Sử dụng Quỹ Nhà ở quốc gia đúng mục đích, hiệu quả

ĐBQH Nguyễn Hải Dũng (Nam Định):
Nhiệm vụ của Quỹ Nhà ở quốc gia có vượt phạm vi điều chỉnh của dự thảo Nghị quyết?

Một trong những nhiệm vụ của Quỹ Nhà ở quốc gia là xây dựng, tạo lập quỹ nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động nhưng lại đặt trong Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội; như vậy là quá rộng.

Dự thảo Nghị quyết chỉ đề cập đến phát triển nhà ở xã hội, nhưng Quỹ Nhà ở quốc gia phải lo nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động, chức năng, nhiệm vụ của Quỹ đang vượt qua khỏi phạm vi điều chỉnh của dự thảo Nghị quyết, do vậy cần hết sức cân nhắc.

Về tiêu chí ưu tiên giao chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, gồm: kinh nghiệm đã thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở; năng lực tài chính để thực hiện dự án; tiêu chí khác theo quy định của Chính phủ, tôi cơ bản đồng tình với những tiêu chí này, nhưng nếu chỉ ưu tiên những đơn vị dự án nhà ở thì những đơn vị đã xây khu đô thị, khu dân cư tập trung không được xét đến; liệu rằng, khi triển khai trên thực tế sẽ chỉ ưu tiên những đơn vị chuyên đầu tư xây dựng nhà ở?

Do vậy, đề nghị bổ sung thêm: “ưu tiên đơn vị có kinh nghiệm thực hiện đầu tư xây dựng dự án khu đô thị, khu dân cư tập trung và nhà ở”.

Tại Khoản 3, Điều 8, dự thảo Nghị quyết quy định: sau khi nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng đưa vào sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện kiểm toán, quyết toán về chi phí đầu tư xây dựng theo quy định gửi cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để kiểm tra giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội. Trường hợp giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội theo kiểm toán, quyết toán cao hơn giá bán, giá thuê mua do chủ đầu tư đã ký Hợp đồng thì chủ đầu tư không được thu thêm phần chênh lệch của người mua, thuê mua nhà ở xã hội; trường hợp thấp hơn thì chủ đầu tư phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Quy định nêu trên không đúng với quan hệ thị trường; nếu không được thu thêm giá chênh lệch cao hơn thì bất hợp lý, không có lợi cho chủ đầu tư, như vậy sẽ không khuyến khích được chủ đầu tư đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Đề nghị sửa quy định tại Khoản 3, Điều 8 là cho phép chủ đầu tư được thu đầy đủ theo giá đã kiểm toán, quyết toán.

ĐBQH Nguyễn Hữu Đàn (Quảng Trị):
Mở rộng đối tượng thuê nhà ở xã hội cho cán bộ, công chức sau sáp nhập

Việc Nhà nước hoàn trả tiền cho chủ đầu tư khi họ có quyền sử dụng đất hoặc thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất tại Điều 11 của dự thảo Nghị quyết là chính sách có tác động sâu rộng đến ngân sách quốc gia nhưng lại chưa được đánh giá đầy đủ về mặt tác động cũng như chưa báo cáo và xin ý kiến cấp có thẩm quyền. Thời điểm hoàn trả chưa được quy định rõ ràng có thể dẫn đến tùy nghi trong thực thi, tạo ra nguy cơ lớn về thất thoát và tiêu cực.

Do đó, tôi đề nghị quy định cụ thể việc hoàn trả chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ của dự án, nhằm bảo đảm tính minh bạch, hiệu quả và mục tiêu phát triển nhà ở xã hội không bị phá vỡ.

Bên cạnh đó, dự thảo Nghị quyết nên bổ sung việc mở rộng đối tượng thuê nhà ở xã hội cho cán bộ, công chức, viên chức tại các địa phương thực hiện sáp nhập đơn vị hành chính. Việc sáp nhập tuy mang lại hiệu quả trong quản lý nhưng đồng thời tạo ra áp lực lớn về ổn định đời sống cho đội ngũ cán bộ trực tiếp làm việc tại cơ sở. Đây chính là lực lượng gánh vác trọng trách quản lý, phục vụ người dân và sự ổn định nơi cư trú là nền tảng để họ yên tâm cống hiến.

Nếu thiếu chính sách hỗ trợ thiết thực, nhiều cán bộ sẽ gặp khó khăn về nhà ở, ảnh hưởng trực tiếp đến tinh thần và hiệu quả công việc, từ đó kéo theo hệ lụy là sự gián đoạn trong hoạt động phục vụ nhân dân. Chính vì vậy, việc mở rộng chính sách thuê nhà ở xã hội cho nhóm này không chỉ là sự chăm lo nhân văn, mà còn là một chiến lược quan trọng để củng cố bộ máy quản lý nhà nước vững mạnh, góp phần xây dựng một nền hành chính chuyên nghiệp, hiệu năng, hiệu lực, hiệu quả.

Tôi tin tưởng, khi bổ sung đầy đủ và chặt chẽ các nội dung này, Nghị quyết khi được ban hành không chỉ đáp ứng yêu cầu thực tiễn mà còn tạo nên niềm tin vững chắc, thúc đẩy sự phát triển bền vững của xã hội và nền kinh tế.

ĐBQH Dương Khắc Mai (Đắk Nông):
Quản lý chặt chẽ việc huy động, sử dụng Quỹ Nhà ở quốc gia

Theo báo cáo của Chính phủ, từ năm 2021 đến nay, cả nước có khoảng 657 dự án xây dựng nhà ở xã hội, quy mô 597.152 căn và hiện có 103 dự án hoàn thành với 66.755 căn, 140 dự án đang khởi công với khoảng 124.352 căn, 414 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô khoảng hơn 406.045 căn. Như vậy, đến nay mới chỉ đạt khoảng hơn 15%, không đạt chỉ tiêu đã đặt ra trong giai đoạn 2021 - 2025.

Từ nay đến năm 2030 thời gian không còn nhiều, trong khi đó số lượng các căn hộ cần được gấp rút hoàn thành là rất lớn, khoảng trên 150.000 căn/năm; mặt khác, trong bối cảnh hiện nay đang tiến hành sắp xếp tinh gọn tổ chức bộ máy, sắp xếp đơn vị hành chính, có nhiều cán bộ, công chức ở các địa phương phải di dời đến đơn vị mới để thực hiện nhiệm vụ, do đó, tôi tán thành việc ban hành các cơ chế, chính sách đặc thù như quy định tại dự thảo Nghị quyết.

Về thủ tục lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân mà không sử dụng vốn đầu tư công, hiện nay thời gian và thủ tục thực hiện là khoảng 300 ngày, đây là một khoảng thời gian khá dài. Do đó, tôi tán thành với đề xuất của Chính phủ là: UBND cấp tỉnh giao chủ đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; Bộ Quốc phòng, Bộ Công an giao chủ đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân sau khi được UBND cấp tỉnh thống nhất bằng văn bản danh mục dự án, vị trí khu đất để đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.

Tôi cũng nhất trí với việc thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia, tuy nhiên, trong quản lý, sử dụng Quỹ phải có quy định chặt chẽ để việc huy động, quản lý, sử dụng Quỹ bảo đảm đúng mục đích, hiệu quả.

ĐBQH Nguyễn Như So (Bắc Ninh):
Chỉ nên yêu cầu hoàn trả phần chênh lệch trong giới hạn vượt biên độ cho phép

Quy định tại Điều 8 dự thảo Nghị quyết về việc xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội là một nội dung then chốt, tác động trực tiếp đến khả năng thu hút nhà đầu tư cũng như tính minh bạch và hiệu quả của chính sách nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, khoản 3 Điều 8 yêu cầu sau khi công trình hoàn thành và được nghiệm thu, chủ đầu tư phải thực hiện kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư xây dựng; trường hợp giá bán, giá thuê mua sau quyết toán thấp hơn so với mức giá đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư bắt buộc phải hoàn trả phần chênh lệch cho người mua. Ngược lại, nếu giá sau quyết toán cao hơn, chủ đầu tư không được thu thêm phần chênh lệch.

Cơ chế này được xây dựng nhằm bảo vệ người mua nhà ở xã hội, song về mặt tài chính, đây là một quy định bất cân xứng và tiềm ẩn rủi ro lớn cho chủ đầu tư, vì họ phải xác định giá bán từ trước khi hoàn tất công trình, trong khi các yếu tố đầu vào như giá vật liệu, nhân công, lãi vay… thường xuyên biến động. Việc quy định trách nhiệm hoàn trả phần chênh lệch mà không cho phép điều chỉnh trong biên độ hợp lý khiến doanh nghiệp khó tiên lượng lợi nhuận, không dám đầu tư hoặc phải tính biên phòng rủi ro cao, dẫn tới tăng giá khởi điểm.

Trong khi đó, theo Luật Giá hiện hành và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, giá bán nhà ở xã hội được xác định theo phương pháp chi phí, có tính đến lợi nhuận định mức tối đa 10%. Vì vậy, việc quản lý giá có thể được thực hiện thông qua khung giá trần và biên độ điều chỉnh, thay vì ràng buộc chủ đầu tư phải hoàn trả toàn bộ chênh lệch dù phát sinh do yếu tố khách quan.

Do đó, cần sửa đổi quy định tại khoản 3 Điều 8 theo hướng: cho phép chủ đầu tư xác định giá bán tạm thời (giá tạm tính) theo hồ sơ dự toán đã được thẩm định, ký hợp đồng với người mua trên cơ sở giá này kèm theo điều khoản điều chỉnh sau kiểm toán nếu có chênh lệch vượt ngưỡng 5%. Đồng thời, chỉ yêu cầu hoàn trả phần chênh lệch trong giới hạn vượt biên độ cho phép, còn trong phạm vi biên độ ±5% thì không truy thu để giảm thiểu rủi ro hành chính. Cách làm này vừa bảo vệ người mua, vừa tạo ra sự minh bạch và công bằng về mặt tài chính, góp phần cải thiện môi trường đầu tư vào nhà ở xã hội.

H. Ngọc - M. Trang - T. Thành - N. Bình ghi