Sức ép đè nặng giới chủ văn phòng cho thuê, sẽ có sóng giảm giá?

Thị trường văn phòng TP.HCM trong các tháng đầu năm 2025 tiếp tục mở rộng với nguồn cung mới từ 2 tòa nhà văn phòng là CT Prime và CT Space tại quận Phú Nhuận và quận Tân Phú của Cát Tường Group, cung cấp tổng cộng hơn 5.000 m2 diện tích cho thuê.

Áp lực kép

Cùng với đó, thị trường còn ghi nhận sự gia nhập của tòa nhà Beacon tại quận Bình Thạnh với 7.000 m2 diện tích văn phòng cho thuê. Một số dự án từng trì hoãn do điều kiện thị trường cũng dần được tái khởi động như Eco Smart City hay One Central.

Kết quả thăm dò của các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra nguồn cung văn phòng trong nửa đầu năm 2025 được cải thiện đáng kể. Điển hình, theo JLL Việt Nam, chỉ tính riêng quý II vừa qua, thị trường văn phòng TP.HCM ước tính đón thêm gần 72.000 m2 sàn chào thuê.

Áp lực lấp đầy đang đè nặng giới chủ văn phòng cho thuê.

Trong khi đó, tại Hà Nội, báo cáo của Savills chỉ ra tổng nguồn cung trong quý I/2025 đạt 2,3 triệu m2 sàn trên 193 dự án, tăng 10% so với cùng kỳ năm 2024. Đến năm 2027, Hà Nội dự kiến đón thêm 258.000 m2 sàn văn phòng từ 11 dự án, trong đó phần lớn là phân khúc hạng A. Sau năm 2027, thị trường có thể ghi nhận thêm 864.500 m2 sàn.

Dữ liệu của Savills Việt Nam cũng cho thấy, trong quý đầu năm 2025, nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án hạng C quy mô nhỏ (chiếm 43% tổng nguồn cung), tiếp theo là hạng B (40%) và hạng A (17%).

Riêng trong quý II vừa qua, nguồn cung văn phòng hạng A ước tính tăng 11% với sự ra mắt của Marina Central Tower - một dự án văn phòng chất lượng cao, tọa lạc tại khu trung tâm, đạt chứng nhận LEED, nằm gần tuyến Metro số 1, quy mô diện tích gần 56.000 m2.

Nguồn cung lớn cũng gây áp lực đáng kể lên tỷ lệ lấp đầy. Bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho hay, hiện các dự án văn phòng thuộc khu trung tâm đang có tỷ lệ trống khoảng 12,3%, còn những dự án ở khu vực ngoài trung tâm có tỷ lệ trống lên đến 36,3%.

Tương tự, theo Savills Việt Nam, công suất thuê trung bình trong quý I/2025 đã giảm xuống mức 88%, giảm 1% theo quý và 2% theo năm, do tỷ lệ trống gia tăng ở hầu hết các phân khúc.

Bên cạnh nguồn cung tăng, phân khúc không gian làm việc linh hoạt (co-working) tiếp tục phát triển mạnh trong những tháng đầu năm 2025 cũng khiến áp lực cạnh tranh trên thị trường văn phòng cho thuê càng trở nên khốc liệt.

Đầu tháng 3 vừa qua, International Workplace Group (IWG) khai trương cơ sở thứ 20 tại Việt Nam và cơ sở thứ 9 tại TP.HCM, với 2 địa điểm tại Bình Thạnh có tổng diện tích hơn 2.300 m2. Ngoài ra, IWG còn dự kiến đưa vào hoạt động thêm 1 tòa nhà văn phòng tại quận 4 với diện tích 1.700 m2 và một cơ sở khác tại quận 1 có diện tích hơn 900 m2.

Giá có giảm?

Nguồn cung văn phòng chia sẻ tại TP.HCM dự kiến có thêm 10.000 m2, trong bối cảnh nhu cầu thuê loại hình này tăng mạnh. Ngoài ra, một số tòa nhà đang được tái cấu trúc không gian nhằm thích ứng với xu hướng làm việc kết hợp giữa văn phòng cố định và mô hình linh hoạt.

Ông Alex Waddey, Chủ tịch NAI Global - tập đoàn cung cấp dịch vụ bất động sản thương mại của Mỹ, trong một hội thảo gần đây, đánh giá nguồn cung mới tăng mạnh và sự phát triển nhanh của mô hình làm việc linh hoạt đang tạo áp lực lớn lên khả năng hấp thụ của văn phòng truyền thống.

Đáng chú ý, một diễn biến mới khiến giới chủ văn phòng cho thuê lo ngại trong thời gian qua là không ít doanh nghiệp đang “quay xe” từ đi thuê sang tìm cách tự sở hữu văn phòng riêng.

Ông Đăng, Giám đốc một công ty công nghệ có trụ sở tại quận 7, cho biết hiện công ty ông đang thuê văn phòng với giá 40 USD/m2/tháng, chưa bao gồm phí dịch vụ.

“Từ cuối năm ngoái, chúng tôi đã xúc tiến tìm mua mặt bằng văn phòng mới. Việc giá văn phòng tăng quá nhanh khiến chúng tôi luôn ấp ủ có văn phòng riêng”, vị đại diện doanh nghiệp nói.

Không chỉ là cá biệt, theo Savills, trong năm 2024, đơn vị ghi nhận một loạt công ty đã phê duyệt phương án chuyển đổi hay mua mới các văn phòng. Một số khác cũng mở rộng diện tích hiện có. Nếu xu hướng tự sở hữu văn phòng lan rộng, áp lực lấp đầy của giới chủ văn phòng cho thuê sẽ tăng nặng.

Bên cạnh áp lực về tỷ lệ lấp đầy giảm, phân khúc văn phòng cũng đang đối diện thách thức lớn khi Mỹ áp thuế đối ứng với Việt Nam trong tương lai (thuế này tạm hoãn trong 90 ngày). Những lo ngại là hiện hữu khi hàng loạt thương vụ thuê văn phòng lớn đang phải tạm dừng, theo Savills.

Trước nhiều áp lực, không ít khách thuê văn phòng đang kỳ vọng sẽ có một làn sóng giảm giá diện rộng trong thời gian tới. Khả năng giảm giá cũng là điều được nhiều chuyên gia dự báo.

Cụ thể, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young, nhận định: "Các chủ tòa nhà văn phòng có thể phải đưa ra chính sách giá linh hoạt hơn, dẫn đến giảm giá thuê trong tương lai để giữ chân khách".

Cùng quan điểm, bà Hoàng Nguyệt Minh, chuyên gia cao cấp Savills Hà Nội, nhìn nhận khách thuê hiện chiếm ưu thế trên thị trường khiến việc tăng giá trở nên rủi ro với chủ đầu tư, nhất là phân khúc hạng A. "Chủ dự án văn phòng nên tập trung chốt giao dịch thay vì tăng giá", bà Minh cho hay.

Rõ ràng, những cảnh báo về một cuộc “khủng hoảng thừa” trên thị trường văn phòng là có cơ sở. Và để nâng cao sức cạnh tranh, các chuyên gia cho rằng chủ đầu tư nên tập trung vào các tiêu chí tòa nhà xanh và tốt cho sức khỏe để thu hút nhu cầu khách thuê lớn.

“Trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt, dù khó có sóng giảm giá, nhưng giá thuê mặt bằng văn phòng nhìn chung sẽ có xu hướng điều chỉnh linh hoạt, đòi hỏi về chất lượng ngày càng cao. Do đó, các chủ đầu tư cần phải thận trọng khi đưa ra các chính sách cho thuê, nhất là những dự án mới cần phải thật sự linh hoạt trong điều khoản thuê để đạt tỷ lệ lấp đầy như kỳ vọng”, một chuyên gia nhìn nhận.

Hưng Nguyên