Quy định mới nhất về quyền mua bán nhà đất của Việt kiều

Gửi câu hỏi tới chuyên mục "Chat với chuyên gia" do báo Pháp Luật TP.HCM phối hợp cùng Trường ĐH Luật TP.HCM tổ chức, chị Thanh Vân (Việt kiều Úc) hỏi:

Thời gian qua tôi thấy chính sách về nhà đất của Việt Nam dường như có nhiều thay đổi đối với kiều bào. Xin cho hỏi, quy định mới nhất về một số quyền cơ bản đối với kiều bào khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất tại Việt Nam là gì?

Việt kiều và quyền mua bán nhà đất tại Việt Nam được quy định ra sao? Ảnh: TÂM NGUYỄN

Giải đáp vấn đề trên, Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng, Giảng viên Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP.HCM, cho biết:

“Việt kiều” là một chủ thể có quyền sử dụng đất ở Việt Nam và theo Luật Đất đai 2024, những chủ thể này khi có quyền sử dụng đất được gọi là “người Việt Nam định cư ở nước ngoài”, được chia thành 2 nhóm: (1) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam (gọi là cá nhân sử dụng đất) và (2) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (không có quốc tịch Việt Nam nhưng có nguồn gốc là người Việt Nam).

Đối với nhóm (1), Luật Đất đai đã cho họ nhiều quyền hơn so với trước đây. Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà còn giữ quốc tịch Việt Nam sẽ có đầy đủ quyền và nghĩa vụ như cá nhân trong nước, trong đó có quyền tiếp cận đất đai, các quyền chung của người sử dụng đất, quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,...

Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng, Giảng viên Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP.HCM.

Đối với nhóm (2), người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ được sử dụng đất tại Việt Nam với điều kiện “được phép nhập cảnh vào Việt Nam” và với mục đích là để thực hiện dự án đầu tư hoặc được sở hữu nhà ở gắn liền với đất (Điều 28 Luật Đất đai 2024):

- Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao. Lúc này doanh nghiệp do họ thành lập để thực hiện dự án đầu tư sẽ có các quyền gần tương tự như tổ chức kinh tế trong nước.

- Trường hợp có nhu cầu sử dụng đất ở, Luật Đất đai 2024 vẫn giữ chính sách phân biệt đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Để có nhà ở tại Việt Nam, họ được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự.

Quy định trên được hiểu là họ không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên ngoài các dự án phát triển nhà ở để tự xây dựng nhà ở. Điểm mới của Luật Đất đai 2024 là cho phép người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận thừa kế các loại đất khác (không phải là đất ở) trong cùng thửa đất có nhà ở. Luật Đất đai năm 2024 cũng giới hạn về chủ thể được tặng cho quyền sử dụng đất cho người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài phải là “những người thuộc hàng thừa kế”.

Khi được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ có đầy đủ các quyền đối với nhà, đất tương tự như cá nhân trong nước, bao gồm: Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, quyền bán, tặng cho, để thừa kế, đổi, tặng cho nhà ở, các quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở,...

- Trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được thừa kế nhà, đất nhưng không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì chỉ được nhận giá trị (bằng tiền) của quyền sử dụng đất thừa kế. Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận cho những người này mà họ chỉ được hưởng giá trị quyền sử dụng đất được thừa kế thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tặng cho quyền sử dụng đất đó.

Như vậy, để biết Việt kiều có những quyền nào đối với đất đai, nhà cửa tại Việt Nam cần xét đến các yếu tố như: Còn giữ quốc tịch Việt Nam hay không, có được nhập cảnh vào Việt Nam, mục đích sử dụng đất ở Việt Nam là gì?

QUỲNH LINH