Nhà đầu tư căn hộ 'quay xe' dừng cắt lỗ khi 3 luật chính thức có hiệu lực

Khảo sát của VnBusiness cho thấy kể từ trước Tết Nguyên đán 2024 đến nay, thị trường căn hộ thứ cấp tại một số khu vực ở Bình Dương có hiện tượng giảm 15 - 20% so với thời đỉnh sốt. Không ít nhà đầu tư “đu đỉnh” gặp áp lực tài chính phải tìm cách bán cắt lỗ.

Dừng bán cắt lỗ để nghe ngóng

Đơn cử, vào giữa tháng 5/2024, sau thời gian dài tìm khách, anh Đinh Thành Trung chốt hợp đồng bán ra một căn hộ 2 phòng ngủ, rộng 64 m2 tại một dự án nằm ở khu vực Phú Hòa, Thủ Dầu Một, giá 1,9 tỷ đồng.

Anh Trung cho hay căn hộ trên được mua vào từ cuối năm 2021, khi giá đạt đỉnh, sau đó được cho thuê. Cách đây gần 1 năm, vì lý do tài chính nên nên anh rao bán lại căn hộ này với giá 2,5 tỷ đồng, đến sau Tết thì giảm xuống còn 2,1 tỷ đồng. Tuy nhiên, phải đến khi giá còn 1,9 tỷ đồng, tức âm 300 triệu đồng so với giá mua vào, anh Trung mới thoát được hàng.

Không ít nhà đầu tư đang dừng bán cắt lỗ với kỳ vọng giá và thanh khoản thị trường thứ cấp sẽ bật tăng trở lại.

Không chỉ là hiện tượng cục bộ, trong nửa đầu năm 2024, tình trạng các nhà đầu tư căn hộ gặp áp lực tài chính buộc phải bán cắt lỗ để thoát hàng vẫn diễn ra phổ biến dù không còn ồ ạt như trước đó khoảng 1 năm. Hiện tượng giảm giá trên thị trường thứ cấp cũng diễn ra trên diện rộng.

Tuy nhiên, trong khoảng 2 tháng trở lại đây, hiện tượng giảm giá để thoát hàng trên thị trường căn hộ gần như không còn. Nguyên nhân là bởi các nhà đầu tư đang “quay xe” dừng thoát hàng, chấp nhận “chịu đau” trả lãi vay, với kỳ vọng 3 bộ luật mới có hiệu lực sẽ giúp thị trường bật tăng trở lại, thanh khoản sẽ tốt hơn.

Theo giới quan sát, kỳ vọng trên của các nhà đầu tư là có cơ sở. Việc bộ 3 luật Nhà ở, Đất đai, Kinh doanh bất động sản có hiệu lực sớm chắc chắn sẽ giúp thị trường bất động sản phục hồi sớm hơn. Không ít nhà đầu tư mới có dòng tiền mạnh cũng đang cân nhắc quay lại thị trường căn hộ.

Anh Đông, một môi giới bất động sản được mệnh danh là “thổ địa” tại khu vực TP.Thủ Đức và vùng ven TP.HCM, cho hay so với đầu năm, lượng giao dịch hiện đã tăng khoảng 30%. Nhiều căn hộ trước đó được rao bán gấp nhưng nay chủ đã ngưng bán để nghe ngóng.

Khó có đột biến trong ngắn hạn

"Hàng ngộp trước đây đã gần như được bán hết, một số nhà đầu tư chấp nhận “chịu đau” trả lãi nhà băng đến nay đã bắt đầu rao bán theo giá thị trường, thậm chí nhiều chủ nhà đòi rao bán giá cao hơn dù mức giá này chưa thể bằng với giá thời điểm sốt nóng", anh Đông chia sẻ.

Khảo sát trên nhóm cư dân Vinhomes Ba Son (quận 1, TP.HCM) cũng cho thấy, nếu vào cuối năm 2023, đa số thông tin gửi lên là khách cần bán nhà, cắt lỗ do áp lực tài chính, thì nay tràn ngập thông tin hỏi mua, thuê căn hộ. Giá bán và giá cho thuê nhà tại đây hiện cũng tăng khoảng 5 - 10% so với hồi đầu năm.

TS Phạm Anh Khôi, chuyên gia tài chính, bất động sản, đánh giá dù vẫn còn nhiều khó khăn, nhưng thị trường đã ở thời kỳ cuối của suy thoái. Khi thị trường có dấu hiệu phục hồi, nhiều chủ nhà bắt đầu "quay xe" không bán cắt lỗ nữa mà cân nhắc đưa ra mức giá bán tốt hơn khi đã xoay xở được về mặt dòng tiền.

Nhu cầu thị trường tăng trở lại rõ ràng đang mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư vốn đang gặp áp lực tài chính buộc phải thoát hàng. Việc dừng rao bán cắt lỗ có thể giúp các nhà đầu tư này có thể bán ra với giá cao hơn trong thời gian tới, tuy nhiên, theo chuyên gia cơ hội cũng đi cùng với rủi ro.

Theo chuyên gia của DKRA, nguồn cung - sức cầu thị trường trong 2 quý cuối năm 2024 sẽ không có nhiều biến động so với cùng kỳ năm 2023 và dự báo chỉ có thể khởi sắc kể từ đầu năm 2025 khi những chính sách từ các luật sửa đổi đủ độ “ngấm” lên thị trường, giúp tháo gỡ các vướng mắc pháp lý.

Đáng chú ý, ngay cả khi thị trường hồi phục, thanh khoản cũng chỉ tập trung ở những dự án nhà ở vừa túi tiền phục vụ cho nhu cầu ở thực, với mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 tại TPHCM hay dưới 35 triệu đồng/m2 tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh như Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu hay Long An...

Với những dự báo được đưa ra, chuyên gia khuyên nếu không thể đi đường dài, thì nhà đầu tư nên cân nhắc giảm giá thật để bán ra, thu tiền về. Thực tế cho thấy đa số nhà đầu tư hiện vẫn chỉ là giảm lãi, hiện tượng cắt lỗ tương đối ít (chủ yếu từ các nhà đầu tư đi vay, gãy đòn bẩy tài chính), nên mặt bằng giá vẫn cao so với giá trị thật.

Ngược lại, với những nhà đầu tư vững tài chính, việc chờ đợi thêm vẫn cho thấy tiềm năng bởi nhu cầu chung cư vẫn đang là rất lớn, vì vậy, trong dài hạn giá vẫn sẽ tăng. Tuy nhiên, cần cân nhắc đến khả năng trong các năm tới, khi nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân tăng lên, khả năng thanh khoản của căn hộ thương mại sẽ bị ảnh hưởng ít nhiều.

Với nhà đầu tư mới, lời khuyên của chuyên gia là tuyệt đối không vay tiền để đầu tư, bởi dù thị trường hồi phục, tốc độ tăng giá căn hộ vùng ven trong 1-2 năm tới cũng chỉ ngang bằng với lãi suất. Khả năng cho thuê của căn hộ ở các tỉnh vùng ven cũng rất rủi ro, nếu trừ khấu hao thì tỷ suất sinh lời không cao.

Tựu chung lại, đầu tư căn hộ đã qua thời “lướt sóng”, để giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư nên ưu tiên dùng tiền mặt, rót tiền vào các sản phẩm có thanh khoản tốt, nằm gần trung tâm hoặc ven các khu công nghiệp, nhà máy, khu dân cư để đảm bảo khả năng cho thuê, hay tăng giá trị tài sản.

Nhật Minh