Nhu cầu thật hay 'ảo'?

Tương tự, tại huyện Thanh Oai giá trúng thầu các lô đất cũng ở mức hơn 100 triệu đồng/m2, trong khi đó, giá đất trung bình tại các khu vực trên chỉ từ 40 - 60 triệu đồng/m2.

Bình luận về diễn biến tại các phiên đấu giá này, có ý kiến cho rằng, nhu cầu đất sạch đang rất cao và vượt xa nguồn cung. Tuy nhiên, mức giá khởi điểm hiện nay quá thấp nhưng giá trúng đấu giá quá cao - có dấu hiệu tiềm tàng về đầu cơ, thổi giá, không phải nhu cầu thật, hoặc nếu có nhu cầu thật cũng rất ít.

“Hiện tượng” này hiện đang có hai luồng ý kiến khác nhau. Ý kiến cho là bình thường thì phân tích, đây là loại hình “đất sạch”, không có tranh chấp, đã có sổ đỏ, hạ tầng đầy đủ, có thể kinh doanh, cho thuê ngay được. Hơn nữa, vài năm gần đây, thành phố gần như không có dự án mới, nguồn cung đất nền dự báo sẽ ngày càng khan hiếm do Luật Kinh doanh bất động sản mới cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã, trong khi nhu cầu mua bất động sản, gồm cả nhu cầu mua để ở và đầu tư hiện rất lớn và không ngừng gia tăng.

Rằng nếu nhìn nhận đơn thuần, mức giá trúng thầu cao hơn mức giá khởi điểm hàng vài chục lần có thể là bất thường nhưng thực tế là do mức giá khởi điểm thấp. Cụ thể, đất đấu giá tại phiên đấu giá ngày 10.8 tại huyện Thanh Oai được thuê tư vấn xác định khởi điểm từ 40 - 45 triệu đồng/m2. Thế nhưng quy định cho thuê tư vấn đã bị bãi bỏ mà giá đất được xác định bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố. Theo Quyết định 46 ngày 18.7.2024 của UBND TP. Hà Nội, hệ số điều chỉnh giá đất của huyện Thanh Oai là 2,35; bảng giá đất còn hiệu lực được ban hành năm 2020 dao động từ 3,6 - 5,3 triệu đồng/m2 nên khi nhân 2 hệ số thì mức giá khởi điểm chỉ từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2.

Ý kiến đánh giá là bất thường thì khẳng định, giá đất tại vị trí có cơ sở hạ tầng, tiện ích không nổi bật, ở địa phương vùng ven sở hữu tiềm năng tăng giá ở mức bình thường nhưng lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, ngang bằng với giá đất nền tại các khu đô thị, khu vực đông dân cư là bất bình thường, vượt xa giá trị thực tế.

Nhiều người tham gia đấu giá chỉ với mục đích “lướt sóng", mua bán sang tay để kiếm lời hoặc sẵn sàng bỏ cọc, không quan tâm giá trị thật. Thậm chí, việc này còn nhằm tạo các cơn "sốt" ảo để đẩy giá các khu đất khác lên cao. Điều này dẫn đến hệ lụy là những người có nhu cầu thực sự không thể mua được, trong khi nhiều khu đất bị bỏ hoang, ảnh hưởng tới phát triển kinh tế - xã hội, môi trường đầu tư, kinh doanh, thị trường nhà ở, bất động sản.

Thực tế, để xác định rằng việc giá đất trúng thầu cao có phải là do đầu cơ, thổi giá hay không rất khó vì mua bán theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán. Người mua hoặc bán có thể không mua, không bán hoặc bỏ cọc. Do đó, để hoạt động đấu giá diễn ra minh bạch, giải bài toán đầu cơ, đẩy giá, phải thay đổi tư duy về nhà ở của người dân đó là nhà ở, là chỗ ở, giải quyết nhu cầu sinh sống chứ không phải tài sản tích lũy.

Về lâu dài, như yêu cầu mới đây của Bộ Tài nguyên và Môi trường là các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương điều chỉnh bảng giá đất để tránh trục lợi, nhiễu loạn thị trường bất động sản do quy định cũ về khung giá đất đã hạn chế sự linh hoạt của bảng giá, khiến không phản ánh đúng thực tế thị trường. Ngoài ra, việc một số địa phương chậm cập nhật biến động giá đất càng làm trầm trọng thêm vấn đề.

Hân Anh