Nhiều giải pháp được triển khai giúp cải thiện mạnh mẽ nguồn cung nhà ở

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, dịch vụ tư vấn và nghiên cứu, Savills Hà Nội

Nguồn cung nhà ở trong những tháng đầu năm 2025 đã có dấu hiệu cải thiện so với giai đoạn trước. Theo bà, đâu là yếu tố chính giúp thị trường phục hồi?

Yếu tố chính giúp thị trường phục hồi, đặc biệt là tại Hà Nội có thể kể đến việc hoàn thiện khung pháp lý về đất đai; thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng; thúc đẩy cải cách, đầu tư, triển khai nghị quyết thị điểm phát triển nhà ở giai đoạn 2025-2030; nguồn cầu mạnh mẽ.

Trong đó, để thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng, Việt Nam đã nâng mục tiêu chi tiêu cho hạ tầng năm 2025 lên mức 7% GDP.

Trong khuôn khổ này, Hà Nội đã phân bổ 87 nghìn tỷ đồng (tương đương 3,4 tỷ USD) cho đầu tư công, với kế hoạch triển khai 12 dự án giao thông trọng điểm, bao gồm các cây cầu lớn và Vành đai 4, nhằm tăng cường kết nối và giảm ùn tắc trên toàn khu vực đô thị.

Đồng thời, xem nhà ở như một phần của hạ tầng và tích hợp vào chiến lược phát triển đô thị tổng thể có thể giúp mở ra các nguồn vốn và công cụ chính sách mới.

Dù nguồn cung đã tăng trở lại, nhưng mặt bằng giá nhà ở vẫn neo cao và ít biến động. Theo bà, vì sao cung nhà ở tăng mà giá nhà vẫn chưa có xu hướng giảm rõ rệt? Những yếu tố nào đang kìm hãm sự điều chỉnh của giá?

Giá sơ cấp trung bình căn hộ trong quý 2/2025 vẫn neo ở mức cao, ở mức 91 triệu đồng/m2, tăng 40% theo năm. Chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nguồn cung mới là các căn hộ trên 4 tỷ đồng, thị trường tiếp tục vắng bóng nguồn cung sơ cấp căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng.

Giá bán sơ cấp trung bình trong quý vừa qua vẫn ở mức cao dù nguồn cung dồi dào là bởi các dự án được tung ra thị trường đều là những dự án có vị trí tốt và định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp. Hơn nữa, trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, chi phí phát triển cao, nhiều chủ đầu tư lựa chọn tối ưu giá trị thương mại. Thị trường ghi nhận sức mua ổn định, thanh khoản cải thiện so với cùng kỳ năm trước, điều này cho thấy chưa có áp lực giảm giá.

Ngoài ra, tâm lý kỳ vọng vào khả năng gia tăng giá trị trong tương lai nhờ sự cải thiện hạ tầng và tốc độ đô thị hóa cũng khiến nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận mức giá hiện tại.

Việc nguồn cung mới tập trung nhiều ở phân khúc hạng B, trong khi thị trường thứ cấp vẫn giữ giá và chưa xuất hiện làn sóng giảm sâu, càng góp phần củng cố mặt bằng giá cao trên toàn thị trường.

Nguồn cung tuy được cải thiện, nhưng chưa thực sự bùng nổ. Theo bà, hiện thị trường đang gặp những rào cản gì, khiến nguồn cung nhà ở chưa được cải thiện mạnh mẽ?

Hiện các đạo luật quan trọng liên quan đến bất động sản mới được ban hành và có hiệu lực từ tháng 8/2024. Cùng với đó là các văn bản hướng dẫn dần được đưa ra.

Tuy nhiên, các dự án đang bước vào giai đoạn hoàn thiện pháp lý, hoàn thiện thiết kế, hoàn thiện nghĩa vụ tài chính... Điều này có nghĩa, dù hiện nay các công việc đang được thực hiện khẩn trương, nhưng cũng cần thời gian hoàn thiện các bước cần thiết, đảm bảo làm đúng, làm tốt các khâu để đưa sản phẩm ra thị trường.

Nguồn cung nhà ở tuy được cải thiện nhưng chưa thực sự bùng nổ. Ảnh: Thu Hiền.

Với diễn biến thị trường hiện tại, bà có dự báo gì về nguồn cung nhà ở cũng như diễn biến giá nhà ở trong thời gian tới?

Về triển vọng nguồn cung đối với thị trường Hà Nội, tính đến cuối năm nay, dự kiến thị trường sẽ có khoảng 11.500 căn hộ được chào bán. Phân khúc hạng A và B vẫn chiếm tỷ trọng chính, nên sự đa dạng hóa trong sản phẩm vẫn chưa diễn ra.

Tuy nhiên, từ năm 2026 trở đi, khi các dự án đang trong diện thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới dự kiến sẽ tăng mạnh. Giai đoạn 2026–2027, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận 46.600 căn hộ từ 43 dự án, trong đó phần lớn không nằm tại các vị trí trung tâm.

Điều này có thể dẫn tới xu hướng điều chỉnh mặt bằng giá chung theo hướng giảm nhẹ. Tuy vậy, cần lưu ý rằng các dự án nằm trong khu vực có quỹ đất hạn chế, nhu cầu cao và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín nhiều khả năng vẫn giữ giá hoặc tiếp tục tăng.

Để nguồn cung nhà ở cải thiện mạnh mẽ hơn, đặc biệt là nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, đồng thời kéo giảm giá nhà về mức phù hợp với khả năng chi trả của người dân, theo bà, chúng ta cần triển khai những giải pháp cụ thể nào?

Như đã chia sẻ ở trên, các giải pháp mang tính tổng thể đã và đang được triển khai tại Hà Nội như cải cách thể chế, đầu tư mạnh mẽ cơ sở hạ tầng, ban hành nghị quyết thí điểm các dự án nhà ở… nhằm thực hiện việc cải thiện mạnh mẽ hơn về nguồn cung nhà ở trong thời gian tới.

Rất nhiều dự án được xem xét nằm ngoài khu vực vành đai 3; 3,5 khi hoàn thành các thủ tục, các bước chuẩn bị cần thiết sẽ góp phần kéo giảm giá nhà.

Một yếu tố khác cũng cần được tính đến là chi phí đất, tiền sử dụng đất của các dự án đang chiếm tỷ trọng chính trong việc tạo giá thành, nếu chi phí này có mức hợp lý đảm bảo hài hòa lợi ích nhà nước, chủ đầu tư cũng sẽ hỗ trợ thêm trong việc xác định giá bán cũng như việc tạo ra mức phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Vốn FDI vào bất động sản nhà ở đóng một vai trò quan trọng để gia tăng nguồn cung có chất lượng. Vậy theo bà cần làm gì để thúc đẩy nguồn vốn này trong thời gian tới?

Theo chia sẻ của các nhà đầu tư nước ngoài thì các yếu tố nền tảng của Việt Nam đang rất tích cực và hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài như tăng trưởng dân số, nguồn cầu, tăng trưởng thu nhập, tốc độ đô thị hóa, triển vọng tăng trưởng kinh tê, định hướng phát triển đặc biệt là ở các thành phố lớn.

Nguồn vốn FDI vào bất động sản nhà ở để gia tăng nguồn cung chất lượng đang hiện diện rất rõ nét ở Hà Nôi, TP Hồ Chí Minh, Hải Phòng…

Theo tôi, quy trình thủ tục đầu tư nhanh chóng là một lợi thế lớn để có thể giữ và hướng dòng vốn FDI vào Việt Nam và phân khúc này.

Trân trọng cảm ơn bà!

Thu Hiền (Thực hiện)