Nhiều bất cập, hạn chế từ Nghị định quy định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Các đại biểu trao đổi tại hội thảo.

Phát biểu khai mạc, Tổng Biên tập Báo Thanh Niên Nguyễn Ngọc Toàn cho biết, chính sách đất đai luôn là vấn đề được người dân, doanh nghiệp rất quan tâm, nhất là khi Nhà nước ban hành các chính sách mới.

Qua thời gian triển khai thực tiễn, pháp luật đất đai từng bước đi vào cuộc sống, khắc phục vướng mắc, nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, góp phần phát triển kinh tế-xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh. Chính sách đất đai cũng củng cố niềm tin của người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Tuy nhiên, chính sách này cũng , chưa phù hợp với chủ trương tổ chức chính quyền địa phương hai cấp cũng như chưa đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước giai đoạn mới.

Thời gian gần đây, một trong những vấn đề nóng thu hút sự quan tâm của người dân, doanh nghiệp là chính sách thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên đất ở xảy ra những nghịch lý khi chi phí để chuyển đổi thậm chí còn cao hơn giá trị của mảnh đất đó. Đây là vấn đề đang xảy ra tại nhiều địa phương.

Tại hội thảo, nhiều doanh nghiệp, chuyên gia lo ngại, giá đất thị trường vẫn liên tục bị đẩy lên vì hạ tầng được phát triển, sáp nhập đơn vị hành chính,... Nếu các địa phương căn cứ vào đó để xây dựng dữ liệu bảng giá đất mới (áp dụng từ 1/1/2026) sẽ dẫn đến tình trạng bảng giá đất "chạy đua" với giá ảo.

Bà Võ Nhật Liễu, Giám đốc Viện Đào tạo phát triển dự án bất động sản Propiin phát biểu tại hội thảo.

Điều này cũng kéo theo nhiều hệ lụy là giá nhà đất ngày càng đắt đỏ khiến cơ hội an cư của người dân có nhu cầu thật sẽ xa vời. Bởi khi phí chuyển nhượng, thuế sử dụng đất tăng sẽ kéo chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng lên.

Nhiều doanh nghiệp mong muốn bảng giá đất và các chính sách đất đai mà các cơ quan chức năng đang dự thảo nếu không sửa nhanh thì những bất cập tại một số địa phương hiện nay sẽ lan rộng ra cả nước.

Tại hội thảo, một vấn đề khác được các đại biểu quan tâm là quy định khoản tiền bổ sung (5,4%) tính trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp cho khoảng thời gian chậm xác định tiền sử dụng đất trước thời điểm ngày 1/8/2024 theo dự thảo tờ trình sửa đổi Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của Bộ Tài chính.

Đại diện một số doanh nghiệp cho biết, nếu cơ quan chức năng vẫn áp dụng mức thu này thì nhiều doanh nghiệp sẽ phải đóng nộp lên tới hàng trăm tỷ đồng. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn thì đây sẽ là một gánh nặng thêm cho doanh nghiệp.

Nêu giải pháp, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm đề xuất: Cơ quan Nhà nước cần minh bạch hóa toàn bộ quy trình và dữ liệu định giá. Tiếp đó là cần phân loại nghĩa vụ tài chính đối với từng đối tượng. Trong đó thiết lập cơ chế giãn, hoãn, chia kỳ nộp tiền sử dụng đất nhằm giúp người dân có thời gian cân đối tài chính, tránh tình trạng phải bán tháo tài sản hoặc "mua lại" chính mảnh đất của mình bằng cái giá không thể gánh nổi.

Ngoài ra, cơ quan quản lý cũng nên hội đồng định giá đất độc lập, kiểm soát xung đột lợi ích; bổ sung chuyên gia độc lập tham gia vào hội đồng này để có nhiều góc nhìn mới mẻ hơn.

Tương tự, bà Võ Nhật Liễu, Giám đốc Viện Đào tạo phát triển dự án bất động sản Propiin cho rằng, tiền sử dụng đất hiện nay chiếm khoảng 20% giá trị dự án. Tuy nhiên, con số này cũng luôn là một biến số rất khó đoán định của doanh nghiệp.

Từ đó, bà Liễu kiến nghị nêu đề xuất một số giải pháp. Nhà nước không áp dụng công thức chung trong việc tính tiền sử dụng đất mà cần phân nhóm. Trong đó, đối với nhóm có nhu cầu thực sự là những người sử dụng đất trực tiếp có cơ chế phù hợp để phục vụ đại đa số người dân. Nhóm thứ 2 là những người sở hữu 2-3 lô đất có thể áp dụng mức thu từ 30-50%. Nhóm thứ 3 là những nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nên đóng 100% tiền sử dụng đất.

Tại hội thảo, Thứ trưởng Bộ Tài chính Lê Tấn Cận cho biết, Bộ Tài chính chủ trì báo cáo nội dung liên quan về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Thời gian qua, cơ quan nhận được nhiều ý kiến của các doanh nghiệp, các hiệp hội và các địa phương về tiền sử dụng đất và tiền chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở với nhiều vấn đề đặt ra cần tháo gỡ và đưa ra nhiều phương án đề xuất khác nhau.

Bộ Tài chính đã gặp, làm việc với các doanh nghiệp, hiệp hội, địa phương để hoàn thiện dự thảo về sửa đổi, bổ sung Nghị định 103 về quy định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đồng thời cũng có văn bản xin ý kiến Bộ Tư pháp thẩm định trước khi trình Chính phủ ban hành với các phương án khác nhau.

Riêng đối với nội dung kiến nghị không thu tiền nộp thuế bổ sung, Bộ Tài chính sẽ ghi nhận các ý kiến để cùng các bộ, ngành báo cáo Chính phủ trong quá trình sửa .

QUANG QUÝ