Nhà đầu tư bất động sản cần làm gì để tránh rủi ro?

Hoạch định chiến lược đầu tư bài bản

Cho đến nay, sau 3 năm (kể từ 2022), anh Nguyễn Phương và nhóm bạn ở TP.HCM vẫn chưa rút chân ra khỏi phi vụ đầu tư đất ở huyện Lâm Hà, Đà Lạt. Thời điểm đầu năm 2022 về trước, cả xã hội sùng sục với thị trường chứng khoán và bất động sản bùng nổ, gần như đầu tư là đều có lãi. Anh Phương và nhóm bạn rút tiền từ chứng khoán, vay mượn thêm để đầu tư vào đất thời điểm "đỉnh sóng". Cả nhóm đầu tư 17 tỷ đồng cho gần 20.000m2 và sa lầy đến nay. Một số người trong nhóm đã phải cầm cố nhà cửa, gồng lãi ngân hàng vì đất bán dù xuống giá 1/2 vẫn không có người mua.

Bài học của nhóm này điển hình cho những người đầu tư bất động sản mà không có tính mục tiêu, kế hoạch, chiến lược rõ ràng.

Nhà đầu tư bất động sản cần xác định rõ các phân khúc và phải đúng thời điểm của thị trường.

Chia sẻ về chiến lược đầu tư, cân đối tài chính dành cho các nhà đầu tư cá nhân, Chủ tịch Hội Môi giới Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, không nên sử dụng tỷ lệ đòn bẩy tài chính quá cao. Chẳng hạn, mua nhà hết 10 đồng nhưng người mua chỉ có 2-3 đồng, còn lại đi vay hết thì quá rủi ro, cộng lại giá trị phải trả rất lớn. Tỷ lệ hợp lý nhất nếu sử dụng đòn bẩy tài chính, theo ông Đính, vẫn nên là 60-40, trong đó 60% là vốn tự có, còn 40% là vốn đi vay.

Bên cạnh đó, TS Nguyễn Văn Đính cũng khuyến cáo nhà đầu tư không nên "bỏ trứng vào một giỏ" mà phải phân tán để giảm bớt rủi ro.

Xác định thời điểm đầu tư là một trong những yếu tố tránh được rủi ro và có khả năng sinh lời cao, ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho rằng, nếu nói về việc lựa chọn thời điểm đầu tư, nhà đầu tư nên dựa vào năng lực tài chính của mình, tiềm năng của khu vực dựa vào sự thay đổi của hạ tầng hay định hướng quy hoạch của Nhà nước…

Theo vị này, thời điểm đầu tư tốt nhất là khi nhà đầu tư đã chuẩn bị sẵn về mặt ngân sách tài chính, có đầy đủ thông tin về dự án hoặc khu vực mà mình dự định đầu tư.

Nói về chiến lược đầu tư bất động sản dân sinh cho nhà đầu tư cá nhân trong năm 2025 - 2026, ông Phạm Tuấn Đạt - nhà đầu tư cá nhân khuyến nghị, nên tập trung vào bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực.

"Xét theo chu kỳ kinh tế, chúng ta đang bước vào giai đoạn tiền hồi phục nhưng đây chưa phải là giai đoạn có thể mạo hiểm mạnh tay đầu tư vào bất động sản ở tỉnh, thành hay gọi chung là những khu vực xa", vị này nhấn mạnh.

Những bài học và kinh nghiệm thực tế

Chia sẻ kinh nghiệm thực tế, ông Trần Trọng Vũ, Công ty SPE.R nghiên cứu thị trường BĐS Đà Nẵng, nhà đầu tư cá nhân cho biết: "Vị trí là điều kiện ưu tiên hàng đầu đối với nhà đầu tư, nhưng tôi sẽ quan tâm đến thời điểm, pháp lý rồi mới đến vị trí".

Cụ thể, thời điểm là dòng tiền, nguồn cung tiền cao và lãi suất rẻ, tiếp đến là phải sở hữu tài sản thực: sổ sách, pháp lý, quyền sử dụng đất. Ông Vũ khuyến nghị, các nhà đầu tư mới không nên đầu tư theo dạng hợp đồng góp vốn, "mua lúa non"…

Vấn đề pháp lý được chú trọng hàng đầu trong bất kỳ giao dịch bất động sản nào.

Ở góc độ đầu tư nhỏ lẻ, bà Phạm Kiều Loan làm việc tại Hà Nội chia sẻ, bà đã từng đầu tư lướt sóng thành công một vài giao dịch, nhưng hiện tại bà đang bị chôn vốn do đầu tư căn hộ chung cư vào giai đoạn đỉnh sóng của thị trường.

Đồng thời, bà Loan đã mắc sai lầm khi đầu vào căn hộ thứ 2 với diện tích hơn 130m2, sau khi tham khảo ý kiến của các nhà đầu tư có kinh nghiệm thì bà Loan cho rằng nên đầu tư căn hộ thứ 2 với diện tích từ 35-80m2 thì sẽ có thanh khoản nhanh hơn hoặc có thể cho thuê, vừa với túi tiền người mua nhiều hơn và không nên bỏ trứng vào một giỏ.

Đưa ra khuyến nghị cho nhà đầu tư, TS. Cấn Văn Lực cho hay, nhà đầu tư nên hạn chế tâm lý đám đông (Fomo) mà chú trọng tích lũy, kinh nghiệm cho mình. Nhà đầu tư có thể cân nhắc sử dụng dịch vụ chuyên môn của các trung gian tài chính khác.

"Thanh khoản bất động sản rất quan trọng, tiếp theo là đòn bẩy tài chính. Cuối cùng, đầu tư bất động sản nói chung và đất nền nói riêng là khoản đầu tư trung và dài hạn, đầu tư lướt sóng sẽ rủi ro", ông Lực chia sẻ.

Nguyễn Linh