Sớm gỡ vướng việc tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất

Những ngày qua, nhiều hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất của người dân TP HCM nộp từ ngày 1-8, ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, đang bị "treo". Các cơ quan thuế quận, huyện và TP Thủ Đức vẫn tiếp nhận hồ sơ nhưng chưa thể tính tiền sử dụng đất phải nộp vì đang chờ hướng dẫn cách tính thuế mới. UBND TP HCM đang báo cáo các cơ quan trung ương cho ý kiến xử lý gỡ vướng trong việc thực hiện thủ tục đất đai, nhất là khâu tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 1-8.

HĐND TP HCM thống nhất chủ đề năm 2024 là "Quyết tâm thực hiện hiệu quả chuyển đổi số và Nghị quyết số 98/2023/QH15 của Quốc hội". Việc hỗ trợ người dân TP HCM thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 vừa có hiệu lực và các quy định về thuế chưa được hoàn thiện, là một vấn đề quan trọng. Căn cứ vào tình hình thực tế hiện nay, xin đề xuất một số giải pháp để giúp người dân có thể thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) trong khi chờ nhà nước hướng dẫn việc thực hiện các thủ tục đất đai cho người dân.

Người dân làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai TP Thủ Đức, TP HCM

Đầu tiên là xây dựng khung pháp lý và hướng dẫn tạm thời: UBND TP HCM nên đề xuất các cơ quan trung ương ban hành các quy định, hướng dẫn tạm thời về cách tính tiền sử dụng đất, để các cơ quan thuế có thể tiếp tục giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất trong thời gian chờ hướng dẫn chính thức. Đồng thời cho phép người dân thực hiện trước một số thủ tục hành chính liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà không cần chờ các quy định về thuế hoàn chỉnh. Việc này thực hiện bằng cách thiết lập quy trình đăng ký trước đối với các thủ tục không liên quan đến thuế, chẳng hạn như khảo sát, kiểm tra hiện trạng và chuẩn bị hồ sơ. Điều này giúp giảm tải cho các cơ quan hành chính khi các quy định thuế được ban hành.

Kế đến, trong thời gian chờ hướng dẫn chính thức, UBND TP HCM cần xây dựng hướng dẫn cụ thể về quy trình thế chấp GCNQSDĐ, bao gồm các điều kiện, quyền lợi và trách nhiệm của người dân và cơ quan nhà nước. Thiết lập cơ chế thế chấp tạm thời GCNQSDĐ cho phép người dân thế chấp GCNQSDĐ cho nhà nước hoặc một tổ chức tài chính công trong thời gian chờ đợi các quy định về thuế được hoàn thiện để người dân có thể vay và đóng tiền sử dụng đất cho nhà nước. Nhà nước cho phép người dân nộp GCNQSDĐ để nhận một chứng chỉ tạm thời, có giá trị tương đương với việc hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Sau khi các quy định về thuế rõ ràng, người dân sẽ đóng tiền sử dụng đất và được phép hoàn tất thủ tục và nhận lại GCNQSDĐ đã được cập nhật.

Tiếp theo, cần thành lập quỹ hỗ trợ tạm ứng cho người dân. Việc này nhằm hỗ trợ tài chính cho người dân trong quá trình chờ hoàn tất các quy định về thuế và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Quỹ này có thể được thành lập dưới dạng một chương trình tín dụng ưu đãi, cho phép người dân vay tiền với lãi suất thấp hoặc không lãi suất, sử dụng GCNQSDĐ làm tài sản bảo đảm. Sau khi thủ tục hoàn tất, người dân sẽ hoàn trả khoản vay theo 2 cách như sau:

Chế độ tạm ứng: Người dân có thể tạm ứng một phần tiền sử dụng đất theo khung giá cũ để hoàn tất các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Sau khi có hướng dẫn mới, khoản tiền tạm ứng sẽ được đối chiếu và quyết toán, nếu số tiền nộp vượt quá số cần thiết, người dân sẽ được hoàn lại hoặc giảm trừ vào các khoản thuế khác.

Thế chấp GCNQSDĐ: Nếu người dân không đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất ngay lập tức, họ có thể cầm cố GCNQSDĐ cho nhà nước để bảo đảm việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Nhà nước có thể giữ GCNQSDĐ trong một thời gian nhất định cho đến khi người dân hoàn tất các khoản nợ.

Ngoài ra, TP HCM cần tăng cường công nghệ chuyển đổi số trong quản lý đất đai để tối ưu hóa quá trình xử lý hồ sơ, giảm thời gian chờ đợi và giúp người dân có thể tiếp cận thông tin dễ dàng hơn. Việc này thực hiện bằng cách triển khai các nền tảng trực tuyến, ứng dụng di động để theo dõi tình trạng hồ sơ, hướng dẫn chi tiết về quy trình thủ tục và cung cấp các công cụ tính toán thuế tạm thời dựa trên các dự thảo quy định. Đồng thời, sử dụng trí tuệ nhân tạo để dự đoán số tiền thuế người dân có thể phải nộp, từ đó giúp họ có kế hoạch tài chính trước.

Cập nhật dữ liệu biến động đất vào hồ sơ điện tử của người dân để nhà nước có thể theo dõi quản lý đất theo số định danh điện tử của từng người dân. Ứng dụng công nghệ blockchain để bảo đảm tính minh bạch và an toàn cho việc cầm cố GCNQSDĐ.

Triển khai hệ thống thanh toán trực tuyến để người dân có thể dễ dàng thực hiện các giao dịch tài chính liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất và cầm cố GCNQSDĐ. Nhà nước có thể dễ dàng quản lý quá trình giao dịch, thanh toán tiền sử dụng đất của người dân.

Đề xuất cơ chế khấu trừ thuế tạm thời: Cho phép người dân tiếp tục quy trình chuyển mục đích sử dụng đất mà không bị ảnh hưởng bởi việc chậm trễ trong việc ban hành quy định thuế. Cơ quan thuế có thể áp dụng cơ chế khấu trừ tạm thời, trong đó người dân nộp thuế theo mức thuế cũ hoặc một mức thuế tạm thời. Khi các quy định mới được ban hành, sẽ có điều chỉnh hoặc khấu trừ thêm nếu cần. Thành phố cần giảm thuế hoặc giãn thời gian nộp thuế để hỗ trợ người dân, cần xem xét việc giảm thuế chuyển mục đích sử dụng đất hoặc gia hạn thời gian nộp thuế, đặc biệt là trong bối cảnh các thủ tục bị chậm trễ do chưa có hướng dẫn từ trung ương.

Đặc biệt là tăng cường vai trò giám sát và điều phối của HĐND và UBND nhằm bảo đảm quy trình chuyển mục đích sử dụng đất diễn ra suôn sẻ và không gây thiệt hại cho người dân. HĐND và UBND cần thường xuyên giám sát quá trình thực hiện các thủ tục, đồng thời đưa ra các điều chỉnh kịp thời dựa trên phản hồi của người dân và tình hình thực tế.

Lê Văn Quang