Nhận diện 'điểm nghẽn' trong Luật Đất đai 2024

Ảnh minh họa.

Vướng mắc trong xử lý đất cổ phần hóa

Đối với xử lý tồn tại quỹ đất của DN cổ phần hóa (CPH), quy định pháp lý hiện hành nêu rõ: Khi thực hiện CPH DN nhà nước, cùng với phương án sắp xếp lại lao động, phương án sản xuất kinh doanh… thì DN cần chuẩn bị “phương án sử dụng đất”.

Phương án sử dụng đất gồm nội dung: báo cáo hiện trạng nhà, đất của DN đang quản lý, sử dụng; đề xuất phương án sử dụng đất sau CPH; đối chiếu phương án sử dụng đất với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Tuy nhiên, những quy định này vẫn có những mâu thuẫn, vướng mắc phát sinh. Đó là DN tuy đã CPH nhưng lại chưa được phê duyệt phương án sử dụng đất. Mặc dù đã rất nỗ lực thực hiện sắp xếp sử dụng đất, nhưng vì nhiều lý do khách quan chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất.

Trên thực tế, nhiều trường hợp phương án sử dụng đất của DN sau CPH đã được phê duyệt thời điểm trước, nhưng sau này lại không còn phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Khi DN CPH muốn chuyển mục đích sử dụng đất để phù hợp với quy hoạch, kế hoạch của địa phương, nhưng trong phương án sử dụng đất đã phê duyệt, lại không có nội dung cho phép chuyển mục đích thì không được thực hiện.

Hiện chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng cho việc điều chỉnh phương án sử dụng đất sau CPH, đặc biệt đối với trường hợp DN đã bán hết vốn nhà nước. Hệ quả là nhiều quỹ đất sau CPH bị “kẹt”, không thể triển khai dự án.

Hiện nay, Luật Đất đai 2024 cũng như những ý kiến góp ý cho “dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2024”, vẫn chưa có nội dung quy định về xử lý các nội dung vướng mắc trên.

Chính vì vậy vẫn tồn tại các quỹ đất của DN CPH nhưng chưa được phê duyệt phương án sử dụng đất, hoặc phương án sử dụng đất đã được phê duyệt nhưng không còn phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Sớm hoàn thiện các quy định

Một vấn đề vướng mắc nữa là chưa đồng bộ về cơ chế lựa chọn nhà đầu tư (NĐT) với cơ chế giao đất, cho thuê đất. Theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu, NĐT được lựa chọn có thể là một DN độc lập hoặc nhiều DN cùng liên danh để thực hiện dự án.

Sau khi được lựa chọn, NĐT có thể thành lập DN dự án (tổ chức kinh tế thực hiện dự án) nhằm triển khai các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật. Như vậy, về nguyên tắc, cơ chế lựa chọn NĐT được quy định trong Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu.

Thế nhưng lại không tương thích trong Luật Đất đai 2024. Do đó, cần có sự bổ sung nội dung giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất cho liên danh các NĐT tại Điều 116 Luật Đất đai 2024.

Hiện nay, việc chuyển nhượng dự án bất động sản (BĐS) có sử dụng đất được thực hiện theo 1 trong 2 cơ chế: (i) chuyển nhượng dự án theo quy định tại Điều 46 Luật Đầu tư; (ii) chuyển nhượng dự án theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS năm 2023. Căn cứ pháp lý để xác định việc chuyển nhượng dự án áp dụng theo Luật Đầu tư hay Luật Kinh doanh BĐS là hình thức lựa chọn NĐT, được quy định tại Điều 41 Luật Kinh doanh BĐS 2023.

Tuy nhiên, hiện nay theo quy định tại Luật Đất đai 2024, khi đề cập đến trường hợp chuyển nhượng dự án đều quy định “chuyển nhượng dự án BĐS theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS”.

Có nghĩa Luật Đất đai 2024 không có quy định về chuyển nhượng dự án có sử dụng đất nói chung, hoặc chuyển nhượng dự án theo Luật Đầu tư. Từ đó phát sinh mâu thuẫn, khi Luật Đất đai 2024 chỉ quy định thủ tục chuyển nhượng “dự án BĐS theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS” là bó hẹp phạm vi đối tượng dự án chuyển nhượng.

Thêm nữa, Nghị định 101/2024/NĐ-CP chỉ quy định việc đăng ký biến động đất đai đối với dự án BĐS. Quy định này chưa áp dụng cho các dự án sử dụng đất ngoài lĩnh vực BĐS như nông nghiệp, trường học, bệnh viện… Thậm chí ngay cả dự án BĐS nhưng chuyển nhượng theo Luật Đầu tư 2020 (nếu được chấp thuận NĐT hoặc cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư), khi chuyển nhượng dự án sẽ thực hiện theo Điều 46 Luật Đầu tư 2020.

Điều này dẫn đến các dự án có sử dụng đất nói chung, không được chuyển nhượng theo Luật Kinh doanh BĐS hiện hành, đang làm “tắc” trong khâu đăng ký biến động đất đai (sang tên sổ đỏ) cho bên nhận chuyển nhượng.

Hiện nay, những góp ý tại dự thảo Luật Đất đai 2024 (sửa đổi) quy định, căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: diện tích đất thu hồi; thời hạn sử dụng đất; giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất; và mục đích, hình thức sử dụng đất.

Việc bỏ quy định áp dụng giá đất cụ thể - vốn đã được áp dụng liên tục từ năm 2006 đến nay, tuy có thể phù hợp trong xác định giá đất đối với DN, nhưng lại dẫn đến bất lợi đối với người có đất bị thu hồi. Cụ thể, số tiền bồi thường theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất thường thấp hơn đáng kể so với cách tính theo giá đất cụ thể như Luật Đất đai 2024, dễ phát sinh khiếu nại của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Từ thực tế nêu trên, cần có những điều chỉnh pháp lý kịp thời, đồng bộ và khả thi, bao gồm bổ sung quy định cho phép điều chỉnh phương án sử dụng đất sau CPH phù hợp với quy hoạch, công nhận tư cách liên danh NĐT và DN dự án trong giao đất, cho thuê đất, xây dựng cơ chế xử lý chuyển tiếp đối với các dự án đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, cũng như mở rộng phạm vi điều chỉnh về chuyển nhượng dự án có sử dụng đất.

Luật sư PHẠM THANH TUẤN, Đoàn Luật sư TP Hà Nội