố yêu cầu, quận Ba Đình sẽ sớm hoàn thiện các phương án, trình phê duyệt trước ngày 31/3/2025, riêng khu tập thể Ngọc Khánh trong tháng 5/2025. Sau khi được thông qua, phương án quy hoạch sẽ là cơ sở quan trọng kêu gọi nhà đầu tư và được công khai đến người dân.

Nhằm khắc phục những khó khăn trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, Phó Chủ tịch UBND thành phố Dương Đức Tuấn đã chỉ đạo chính quyền địa phương, đơn vị có liên quan triển khai khẩn trương, đồng bộ việc lập quy hoạch chi tiết đối với tất cả các khu chung cư cũ, cụm chung cư cũ, nhà chung cư cũ độc lập, đơn lẻ, không phụ thuộc vào kỳ, đợt của các kế hoạch đã ban hành. Trong đó, việc nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và việc kiểm định, đánh giá chất lượng các tòa nhà được triển khai độc lập, không phụ thuộc vào nhau.

Nhằm đạt tiến độ đặt ra trong năm 2025, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Nguyễn Bá Nguyên cho biết, sẽ tiếp tục đôn đốc, nắm bắt tiến độ, tình hình triển khai cũng như các khó khăn, vướng mắc trong quá trình UBND các quận, huyện, thị xã triển khai thực hiện để tổng hợp, báo cáo, đẩy nhanh tiến độ lập quy hoạch chi tiết các khu chung cư cũ theo đúng chỉ đạo của UBND TP. Hà Nội.

Thùy Chi/chinhphu.vn