Rót tiền tỷ vào 'canh bạc' đất xen kẹt

Tiềm năng là có, tuy nhiên phía sau các khu đất xen kẹt hay đất nông nghiệp là những khoảng tối pháp lý, và bẫy rủi ro có thể cuốn phăng tài sản của nhà đầu tư chỉ trong một đêm nếu thiếu tỉnh táo.

Tất tay với đất xen kẹt

Anh Phạm Minh Dũng đang là một trong những nhà đầu tư mạnh tay rót tiền vào phân khúc đất xen kẹt. Sau thương vụ thành công tại Hòa Bình hồi đầu năm 2025, anh Dũng quyết định mở rộng danh mục bằng cách xuống tiền cho một lô đất xen kẹt tại phường Vĩnh Hưng (nay thuộc phường Vĩnh Tuy).

Dựa trên lời giới thiệu của môi giới, rằng đây là lô đất “rộng 32m2, vuông vắn, ngõ rộng, quanh nhà xây kín, chỉ chờ điều chỉnh quy hoạch để lên sổ”, anh không mất nhiều thời gian để rút 450 triệu đồng, xem đây như một thương vụ đầu tư giá rẻ nhưng tiềm năng sinh lời lớn.

Khi đất thổ cư quanh khu vực đã ở mức 65–80 triệu đồng/m2, việc sở hữu một mảnh đất với giá chưa đến nửa tỷ đồng được coi là món hời hiếm có.

Đất xen kẹt nhiều tiềm năng nhưng cũng rất lắm rủi ro.

Tuy nhiên, khi anh Dũng đưa hồ sơ cho luật sư kiểm tra, toàn bộ viễn cảnh tươi đẹp lập tức sụp đổ. Mảnh đất nằm trên phần đất công ích, không đủ điều kiện tách thửa, không được phép xây dựng và cũng không nằm trong bất kỳ chủ trương chuyển mục đích sử dụng đất nào.

Những tờ “hóa đơn thuế” mà môi giới cung cấp hóa ra chỉ là biên lai thu thuế đất nông nghiệp của người dân từ nhiều năm trước, hoàn toàn không có giá trị pháp lý. “Đến lúc nhận ra sự thật thì tiền đã trao, giờ thì tôi chỉ còn cách cố gắng “chạy” để xử lý hậu quả và cầu may”, anh Dũng chia sẻ.

Khác với anh Dũng, chị Hoàng Ánh (33 tuổi, Cầu Giấy) bước vào thị trường đất xen kẹt sau khi chứng kiến hàng loạt clip TikTok quảng cáo đất giá rẻ “đang chờ sổ”, “đón đầu quy hoạch”.

Tin vào viễn cảnh trở thành nhà đầu tư thông thái, chị Ánh xuống gần 2 tỷ đồng để mua 96m2 đất nông nghiệp tại Kẻ Vẽ, phường Xuân Phương. Môi giới cam kết đất có thể phân lô bán nền, cơ hội nhân đôi tài sản chỉ trong vài năm.

Tuy nhiên, vài tháng sau, khi địa phương công bố danh sách các khu đất vi phạm trật tự xây dựng cần xử lý, chị Ánh bàng hoàng phát hiện mảnh đất của mình nằm trong diện bị giám sát nghiêm ngặt, không được xây dựng, không được chuyển mục đích và có nguy cơ bị thu hồi. Hồ sơ chị nhận được chỉ là bản photo, hợp đồng mua bán viết tay không công chứng, không có bất cứ ràng buộc pháp lý nào.

Liều chưa chắc ăn nhiều

Dễ nhận thấy khi thị trường bất động sản Hà Nội liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ và người thu nhập trung bình buộc phải tìm đến những phân khúc giá thấp hơn.

Đất xen kẹt, vốn nằm đan xen giữa đất công, đất nông nghiệp, đất dự trữ và đất chưa được quy hoạch cụ thể, trở thành lựa chọn của những người hy vọng “đi đường tắt”. Trên TikTok, Facebook hay các trang rao vặt, mỗi ngày có hàng trăm tin đăng với mức giá chỉ từ 8–35 triệu đồng/m2, đi kèm những câu từ dẫn dụ như “đất chờ sổ”, “tiềm năng tăng giá”, “phù hợp xây nhà ngay”.

Tâm lý số đông cộng hưởng với dòng tiền nhỏ lẻ, tạo nên một thị trường mà niềm tin lấn át lý trí, còn pháp lý lại là yếu tố bị xem nhẹ nhất.

Nhìn từ góc độ kinh tế, đất xen kẹt thu hút vì sở hữu 3 yếu tố, gồm chi phí ban đầu thấp hơn nhiều so với đất thổ cư; vị trí không quá xa trung tâm; và niềm tin rằng chỉ cần quy hoạch điều chỉnh, giá trị sẽ tăng gấp bội.

Nhưng thực tế, phần lớn đất xen kẹt tại Hà Nội không có cơ sở pháp lý rõ ràng. Nhiều khu không nằm trong diện chuyển đổi, không có khả năng cấp sổ đỏ và nằm trong diện có thể bị thu hồi bất cứ lúc nào.

Luật sư Trương Thanh Đức từng khẳng định chỉ đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được giao dịch hợp pháp. Giấy viết tay, bản photo hay thỏa thuận miệng hoàn toàn không được tòa án công nhận. Một khi xảy ra tranh chấp, người mua gần như không có cơ hội đòi lại quyền lợi.

Nguy hiểm hơn, khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, mức bồi thường theo khung giá đất nông nghiệp thường thấp hơn thị trường hàng chục lần. Điều này đồng nghĩa nhà đầu tư có thể mất sạch vốn.

Không chỉ rủi ro về sở hữu, đất xen kẹt còn tồn tại những rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP, mọi hành vi xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp đều bị xử phạt và buộc khôi phục hiện trạng.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất chỉ được chấp thuận khi phù hợp quy hoạch và có quyết định từ cơ quan có thẩm quyền, điều gần như không xảy ra với các khu đất xen kẹt vốn nằm trong vùng quản lý nghiêm. Rủi ro lừa đảo cũng ngày một tinh vi khi nhiều môi giới “nhảy dù”, người bán che giấu thông tin hoặc cố tình vẽ ra câu chuyện quy hoạch để đẩy giá.

Thực tế cho thấy, đất xen kẹt không phải là “lối tắt” cho người thu nhập thấp tìm kiếm cơ hội an cư, càng không phải kênh đầu tư ưu tiên của những nhà đầu tư đang tìm kiếm lợi nhuận bền vững. Giấc mơ “mua đất hôm nay thành tỷ phú ngày mai” chỉ tồn tại trong lời rao của môi giới, không phải trong thực tế thị trường.

Trong bối cảnh ấy, yêu cầu cấp bách đặt ra là phải xây dựng một thị trường minh bạch hơn. Cơ quan quản lý cần công khai, cập nhật và dễ tiếp cận hóa thông tin quy hoạch, siết chặt xử lý môi giới tung tin sai sự thật và tăng cường tuyên truyền để người dân hiểu rằng đầu tư bất động sản không thể dựa vào tin đồn.

Hà Nội cũng cần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp, nhằm tạo ra nguồn cung thật sự dành cho người thu nhập trung bình hoặc thấp, tránh việc họ bị đẩy vào những phân khúc rủi ro vì không tìm thấy lựa chọn hợp pháp nào khác.

Hưng Nguyên