Quyết sách nhà ở của TP.HCM: Nâng tầm cuộc sống đô thị

Thời gian qua, TP.HCM đã có rất nhiều nỗ lực để phát triển nhà ở cho người dân TP. Dù đối mặt với nhiều khó khăn nhưng trong từng giai đoạn, lãnh đạo TP đã đưa ra nhiều quyết sách chính xác, kịp thời để vượt qua thử thách, đạt được những kết quả khả quan. Để biết rõ hơn những kế hoạch, giải pháp về nhà ở trong thời gian tới cho người dân TP, báo Pháp Luật TP.HCM đã có cuộc trao đổi với ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, về vấn đề này.

Thành tựu lớn và bài học đắt giá

. Phóng viên: Nhìn lại chặng đường 50 năm, ông đánh giá thế nào về sự phát triển nhà ở của TP.HCM? Theo ông, đâu là những cột mốc quan trọng nhất trong quá trình phát triển nhà ở của TP?

+ Ông Trần Hoàng Quân (ảnh): Từ năm 1975 đến 1985, dự án nhà ở tại TP.HCM chưa có công trình xây dựng nào đáng kể. Nhìn chung, đây là giai đoạn khôi phục kinh tế và cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh (trong đó có cải tạo nhà ở) và nền kinh tế vận hành theo cơ chế tập trung, bao cấp. Lãnh đạo TP giai đoạn này có hai động thái chính nhằm phát triển nhà ở là giải tỏa các nhà ở ven kênh rạch bị ô nhiễm và thành lập công ty phát triển nhà ở tại các quận. Các công ty phát triển nhà ở hoạt động theo hướng Nhà nước và nhân dân cùng làm để cải tạo và phát triển nhà ở.

Từ năm 1986 đến 1990, tại khu vực trung tâm TP.HCM, sự phát triển nhà ở riêng lẻ theo các tuyến đường giao thông (được gọi là nhà phố) của cư dân diễn ra nhanh chóng. Đồng thời, tại khu vực lân cận các khu chế xuất, khu công nghiệp, nhà ở cũng bắt đầu phát triển do sự di cư của người lao động. Kinh tế TP tăng trưởng mạnh, thu hút lao động về làm việc tại các doanh nghiệp và các khu chế xuất, khu công nghiệp, dẫn đến nhà ở phát triển đồng đều hơn.

Chính sách nhà ở đúng đắn, kịp thời đã góp phần xây dựng diện mạo đô thị TP.HCM ngày càng khang trang, hiện đại. Ảnh: QUANG HUY

Từ năm 1991 đến 2002 là giai đoạn nhà ở TP bắt đầu phát triển mạnh, bước đầu hình thành diện mạo nhà ở đô thị khang trang, hiện đại. Điển hình là sự ra đời của khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng (khu A) - đánh dấu một điển hình phát triển khu đô thị hiện đại, hạ tầng hoàn chỉnh trên cả nước và trở thành động lực phát triển cho khu đô thị mới Nam Sài Gòn.

Thời kỳ đổi mới từ năm 2002 đến 2015, hình thành các trung tâm đô thị như đô thị mới Thủ Thiêm. Giai đoạn này nhà ở chung cư là xu thế thời đại và nhà phố cũng rất thịnh hành.

Tiếp tục xu thế của thời kỳ trước, nhà ở theo dự án, đặc biệt là nhà cao tầng tiếp tục phát triển mạnh trong giai đoạn từ năm 2016 đến nay. Giai đoạn này, khu vực trung tâm tiếp tục có sự di dân ra ngoài các quận vùng ven và ngoại thành. Dân nhập cư không còn tập trung ở các quận trung tâm do chi phí đắt đỏ.

Các dự án nhà ở được phát triển ở khu vực xa các quận trung tâm đang là xu hướng. Ảnh: Q.HUY

Đây cũng là giai đoạn vùng ven ngoại thành được đầu tư, phát triển hạ tầng, phát triển khu đô thị mới nhằm giãn dân. Nhà ở xã hội (NƠXH) tại đây cũng được phát triển, đặc biệt là nhà trọ nhằm đáp ứng nhu cầu của đa số người lao động có thu nhập thấp, dân nhập cư.

Thành tựu lớn nhất có thể kể đến là đô thị hóa mạnh mẽ và hiện đại hóa không gian sống của TP. TP.HCM đã chuyển mình từ một TP bị ảnh hưởng bởi chiến tranh, hệ thống nhà ở chắp vá, nghèo nàn... trở thành trung tâm đô thị phát triển nhất cả nước. Các chung cư cao tầng, khu đô thị tích hợp tiện ích, hạ tầng ngày càng hoàn chỉnh, góp phần nâng cao chất lượng sống của người dân. Phát triển loại hình NƠXH phục vụ một bộ phận người dân có thu nhập thấp. Qua đó thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư.

TP.HCM có quá trình đô thị hóa và hiện đại hóa không gian sống mạnh mẽ. Ảnh: LONG KHANG

Bài học đắt giá nhất là đô thị phát triển nhanh nhưng thiếu đồng bộ. Các khu đô thị mới hiện đại đã hình thành và phát triển tương đối hoàn chỉnh, tuy nhiên mức độ hoàn chỉnh, đồng bộ hạ tầng còn hạn chế trong phạm vi của dự án. Vấn đề kết nối hạ tầng của các khu đô thị này với hạ tầng của khu vực, của TP còn chưa tương xứng. Trên thực tế đã xảy ra nhiều vấn đề quá tải về hạ tầng.

Khu đô thị phát triển ngày một nhanh cả về số lượng và quy mô nhưng hệ thống cấp thoát nước, trường học, bệnh viện... không được nâng cấp, gây ra quá tải hoặc không đảm bảo nhu cầu của người dân. Ngoài ra, phần lớn người có thu nhập thấp vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở tại TP.HCM.

Mở rộng quỹ nhà giá rẻ cho thanh niên, công nhân

TP.HCM sẽ phát triển mạnh mẽ quỹ nhà giá rẻ nhằm phục vụ nhóm đối tượng có thu nhập trung bình như thanh niên, công nhân, công chức, nhà khoa học… thay vì chỉ giới hạn trong khái niệm NƠXH như trước đây. TP đang xây dựng chính sách để dành tối thiểu 20% quỹ nhà trong các dự án cho nhóm có thu nhập trung bình. Đây sẽ là nguồn lực để giữ chân người tài, lực lượng lao động chất lượng cao ở lại với TP.

Thực hiện nhiều giải pháp để phát triển nhà ở

. Sở Xây dựng có giải pháp nào để đẩy mạnh phát triển NƠXH trong 5-10 năm tới, đặc biệt là mô hình nhà giá rẻ, căn hộ nhỏ mà nhiều nước đã thành công?

+ Để tập trung phát triển nhanh NƠXH, Thủ tướng Chính phủ đã giao cho TP mục tiêu đến năm 2030 hoàn thành 100.000 căn và để đạt mục tiêu trên Sở Xây dựng dự kiến tập trung thực hiện một số giải pháp sau:

Tiếp tục góp ý và tổ chức thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù để phát triển NƠXH và Nghị định của Chính phủ hướng dẫn nghị quyết này ngay sau khi được ban hành. Đồng thời, phối hợp hoàn thiện các đề án, chính sách, kế hoạch phát triển NƠXH cho từng nhóm đối tượng đặc thù, phát huy nguồn lực tổng thể của các ngành, lĩnh vực.

Tiếp tục tham mưu HĐND TP ban hành Nghị quyết quy định cơ chế hỗ trợ chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng NƠXH từ nguồn vốn ngân sách của TP.

Về các dự án cụ thể, trong năm 2025, TP.HCM sẽ tập trung tháo gỡ vướng mắc và đẩy nhanh tiến độ thực hiện thủ tục pháp lý đối với các dự án NƠXH đảm bảo theo chỉ tiêu đề ra. Trong đó, ưu tiên các dự án có quy mô lớn trên 1.000 căn để sớm triển khai đầu tư xây dựng đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Ngày 11-4, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cùng Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường đi thị sát ba dự án nhà ở xã hội trên địa bàn TP. Ảnh: CTV

Hiện nay, Quỹ Phát triển nhà ở TP có gói tín dụng cho người mua nhà ở. Thời gian tới, TP sẽ xem xét bổ sung nguồn vốn cho Quỹ Phát triển nhà ở để có đủ nguồn lực tài chính, mở rộng đối tượng cho vay cho các đối tượng có nhu cầu.

. Từ góc độ quản lý, ông có thể chia sẻ về tầm nhìn nhà ở TP.HCM đến năm 2045? Những chính sách nào sẽ được ưu tiên để đảm bảo mọi tầng lớp đều có cơ hội sở hữu nhà?

+ Theo Chương trình phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2021-2030 đã được UBND TP phê duyệt, định hướng phát triển nhà ở TP đến năm 2030 như sau:

Phát triển nhà ở phải có tính định hướng trước mắt và lâu dài, nghiên cứu, phân tích cung cầu và thị trường bất động sản, các chính sách về kinh tế và an sinh xã hội, phù hợp với định hướng phát triển không gian toàn TP, quy hoạch sử dụng đất và điều kiện về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của TP và của từng địa phương trong TP.

Từng bước cải tạo chung cư cũ, gỡ vướng dự án

Theo ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, để rà soát, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, Trung ương đã thành lập các tổ công tác như Tổ công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và thúc đẩy thực hiện dự án đầu tư tại các bộ, ngành và địa phương; Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp.

Phát triển nhà ở phải gắn với phát triển đô thị, đảm bảo đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng đô thị đồng bộ, hiện đại, hoàn chỉnh. Trong đó, chú trọng kết nối liên kết vùng, mở rộng không gian, định hướng phát triển đô thị, khu chức năng nhằm tăng cường thu hút đầu tư phát triển tiềm năng của địa phương; phát triển đa dạng các loại hình nhà ở về giá cả, vị trí, diện tích... Đảm bảo số lượng, chất lượng nhà ở.

Đồng thời đẩy mạnh phát triển mô hình nhà chung cư, kết hợp công trình công cộng, trung tâm thương mại dịch vụ, tăng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất xung quanh các tuyến metro để tận dụng hạ tầng giao thông công cộng.

Các tuyến metro được xem là điều kiện tốt, thúc đẩy phát triển nhà ở tại đô thị. Ảnh: L.KHANG

Chú trọng phát triển nhà ở đồng bộ giữa xây dựng mới và cải tạo, chỉnh trang đô thị dựa trên cơ sở chỉnh trang, cải tạo khu dân cư hiện hữu; xây dựng mới thay thế chung cư cũ; di dời nhà ở ven và trên kênh rạch được lồng ghép vào các chương trình trọng điểm của TP.

Ứng dụng công nghệ vào công tác quản lý, phát triển nhà ở và dịch vụ đô thị, ứng dụng công nghệ vật liệu xây dựng mới nhằm tiết kiệm năng lượng và phát triển bền vững.

Nghiên cứu hoàn thiện, bổ sung các cơ chế, chính sách về tín dụng, thuế, thủ tục đầu tư... để khuyến khích doanh nghiệp xây dựng NƠXH cho thuê, nhà ở thương mại giá thấp phù hợp với yêu cầu sinh sống của công nhân khu công nghiệp, người có thu nhập thấp ở đô thị...

. Xin cảm ơn ông.•

Ông NGUYỄN TOÀN THẮNG, Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM:

Quyết liệt đẩy nhanh cấp giấy chứng nhận theo bảy nhóm

Về giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ là khâu then chốt. Luật Đất đai 2024 đã tạo hành lang pháp lý thuận lợi để sở cập nhật hiệu quả cơ sở dữ liệu này, phục vụ tốt hơn công tác quản lý và giải quyết hồ sơ cho người dân, doanh nghiệp.

Đặc biệt, đối với các dự án nhà ở thương mại, Luật Đất đai 2024 mang đến thay đổi căn bản. Quy trình cấp GCN cho loại hình này được tinh gọn đáng kể.

Nhìn lại thời gian qua, TP.HCM đã liên tục rà soát, phân loại các trường hợp còn vướng mắc trong việc cấp GCN. Trên cơ sở đó, Sở TN&MT đã và đang xây dựng các hướng xử lý cụ thể.

Để đẩy nhanh hơn nữa công tác này, tới đây TP tập trung tháo gỡ theo bảy nhóm vướng mắc chính đã được nhận diện. Nhóm nào cần thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung thì phải hoàn tất; nhóm vướng về hạ tầng kỹ thuật chưa đồng bộ, chưa hoàn chỉnh thì chủ đầu tư phải đầu tư xử lý; các trường hợp vướng mắc do xây dựng sai phép cũng sẽ được xử lý theo quy định...

TS VÕ KIM CƯƠNG, nguyên Phó Kiến trúc sư trưởng TP.HCM:

Ưu tiên chính sách nhà ở cho người có thu nhập trung bình, thấp

Thị trường nhà ở TP.HCM đối mặt với thách thức lớn nhất không phải từ thiếu đất hay nguồn lực mà từ các vướng mắc pháp lý. TP không thiếu quỹ đất nhưng việc khai thác hiệu quả bị cản trở bởi các quy định chưa phù hợp, dẫn đến nghịch lý cung cầu lệch pha nghiêm trọng. Nhà ở xây nhiều nhưng không khớp nhu cầu và khả năng chi trả của đa số người mua. Người thực sự cần nhà ở gặp khó khăn trong việc mua hoặc tìm thuê nhà giá hợp lý.

Nguyên nhân sâu xa là chính sách nhà ở hiện hành còn bất cập. Thay vì tập trung đảm bảo “ai cũng phải có nhà để ở”, chính sách lại nghiêng về tăng số lượng nhà ở đơn thuần, gây ra sự lệch pha cung - cầu. Để giải quyết, cần cấp bách rà soát, xác định rõ các nút thắt pháp lý cụ thể trong quy định về sở hữu, đất đai, vốn, xây dựng, quản lý nhà ở qua việc xem xét các dự án đang ách tắc.

Đồng thời, cần định hướng lại chính sách, ưu tiên giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp và phát triển mạnh thị trường nhà cho thuê, tận dụng cả quỹ nhà nhà nước. Xây dựng một chương trình đảm bảo nhà ở cụ thể với giải pháp rõ ràng, cân bằng giữa phát triển thị trường và trách nhiệm an sinh là yêu cầu cấp thiết hiện nay.

PGS-TS NGUYỄN VĂN TRÌNH, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM:

Thông thoáng pháp lý các công cụ tài chính mới

Để phát triển nhà ở trên địa bàn TP.HCM, ngoài các nhà đầu tư trong nước, TP cần tận dụng nguồn đầu tư nước ngoài. Ngoài ra, TP cần tập trung đầu tư phát triển các dự án cơ sở hạ tầng mới như tàu điện ngầm, đường cao tốc... để tăng sức hấp dẫn với các nhà đầu tư.

Ngoài ra, TP cần rút ngắn thời gian thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở, trong đó gắn với quy trình cải cách thủ tục hành chính. Hơn nữa, các đơn vị có liên quan cần nghiên cứu cơ chế huy động vốn từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng, đầu tư tài chính trong và ngoài nước. Cần nghiên cứu tạo hành lang pháp lý cho một số công cụ tài chính mới để phát triển thị trường nhà ở, đa dạng hóa nguồn vốn cho bất động sản; xây dựng các cơ chế hỗ trợ chủ đầu tư trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và thu hồi đất.

Theo tôi, cần thành lập Quỹ Phát triển nhà ở quốc gia trên cơ sở đóng góp của các bên Nhà nước, doanh nghiệp và người dân với tỉ lệ ngân sách 40%, doanh nghiệp 30% và người dân 30%. Ngoài ra, Nhà nước cần dành quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý cho việc xây dựng NƠXH để giảm chi phí về tiền sử dụng đất. Cần tạo điều kiện cho các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh có điều kiện tham gia xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc cho đơn vị của mình (nhà cho thuê hoặc bán trả góp).

ThS NGÔ GIA HOÀNG, giảng viên Trường ĐH Luật TP.HCM:

Cần cơ chế ưu đãi cho loại hình nhà ở giá rẻ

Pháp luật hiện chưa có khái niệm “nhà ở giá rẻ”. Thuật ngữ này thường chỉ cả NƠXH và nhà ở thương mại giá thấp nhưng chỉ NƠXH có cơ chế hỗ trợ rõ ràng, còn nhà ở thương mại giá thấp lại thiếu khung pháp lý.

Cần xây dựng các quy định ưu đãi cho nhà ở giá rẻ, bao gồm bổ sung khái niệm “nhà ở thương mại giá thấp” vào Luật Nhà ở, quy định tiêu chí về diện tích, giá bán và ưu tiên cho người mua; dành quỹ đất riêng cho loại hình này; ưu đãi cho chủ đầu tư như miễn, giảm thuế, thủ tục nhanh gọn và tiếp cận vốn ưu đãi; mở rộng chính sách vay ưu đãi cho người mua nhà lần đầu, đặc biệt là người trẻ.•

N.CHÂU – N.NGỌC – Q.HUY