Nhà đầu tư phía Bắc vẫn ồ ạt Nam tiến, chuyên gia cảnh báo 'bẫy'

Từ cuối năm 2024 đến nay, thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt là TP.HCM và các tỉnh lân cận, đang chứng kiến một làn sóng “săn hàng” mạnh mẽ của giới đầu tư đến từ miền Bắc, trong đó “tay to” từ Hà Nội tiếp tục giữ vai trò đầu tàu với dòng tiền mặt từ 4-13 tỷ đồng.

Cầm tiền tỷ săn nhà đất

Nếu như trước đây nhà đầu tư Hà Nội quen tập trung vào các khu vực nội đô hoặc vùng ven thủ đô thì nay, khi giá đã tăng cao và quỹ đất khan hiếm, nhiều người quyết định dịch chuyển vào Nam để tìm cơ hội mới.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), mặt bằng giá đất tại Hà Nội, Hải Phòng đã chạm mức khó sinh lời, trong khi tại các địa bàn giáp TP.HCM như Tây Ninh, Bình Dương, Đồng Nai hay Long An (cũ), đất vườn và đất nền vẫn còn dư địa tăng trưởng lớn.

Xu hướng Nam tiến vẫn rất sôi động.

Thực tế cho thấy, không chỉ các doanh nghiệp lớn mà cả nhà đầu tư cá nhân cũng mạnh tay rót vốn vào những thương vụ trị giá từ vài trăm triệu đến hàng chục tỷ đồng.

Anh Nguyễn Anh Tuấn, từng điều hành một doanh nghiệp logistics nhỏ ở Hà Nội, vừa chi hơn 3,5 tỷ đồng để mua 1.600 m² đất vườn tại Tây Ninh, với dự định phát triển mô hình nông trại nghỉ dưỡng kết hợp homestay. Với anh Tuấn, khoản đầu tư này không chỉ mang lại kỳ vọng lợi nhuận mà còn là nơi nghỉ ngơi cuối tuần cho gia đình và bạn bè.

Tương tự, chị Trần Thị Lan, một nhà đầu tư đến từ Hải Phòng, cũng vừa bỏ hơn 4 tỷ đồng để mua liền hai thửa đất tại Long An (cũ, nay thuộc Tây Ninh), dự tính phân lô hoặc xây nhà trọ cho công nhân.

Chị Lan nhận định quỹ đất miền Nam còn rộng, giá chưa “chạm trần” nên khả năng sinh lời vẫn cao, đặc biệt khi Long An đã sáp nhập vào Tây Ninh, hạ tầng và dân cư ngày càng đông đúc.

Dòng vốn từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc không chỉ hướng đến đất vườn mà còn lan sang phân khúc căn hộ và đất nền vùng ven. Anh Trần Quốc Nam, một nhà môi giới tại TP.HCM, cho biết 2 tháng qua anh đã tiếp nhận hàng chục nhóm đầu tư từ Hà Nội tìm hiểu dự án chung cư ở khu Đông TP.HCM và Bình Dương cũ, với mức giá 2-4 tỷ đồng cho căn hộ và 6-10 tỷ đồng cho đất nền quy mô lớn.

Ông Lâm (Long Biên, Hà Nội), một nhà đầu tư lâu năm đang có mặt tại khu vực Bình Dương cũ, cho hay thị trường phía Bắc hạ nhiệt và gần như bão hòa khiến ông và nhóm của mình tìm cơ hội mới tại TP.HCM – nơi kinh tế sôi động, dòng vốn ngoại liên tục chảy vào và nhu cầu bất động sản cho thuê cao.

Sau gần 2 tuần khảo sát tại nhiều khu vực trọng điểm, ông Lâm cho biết giá nhà đất vùng ven TP.HCM hiện thấp hơn Hà Nội 10-20% và đây là dư địa quan trọng để đầu tư trung, dài hạn.

Trong khi đó, tại Tây Ninh, anh Đăng (quê Hưng Yên) cũng vừa xuống tiền cho một nền đất trong khu đô thị tại Bình Đức, trong khi nhóm bạn đi cùng chọn mua căn hộ cao tầng với giá chỉ bằng một nửa Hà Nội.

Cẩn trọng “bẫy lùa gà”

Đại diện các chủ đầu tư lớn cũng xác nhận tỷ lệ khách hàng đến từ Hà Nội gia tăng trở lại. Tại dự án Diamond Sky (TP.HCM), khách hàng phía Bắc chiếm tỷ lệ đáng kể dù giá trung bình lên tới 130 triệu đồng/m².

Ở Bình Dương cũ, các dự án Phú Đông Sky One, Bcons City, The Gió Riverside cũng thu hút lượng lớn khách trẻ miền Bắc. Tại Tây Ninh, sự góp mặt của Ecopark, Vinhomes, T&T Group với các dự án cao tầng như Eco Retreat, Destino Centro càng kéo mạnh dòng vốn Bắc vào Nam.

Thống kê sơ bộ từ Đông Tây Land cho thấy khách hàng miền Bắc chiếm khoảng 20% tổng giao dịch tại phía Nam trong nửa đầu năm 2025, gấp đôi cùng kỳ năm 2024.

Còn theo Batdongsan, nhu cầu tìm mua bất động sản tại TP.HCM mới (gồm cả Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu) tăng 50% trong quý III/2025, trong đó nhóm nhà đầu tư miền Bắc tăng 27%. Riêng nhà đầu tư Hà Nội chiếm tỷ lệ áp đảo, thể hiện sự dịch chuyển dòng tiền rõ rệt.

Savills Việt Nam cũng ghi nhận trong quý II, nhà đầu tư Hà Nội chiếm khoảng 20% lượng giao dịch ở TP.HCM và vùng ven, cao hơn nhiều so với mức bình quân trước đây chỉ 7-10%.

Nguyên nhân chính thúc đẩy xu hướng Nam tiến của nhà đầu tư phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội, theo giới quan sát đến từ 3 nguyên nhân chính. Thứ nhất, giá bất động sản thủ đô đã tăng mạnh từ 2021, khiến biên lợi nhuận thu hẹp. Thứ hai, phía Nam phục hồi nguồn cung nhờ pháp lý tháo gỡ và nhiều dự án lớn tái khởi động. Thứ ba, các tỉnh giáp TP.HCM vẫn có quỹ đất rộng, giá thấp, hạ tầng kết nối tốt, trở thành “vùng trũng” hút vốn.

Cũng cần nói thêm, khẩu vị của nhà đầu tư Hà Nội cũng phân hóa rõ rệt, trong đó, nhóm vốn mạnh chọn căn hộ trung tâm Thủ Thiêm, Thủ Đức, pháp lý minh bạch. Trong khi nhóm trẻ chọn đất nền, căn hộ gần metro, vành đai, sân bay Long Thành để đón đầu tăng giá. Còn nhóm lâu năm thì đi cùng các chủ đầu tư lớn từ Hà Nội mở rộng dự án tại miền Nam.

Theo bà Hương Nguyễn, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, nhà đầu tư Hà Nội vốn có kinh nghiệm quan sát quy hoạch, đón đầu chính sách, nên xu hướng dịch chuyển dòng vốn này sẽ góp phần làm thị trường phía Nam thêm sôi động và cạnh tranh hơn.

Tiềm năng là rất rõ ràng, tuy nhiên, giới chuyên gia cũng cảnh báo nhà đầu tư miền Bắc cần ưu tiên pháp lý minh bạch, uy tín chủ đầu tư và hạ tầng thực tế, đồng thời phân bổ danh mục thay vì tập trung gom hàng một chỗ.

Thực tế chỉ ra dù xu hướng Nam tiến của nhà đầu tư Hà Nội và các tỉnh phía Bắc đang rõ nét, dòng tiền hiện chủ yếu đến từ nhóm đầu cơ chuyên nghiệp, trong khi nhà đầu tư cá nhân chưa quay lại mạnh. Vì vậy, các nhà đầu tư cá nhân cần hết sức thận trọng, tránh rơi vào “bẫy lùa gà”.

Tựu trung lại, với lợi thế giá, hạ tầng và dư địa tăng trưởng, TP.HCM và các tỉnh vệ tinh tiếp tục là miền đất hứa cho dòng vốn Bắc vào Nam, trong đó Hà Nội vẫn là một trong những lực lượng chủ lực dẫn dắt làn sóng dịch chuyển mới trên thị trường bất động sản phía Nam.

Hưng Nguyên