Nguồn cung nhà ở sẽ đa dạng, giá sẽ bình ổn hơn

Hiện nay, giá nhà tăng phi mã và neo ở mức cao phi lý. Theo ông, đâu là nguyên nhân dẫn đến tình trạng này?

Trong những năm gần đây, giá nhà liên tục tăng, thậm chí có nơi còn xuất hiện những “cơn sốt” nhà, đất. Nguyên nhân thì rất nhiều, nhưng căn bản nhất vẫn là tình trạng lệch pha cung – cầu. Trong một thời gian rất dài, các dự án bất động sản gần như đã bị “đóng băng”. Thị trường không có nhiều dự án mới được khởi công, trong khi rất nhiều dự án đang triển khai thì lại vướng pháp lý nên dở dang, không đưa vào khai thác được. Điều đó đã làm cho thị trường thiếu hụt trầm trọng nguồn cung, trong khi nước ta đang tăng trưởng nhanh, khả năng thanh khoản cao, nhu cầu nhà ở lớn và tăng mạnh.

Không chỉ khan hiếm nguồn cung mà cơ cấu nguồn cung nhà ở cũng mất cân đối, chủ yếu nghiêng về phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc vừa túi tiền (có nhu cầu cao) thì gần như bị “bỏ quên”.

Tình trạng đầu cơ cũng khá phổ biến, rất nhiều dự án bất động sản bán ra, nhiều sản phẩm nhà ở đã được hoàn thành, nhưng khách hàng mua “găm” hàng để tiếp tục chờ cơ hội giá tăng rồi bán lại kiếm lời, điều này đã biến nhà ở trở thành tài sản tích lũy. Ngoài ra, còn có tình trạng một bộ phận môi giới hoặc các nhà đầu tư “gom” hàng, tạo khan hiếm giả để đầu cơ, thổi giá… Những yếu tố này cộng hưởng đẩy giá nhà không chỉ tăng liên tục mà còn tăng hơn gấp nhiều lần so với khả năng thanh toán của người dân.

Tại một diễn đàn vào tháng 6/2026, ông đã trình bày về mô hình tăng trưởng mới của Việt Nam và nhấn mạnh rằng bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng không chỉ là một thị trường tài sản mà còn là một cấu phần quan trọng của nền kinh tế. Với những “căn bệnh trầm kha” như nêu trên thì thị trường này có phát huy được vai trò quan trọng đó không, thưa ông?

Mô hình phát triển mới không chỉ là tăng trưởng kinh tế, mà phải là một mô hình phát triển toàn diện trên các cái trụ cột: kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng, môi trường… và đặc biệt phải lấy con người làm trung tâm, là mục tiêu, động lực. Những yếu tố phát triển phải xoay quanh nhu cầu của con người, trong đó, nhu cầu về nơi ở là nhu cầu rất căn bản, không chỉ thể hiện điều kiện tồn tại mà còn là thước đo đánh giá mức sống, trình độ sống và mức độ phát triển của xã hội. Vì vậy, thị trường nhà ở phải hướng đến mục tiêu đáp ứng được nhu cầu về nơi ở cho người dân.

Bên cạnh đó, nếu chúng ta phát triển tốt thị trường nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản nói chung thì sẽ có tác động lan tỏa ước tính tới khoảng 40 ngành, nghề ở các lĩnh vực khác nhau, như: thị trường lao động, xây dựng, vật liệu, hàng tiêu dùng, thiết bị nội, ngoại thất…

Nhiều số liệu thống kê cho thấy cứ một đồng vốn đầu tư vào bất động sản thì có thể thúc đẩy 1,5 đến 2,5 đồng đầu tư vào các lĩnh vực khác đi theo, điều đó tạo ra mức độ tăng trưởng cho nền kinh tế. Ước tính bất động sản tăng trưởng 1% thì có thể kéo theo tăng trưởng của các ngành liên quan khoảng 0,1 - 0,2% trong ngắn hạn. Như vậy, nếu chúng ta đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng của bất động sản thì không chỉ góp phần vào tăng trưởng kinh tế mà còn giải quyết được vấn đề thiếu hụt nguồn cung nhà ở.

Tuy nhiên, muốn làm tốt được điều đó thì phải khắc phục được những bất cập của thị trường, đặc biệt là tháo gỡ được những vướng mắc pháp lý đang tạo ra rào cản không nhỏ đối với sự phát triển bền vững của thị trường này.

Vừa qua, Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW, yêu cầu tiếp tục sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai và các luật có liên quan theo hướng đồng bộ, liên thông, thống nhất; trong đó, đưa ra nhiều giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững. Theo ông, khi những định hướng của Nghị quyết 21 được thể chế hóa, cung – cầu nhà ở sẽ ra sao?

Nghị quyết 21 đã đưa ra nhiều mục tiêu và giải pháp để quản lý, sử dụng đất đai hiệu quả, đưa đất đai từ một nguồn lực tiềm năng, tiềm tàng trở thành nguồn lực quan trọng cho phát triển. Đặc biệt là quyết liệt tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn về pháp lý - đang khiến nhiều dự án bất động sản phải “đắp chiếu”.

Khi được “cởi trói”, các dự này sẽ tiếp tục tái khởi động, giúp giải phóng các nguồn lực cho phát triển và tạo động lực cho tăng trưởng và quan trọng hơn là sẽ giúp gia tăng nguồn cung nhà ở tại nhiều phân khúc khác nhau. Từ đó, góp phần quan trọng tái cấu trúc thị trường này, không chỉ tập trung vào những dự án bất động sản cao cấp, mà còn phát triển mạnh cả các sản phẩm nhà ở thương mại phù hợp với khả năng tài chính của người dân, nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội…

Rõ ràng, khi đa dạng hóa phân khúc nhà ở như thế sẽ tạo ra một thị trường nhà ở phát triển cân bằng, chuyên nghiệp hơn, hứa hẹn đáp ứng được đa dạng nhu cầu của cả những người có nhiều tiền muốn mua nhà cao cấp và những người chưa có nhiều tiền nhưng cần chỗ ở chất lượng, phù hợp với khả năng chi trả (chẳng hạn những người trẻ, người lao động phải thường xuyên di chuyển hoặc những người có thu nhập không cao…).

“Mọi người dân có chỗ ở” là mục tiêu mà việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các luật liên quan cũng như các chính sách nhà ở của Đảng, Nhà nước hiện nay hướng tới. Để hiện thực hóa mục tiêu trên một cách hiệu quả, theo ông, những chủ thể tham gia thị trường cần phải làm gì?

Mục tiêu “mọi người dân có chỗ ở” đã được đưa vào các quy định của Hiến pháp. Đây là quyền cơ bản của người dân. Quyền đó có được đáp ứng hay không thì lại phụ thuộc rất lớn vào việc có đảm bảo đủ những điều kiện để cho người dân tiếp cận được nhà ở. Do đó, tôi cho rằng cần sự vào cuộc đồng bộ của tất cả các cấp, các ngành, các doanh nghiệp và người dân…

Trước hết, về phía Nhà nước, phải tạo được một khuôn khổ chính sách đủ mạnh để chúng ta có thể phát triển đa dạng những loại hình nhà ở, đặc biệt là khuyến khích được các doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền, bao gồm cả nhà ở cho thuê…

Các doanh nghiệp - chủ thể tham gia chính vào đầu tư, phát triển, cần hướng vào các phân khúc có nhu cầu thực, mang lại giá trị thực. Trong bối cảnh hệ thống pháp lý ngày càng hoàn thiện, thị trường thanh lọc ngày càng mạnh mẽ, nếu doanh nghiệp không lựa chọn đúng phân khúc có khả năng thanh khoản tốt thì có thể dự án sẽ không mang lại hiệu quả cao, thậm chí còn bị tồn kho. Từ đó, khiến các doanh nghiệp có thể phải đối mặt với nhiều rủi ro, đặc biệt là các chủ đầu tư đang phụ thuộc quá nhiều vào vốn tín dụng.

Người dân cũng cần thay đổi tư duy từ sở hữu nhà sang có chỗ ở. Chúng ta cần nhìn nhận một thực tế rằng nếu không có nhiều tiền, phải đi vay để chạy theo việc sở hữu nhà thì gần như suốt đời lao động chỉ để tập trung giải quyết món nợ về nhà ở. Trong thời gian đó, hầu như phải hy sinh tất cả các nhu cầu phát triển khác, kể cả vấn đề học tập của con cái, vấn đề sức khỏe, vui chơi, du lịch, vì thế, khả năng phát triển toàn diện của con người sẽ bị hạn chế.

Ngược lại, nếu chọn phương thức thuê nhà thì vẫn được đáp ứng về chỗ ở, lại có thể dễ dàng thay đổi nếu thấy chưa hài lòng hoặc chuyển chỗ làm, chỗ học hay gia đình có thêm thành viên và cần diện tích rộng hơn… Hơn nữa, khi không phải chịu áp lực về trả nợ, nguồn thu nhập sẽ được phân bổ đều cho các nhu cầu phát triển. Điều này mang lại giá trị cuộc sống cao hơn rất nhiều so với việc phải nỗ lực phấn đấu chỉ để có một cái nhà.

Về mặt xã hội, chúng ta cũng thấy rằng khi thị trường nhà ở cho thuê phát triển tốt thì: thứ nhất, mọi người dân đều có khả năng tiếp cận nhà ở; thứ hai, gần như toàn bộ quỹ nhà cho thuê sẽ được đưa vào sử dụng, không tạo ra sự dư thừa, lãng phí tài sản xã hội. Từ đó, tính công bằng xã hội cao hơn.

Tỷ lệ sở hữu nhà cao không phải là thước đo duy nhất của quyền an cư. Ở các nước phát triển, tỷ lệ thuê nhà thường lớn hơn nhiều so với sở hữu. Tôi cho rằng khi khoảng cách giữa “nhu cầu ở” và “khả năng mua” ngày càng lớn thì sở hữu nhà không phải là giải pháp tối ưu mà là cần lựa chọn một nơi ở chất lượng, phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả. Điều này cũng đòi hỏi chúng ta phải hình thành được thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp.

Vậy, ông dự báo thế nào về diễn biến của thị trường nhà ở trong năm 2027? Liệu những người đang phải gác lại ước mơ sở hữu nhà có thể kỳ vọng nếu họ tiếp tục theo đuổi lại thì ước mơ đó sẽ thành hiện thực?

Trong vòng một năm qua, nhiều dự án dở dang đã được tháo gỡ vướng mắc, được triển khai trở lại; nhiều dự án mới, trong đó có những đại đô thị hàng ngàn ha, đã được khởi công. Như vậy, nguồn cung nhà ở trong thời gian tới dự báo sẽ tăng mạnh. Khi nguồn cung tăng, cung – cầu sẽ được cân đối và thị trường sẽ không còn chỗ cho hoạt động “đầu cơ, thổi giá”, nhờ đó, mặt bằng giá nhà sẽ hợp lý hơn.

Để hoàn thành một dự án bất động sản, trung bình phải mất ít nhất 3 đến 5 năm, nên không thể kỳ vọng nguồn hàng lớn sẽ được tung ra ồ ạt ngay trong năm 2027. Tuy nhiên, chúng ta hoàn toàn có thể kỳ vọng rằng trong giai đoạn 2027 – 2030, thị trường nhà ở sẽ quay trở lại bình ổn hơn cả về cung – cầu lẫn giá bán và sẽ không còn tình trạng tăng giá phi mã như trong thời gian qua. Các phân khúc sẽ được tái cấu trúc cân đối hơn và chắc chắn là nguồn cung sẽ rất phong phú, đa dạng, giúp gia tăng sự lựa chọn cho những người có nhu cầu.

Có thể nói 5 năm trước đây, thị trường nhà ở luôn thuộc về người bán, nhưng 3 - 5 năm tới, thị trường sẽ phụ thuộc rất lớn vào người mua.

Nội dung đầy đủ bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 35+36-2026 phát hành ngày 31/08/2026. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

Link:  https://premium.vneconomy.vn/dat-mua/an-pham/tap-chi-kinh-te-viet-nam-so-3536-2026.html