Phát triển nhà ở xã hội: bài toán khó cần nhiều giải pháp đồng bộ

Loay hoay câu chuyện cơ chế

Theo chương trình, kế hoạch phát triển NƠXH và Quyết định 338/2023/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, trong giai đoạn 2021 - 2025, chỉ tiêu giao cho TP Hà Nội phải xây dựng 18.700 căn hộ NƠXH và hoàn thành 16.000 căn. Tính đến hết 2024, TP đã hoàn thành 11.330 căn và đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, nếu tính tổng số 56.200 căn hộ mà TP được giao đến năm 2030, thì đến thời điểm hiện tại mới chỉ đáp ứng được chưa đầy 21% kế hoạch đề ra.

Khu nhà ở xã hội tại khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (huyện Mê Linh). Ảnh: Nguyễn Quang

Theo Quyết định 444/2025/QĐ-TTg trong năm 2025, TP Hà Nội sẽ phải hoàn thành thêm 4.670 căn, như vậy nếu đạt chỉ tiêu này thì tổng kết giai đoạn 2021 - 2025 cũng mới chỉ hoàn thành được trên 28% kế hoạch. Vì vậy, để hoàn thành mục tiêu đề ra đến hết năm 2030, là thách thức không nhỏ cho TP, mặc dù hành lang pháp lý mới, đặc biệt là Luật Nhà ở 2023, đã tiếp thêm nhiều hi vọng cho công tác phát triển NƠXH. Những tưởng động thái này sẽ tạo ra một cú huých lớn, tạo nhiều kết quả đột biến trong Kỷ nguyên mới, nhưng trên thực tế, quá trình đầu tư phát triển NƠXH vẫn còn nhiều khó khăn.

“Luật Quy hoạch đô thị yêu cầu triển khai quy hoạch phân khu đô thị tỷ lệ 1/5000 và 1/2000. Nhưng Luật Đất đai 2024 quy định đấu thầu và chọn chủ đầu tư buộc phải quy hoạch 1/2000, nên cho dù chuẩn bị được quỹ đất rất rộng lớn nhưng rơi vào khu vực quy hoạch tỷ lệ 1/5000, thì cũng không bảo đảm đủ điều kiện tỷ lệ 1/2000. Vì vậy vướng mắc ngay từ bước này” - Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Dương Đức Tuấn nêu.

Trao đổi về vấn đề này, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng cho rằng, công tác phát triển NƠXH trên địa bàn cả nước nói chung và Thủ đô Hà Nội nói riêng đang gặp vướng mắc về đất đai, trở ngại lớn nhất khi DN quyết định làm NƠXH. Mặc dù có quy định về việc các địa phương cần chủ động bố trí quỹ đất để phát triển NƠXH, song thực tế, hầu hết DN đều phải “tự bơi”, ngay cả khi DN đã có đất, vẫn rất khó khăn để triển khai xây dựng. Kế đến là mặc dù được xác định thuộc diện “ưu tiên”, nhưng quy trình thủ tục hành chính đầu tư xây dựng NƠXH tương đương, thậm chí phức tạp hơn nhà ở thương mại, khiến DN vất vả, mất nhiều thời gian hơn, làm chậm tiến độ triển khai dự án...

Cần cơ chế đặc thù

Theo số liệu báo cáo từ UBND TP Hà Nội, căn cứ theo Quyết định 444/QĐ-TTg ngay từ đầu năm 2025 TP đã khởi công dự án NƠXH khu vực xã Kim Chung (huyện Đông Anh); trước đó, vào tháng 12/2024 TP cũng khởi công 2 dự án NƠXH tại xã Uy Nỗ (huyện Đông Anh) và xã Tân Triều (huyện Thanh Trì) với tổng số hơn 2.000 căn hộ. Theo kế hoạch, trong năm 2025 sẽ tiếp tục khởi công 5 dự án với quy mô 10.220 căn; chấp thuận chủ đầu tư mới 6 dự án, quy mô khoảng 10.500 căn.

Cùng với đó, TP cũng tiên phong thiết lập 5 khu NƠXH tập trung, đang triển khai đấu thầu, chọn nhà đầu tư cho 2 khu trên địa bàn huyện Đông Anh (dự án NƠXH Tiên Dương 1, Tiên Dương 2), cung cấp khoảng 6.500 căn hộ.

Đồng thời 3 khu NƠXH tập trung còn lại tại các xã: Cổ Bi (huyện Gia Lâm); Đại Mạch, Mai Lâm (huyện Đông Anh); và Ngọc Hồi (huyện Thanh Trì), quy mô 160ha cũng sẽ tiếp tục triển khai. Như vậy, theo kế hoạch này, TP sẽ có khoảng 57.170 căn hộ đáp ứng các chỉ tiêu được giao trong cả giai đoạn 2021 - 2030.

Ngoài ra, theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng, TP cũng đã bố trí thêm 15 quỹ đất, quy mô 1.500ha để chuẩn bị cho các dự án NƠXH trong thời gian tới.

“Chúng tôi đánh giá cao những nỗ lực của chính quyền TP Hà Nội, trong việc bố trí quỹ đất dành cho công tác đầu tư phát triển NƠXH. Trước tình trạng nguồn cung nhà ở giá rẻ, NƠXH khan hiếm, giá bán nhà liên tục “leo thang” vượt qua khả năng tài chính của đại bộ phận người dân thu nhập thấp, thu nhập trung bình; thì đây được xem là tin vui dành cho người thu nhập thấp đang sinh sống tại địa bàn để có thêm cơ hội tạo lập chỗ ở” - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp đánh giá.

Tuy nhiên, theo ông Đậu Minh Thanh - Chủ tịch Hội đồng thành viên Tổng Công ty HUD, việc bố trí được quỹ đất để đầu tư xây dựng NƠXH mới chỉ là bước đi đầu tiên, còn quá trình triển khai thực tiễn vẫn sẽ còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, vì vậy cần phải đồng bộ nhiều giải pháp. Cụ thể, Chính phủ cần xem xét cho phép áp dụng quy định về miễn tiền sử dụng đất tại Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 đối với các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực.

Cùng đó, về phần lợi nhuận bù đắp từ phần 20% đất thương mại sang giá bán, trong trường hợp địa phương chưa xác định được tiền sử dụng đất, thì cho phép nhà đầu tư chủ động tính toán và so sánh với giá trị tiền sử dụng đất tạm tính theo bảng giá đất công bố của địa phương ở thời điểm tính toán, làm cơ sở để chấp thuận giá bán nhà ở hình thành trong tương lai của dự án, nếu lợi nhuận từ phần 20% thấp hơn so với giá trị tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định thì nhà đầu tư sẽ chịu phần tổn thất chi phí này.

Về lựa chọn nhà đầu tư, cần áp dụng phương thức chỉ định thầu đối với dự án đã có nhà đầu tư đáp ứng đầy đủ điều kiện (theo xếp hạng theo thang điểm thông qua việc đánh giá hồ sơ năng lực, kinh nghiệm...) hoặc rút ngắn quy trình đấu thầu bằng cách giảm bớt các thủ tục, thời gian. Đồng thời xem xét nếu chủ đầu tư khu đô thị, khu nhà ở có quỹ đất, mà đủ năng lực và có nguyện vọng đầu tư NƠXH thì tổ chức điều chỉnh để giao chủ đầu tư đó triển khai, nhằm nhanh chóng khai thác quỹ đất hiện có.

Ở khía cạnh khác, chuyên gia kinh tế TS Vũ Đình Ánh cho rằng, bên cạnh việc phải “nới rộng” các quy định pháp lý dành cho NƠXH, thì công tác quản lý cũng rất quan trọng, để NƠXH được xây dựng lên phục vụ đúng người, đúng đối tượng. Bởi thời gian vừa qua, người dân thuộc diện được ưu tiên mua NƠXH gặp rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận, một phần do thu nhập không đủ để chi trả; trong khi DN đầu tư NƠXH lại vi phạm quy định khi duyệt hồ sơ bán nhà không đúng đối tượng.

Doãn Thành