Nhà ở vừa túi tiền đang bị 'bỏ rơi' và khó 'tái xuất'

Mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng

Thị trường BĐS Việt Nam đã dần "tăng nhiệt" nhờ động lực dẫn dắt từ nguồn cung mới và chính sách hỗ trợ từ Chính phủ. Tuy nhiên, sự gia tăng của nguồn cung - được đóng góp chủ yếu bởi phân khúc cao cấp, mới chỉ đáp ứng được một phần rất nhỏ nhu cầu về nhà ở của người dân, còn nhu cầu của đại đa số người dân - nhà ở vừa túi tiền, lại đang bị “bỏ rơi", khiến tình trạng mất cân đối cung - cầu ngày càng trầm trọng.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, phân khúc căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) - nhà ở vừa túi tiền đã “tuyệt chủng” trong vài năm trở lại đây và rất khó xuất hiện trở lại tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Cụ thể, thống kê của VARS chỉ ra, giai đoạn 2018 - 2023, không chỉ liên tục sụt giảm về số lượng, cơ cấu nguồn cung căn hộ tại 2 đô thị đặc biệt còn ngày càng mất cân đối. Cơ cấu nguồn cung ngày càng "nghiêng" về phân khúc cao cấp, hạng sang. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc giá bình dân (

Khu vực trung tâm thành phố lớn đã không còn các căn hộ bình dân. Ảnh: T.L

Tại Hà Nội, trước khi cán mốc 0, tỷ trọng căn hộ bình dân mở bán mới đã đạt mức 35% vào năm 2018, giảm xuống 20% vào năm 2019 và chỉ còn 12% vào năm 2020. Sang đến năm 2021, 2022, nguồn cung căn hộ bình dân tại Hà Nội tiếp tục giảm, chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung căn hộ mở bán. Tại TP. Hồ Chí Minh, kể từ 2018, tỷ trọng căn hộ bình dân sụt giảm mạnh với tốc độ 2 chữ số, từ mức chiếm 20% vào năm 2018, còn 0,5% vào năm 2020 trước khi biến mất hoàn toàn vào năm 2021.

Mặc dù mức giá tăng cao, các dự án mở bán mới hay có đợt ra hàng mới đều đạt tỷ lệ bán rất tốt bởi nhu cầu mua căn hộ, cả để ở và đầu tư, luôn duy trì ở mức cao và trong xu hướng tăng. Một số dự án căn hộ ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới 99% ngay thời điểm chính thức mở bán. Thực trạng này khiến giá căn hộ chung cư liên tục tăng và thiết lập mặt bằng mới, ở ngưỡng cao trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, vượt xa khả năng chi trả và tốc độ gia tăng thu nhập của đại đa số người dân.

Nhà ở vừa túi tiền khó “tái xuất”?

Theo các chuyên gia VARS nguyên nhân chính khiến nhà ở vừa túi tiền không nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà phát triển BĐS là do biên lợi nhuận từ phân khúc này thấp hơn so với các phân khúc cao cấp. Để xây dựng được nhà ở vừa túi tiền, nhà phát triển phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành.

Bên cạnh đó, mặc dù Chính phủ đã và đang đưa ra nhiều chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, nhưng các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch lại đang là rào cản lớn. Quy trình cấp phép phức tạp, thời gian kéo dài, cùng với việc quỹ đất phát triển nhà ở tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm khiến cho các nhà phát triển dự án phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đầu tư vào phân khúc này.

Ngoài ra, chính sách hỗ trợ tín dụng dành cho người mua nhà ở phân khúc này cũng chưa được triển khai đồng bộ. Các gói hỗ trợ tài chính cho người thu nhập trung bình và thấp, như lãi suất ưu đãi, nguồn vốn vay, còn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận và thủ tục phức tạp.

Nhà ở vừa túi tiền đã “tuyệt chủng” và rất khó có khả năng xuất hiện trở lại. Ảnh: T.L

Để giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, VARS cho rằng, cần có sự can thiệp mạnh mẽ từ phía Nhà nước. Theo đó, Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư phát triển căn hộ thương mại vừa túi tiền như áp dụng chính sách miễn giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp, hay tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất so với tiêu chuẩn cho các dự án nhà ở thương mại có mức giá phải chăng. Đồng thời ưu tiên trong việc phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng, giúp rút ngắn thời gian phát triển dự án, thông qua đó tiết giảm chi phí đầu tư. Ngoài ra, đề xuất “cộng điểm ưu tiên" khi lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất cho các nhà các chủ đầu tư đã tạo lập nhà ở vừa túi tiền.

Mặt khác, Nhà nước nên đẩy mạnh các dự án hợp tác giữa Chính phủ và tư nhân để xây dựng nhà ở giá rẻ. Khu vực tư nhân sẽ đảm nhiệm phần lớn quá trình xây dựng và phát triển, trong khi Nhà nước cung cấp các ưu đãi về đất đai và hỗ trợ pháp lý. Song song với việc thúc đẩy nguồn cung, cơ quan quản lý nhà nước cần có chính sách hỗ trợ cầu mua nhà của người dân.../.

Mai Tấn